Salve,

vi chiedo il vostro parere riguardo ad un fabbricato che mi appresto a catastare.

Un costruttore ha edificato un immobile costituito da circa 20 ui.

Prima che l'immobile fosse venduto alcune ui sono state vendute tramite regolare atto notarile (in realtà si è venduta l'area nella quale sarebbe poi sorta l'opera).

Mi chiedo adesso, come mi conviene procedere con la catastazione?

Catasto tutto a nome del costruttore e poi faccio le volture? o esiste un metodo più efficace? grazie...

Vediamo se ho capito....
Il proprietario costruttore vende il terreno a più soggetti che saranno ognuno proprietario di unità porzione del fabbricato residenziale diviso in subalterni, il quale viene costruito su detta area dopo la vendita di questa. A questo punto tutti i soggetti sono proprietari ognuno per la quota di competenza di tutti i quartieri di cui è composto il suddetto edificio. Occorre nella fase successiva procedere all'accatastamento dell'edificio con la titolarità dei soggetti stabilita dal precedente titolo di proprietà, e poi all'atto di assegnazione ad ogni soggetto della Unità abitativa da egli stesso scelta in fase preliminare.

Ho forse capito bene?

Saluti.

Esatto, i vari subalterni andrebbero catastati a nome dei vari acquirenti, ma il terreno sul quale è stato edificato l'immobile era di proprietà della ditta costruttrice (che tra l'altro mantiene la proprietà di qualche ui).

Bene. Quindi confermo quanto già detto.

Accatasti l'immobile con le varie U.I. con la titolarità attuale del terreno venduto, indicata nell'atto di compravendita già eseguito.
Faranno in seguito un atto notarile di assegnazione o di divisione delle nuove Unità immobiliari a ogni soggetto e si provvederà poi alla trascrizione e alla voltura catastale relativa, in modo che l'abitazione "a" sarà di piena proprietà della ditta "a", l'abitazione "b" della ditta "b", e così via.

Saluti.

Attenzione... potrebbe non essere così.

Bisogna leggere attentamente l'atto, se è un atto di compravendita, o di permuta, nel quale stesso vengono indicate in modo chiaro ed inequivocabile le porzioni compravendute e/o permutate, non è necessario fare un ulteriore atto.

Va fatto il tipo mappale intestandolo all'intestatario del terreno (costruttore) e poi presentare pratiche docfa (NC) direttamente ai proprietari degli appartamenti, indicando gli estremi del titolo di proprietà, ed eventualmente allegandolo.

Saluti, Gaetano

Bene, Gaetano. Però l'oggetto della compravendita dell'atto eseguito è il terreno perchè la costruzione ancora non c'è. Ci può essere poi nell'atto un accordo sull'assegnazione delle future abitazioni che possono essere date in permuta in conto prezzo sul valore del terreno. La vedo però dura non perfezionare la proprietà della singola UI ora realizzata con nuovo atto. Nell'atto ora in essere, come è stato proceduto al calcolo delle imposte e del valore indicato della singola UI ancorchè non esistente e priva quindi di accatastamento? Se c'è una procedura alternativa più breve a questo tipo di operazione, ben venga perchè si risparmiano un mucchio di imposte.

Saluti.

E' evidente che per poter rispondere è necessario conoscere esattamente i contenuti degli atti di vendita.
Se questi sono stati studiati bene non è necessario provvedere a successivi atti di assegnazione o simili che comportano una onerosa tassazione per trasferimento di proprietà o divisione.
Bisogna avere l'accortezza di vendere l'unità immobiliare ancora da costruire (cosa futura) assegnando alla medesima i millesimi di proprietà condominiale, specificando che l'unità immobiliare è già di proprietà dell'acquirente fin dal momento della sua realizzazione.
Ovviamente, dal momento che non è possibile volturare ai fabbricati, bisogna volturare ai terreni i millesimi corrispondenti.
Il T. M. va intestato pro quote millesimali ai vari proprietari.
A questo punto, in forza delle pattuizioni negli atti notarili, è possibile intestare i Docfa ai vari acquirenti.
L'AdT potrebbe però pretendere di intestare tutte le unità immobiliari come al T. M. e volturarle poi dopo un atto di identificazione catastale.
Tale atto sconta però le sole imposte fisse.

Grazie Rossa. Molto interessante. Non mi è mai capitato di assistere a veri e propri trasferimenti di proprietà definitivi di oggetti non esistenti e definiti solo sulla carta. Vedrò di approfondire la questione.

Saluti.

Salve rossa,
Come giustamente hai ripetuto, bisogna leggere attentamente gli atti.

Comunque nella quasi totalità dei casi, sia di vendita di cosa futura, sia permuta, il tipo mappale va intestato all'intestatario del terreno (costruttore) e non in millesimi pro quote.
Questo perchè l'oggetto della vendita e/o permuta è la porzione di fabbricato ( ad es.appartamento) e la relativa eventuale corte di pertinenza, quindi in sostanza una o più u.i.u, pertanto l'acquirente non vanta alcun titolo sul terreno ma soltanto sulla u.i.u..


Saluti

Forse ci sfugge qualcosa: il costruttore ha venduto l'area sulla quale sarebbe sorta poi l'opera.... non l'abitazione futura.

Saluti.

Quanto affermato da FenirGreen qui termina ... in tal caso:


Ma il Permesso di Costruire a chi è stato intestato ??? Secondo quanto affermato, dovrebbe essere stato intestato ai vari comproprietari del terreno ... che hanno appaltato la costruzione dell'immobile all'impresa ... pagando secondo la propria quota di comproprietà.


Mi sembra difficile non evitare un atto di divisione alla fine di questo percorso ....


Ma con l'Atto citato da FeniGreen il "proprietario" del terreno sono tutti gli acquirenti ed a loro deve essere intestato il Tipo Mappale ed i successivi Docfa.


Più che "sfuggire" è indispensabile che FeniGreen fornisca tutti i dati in suo possesso .... chissà che sia possibile:



Attendiamo ulteriori chiarimenti.
Ciao, buon lavoro a tutti.

Specifico meglio la situazione (scusate se sono stato poco chiaro )

Dunque il terreno è in realtà oggetto di permuta. I proprietari del terreno, che chiamerò per comodità Sign. A, B e C, trasferisco il terreno al costruttore X, nello stesso atto si specifica come, alla chiusura dei lavori, un certo numero di ui finite andranno ai signori A, B e C (indivise).

Segue atto di divisione (già stipulato) con i quali i signori A, B e C si dividono gli immobili che il costruttore consegnerà loro.

Il permesso di costruire è dunque stato intestato al costruttore.

Il terreno risulta intestato interamente al costruttore, il Tipo Mappale è già stato approvato (firmato dal solo costruttore).

Adesso devo redigere la DOCFA, la via più breve sarebbe quella di intestare tutto al costruttore e fare poi le volture, ma è anche la più onerosa (probabilmente non è neanche la più corretta).

L'altra via che penso sia percorribile è quella di procedere con più dichiarazione di nuove costruzione Docfa, una per ogni proprietario, in modo che possano essere specificati gli estremi dell'atto di volta in volta. Essendo però un unico immobile diviso in sub capite come questa non sia proprio un'impresa semplicissima (soprattutto come non sia semplicissimo spiegare la situazione a tecnici del catasto....)

Beh, avevamo capito esattamente il contrario ...

[quote]Segue atto di divisione (già stipulato)
... il Tipo Mappale è già stato approvato (firmato dal solo costruttore)
... Adesso devo redigere la DOCFA ... [/quote]
Ma, scusa, quali unità immobiliari sono state oggetto dell'Atto di Divisione, se non è stato ancora presentato il Docfa ???
E poi, perchè Atto di Divisione quando la proprietà dell'immobile era del Costruttore, per via della Permuta ???
Io continuo a capirci poco ... altri interventi, magari qualche collega ha già affrontato questo particolare caso ???
Ciao, buon lavoro.

Ma, scusa, quali unità immobiliari sono state oggetto dell'Atto di Divisione, se non è stato ancora presentato il Docfa ???
E poi, perchè Atto di Divisione quando la proprietà dell'immobile era del Costruttore, per via della Permuta ???
Io continuo a capirci poco ... altri interventi, magari qualche collega ha già affrontato questo particolare caso ???
Ciao, buon lavoro.[/quote]

Allora nel primo atto (quello di permuta) il terreno viene trasferito dal proprietario ai costruttori, contestualmente il costruttore si impegna a consegnare parte degli immobili che sorgeranno ai proprietari.
Quindi, anche se non esistono catastalmente le ui, il trasferimento è di fatto avvenuto tramite atto notarile. (all'atto pratico si trasferiscono i volumi nei quali sorgeranno poi le ui, allegando relative planimetrie, per questo motivo il terreno è interamente intestato al proprietario, perché questo ha trasferito i volumi, non e aree).

In seguito è stato stipulato l'atto di divisione tra i proprietari (sempre senza nessuna catastazione, si sono divisi i volumi), la divisione è stata fatta in relazione a quello che il costruttore avrebbe dato loro (in pratica il notaio ha fatto tutto nello stesso giorno, ma con due atti differenti)

Riporto questo Linq, relativo ad un facsimile di "Contratto di Futura vendita":

www.collegiogeometri.como.it/files/PDF/2...

Sottolineo la parte del Contratto che descrive gli immobili che saranno trasferiti: vi è il richiamo ad un progetto approvato con tanto di piante, sezioni, prospetti, dimensioni e misure dei vani ecc.
Sottolineo inoltre che il costruttore, prima del trasferimento agli acquirenti, avrà l'obbligo di richiedere ed ottenere il Certificato di Agibilità, previa presentazione, tra l'altro com'è ovvio, della pratica catastale.
Questo è un Contratto chiaro e comprensibile in cui le unità immobiliari sono definite perfettamente sin dall'inizio ... oserei perfino pensare che sia possibile allegare anche le Tabelle millesimali.

Ulteriori interventi e precisazioni ???
Ciao, buon lavoro.