Buonasera, mi allaccio al topic chiedendo soluzione al mio quesito. Non sono un tecnico, ma il privato interessato a vendere l'immobile e cerco di dare tutti gli elementi:
1941- vendita totale di palazzo demolito, da parte di 2 proprietari (indivisi, comproprietari di tutti i sub. presenti) a 2 soggetti, X e Y, con unico rogito in cui ognuno compera separatamente i sub., descritti per numero vani e pro servizi, e piano del fabbricato ante distruzione.
Si menzionano come comuni (senza specificare quote o millesimi) a X e Y solamente ingresso, corridoio, vano scala per i piani, e una corte interna. Nessuna planimetria allegata. Anni dopo seguono atti notarili di rettifica di tale rogito per sola rettifica delle numerazioni dei subalterni, si citano anche nuovi frazionamenti di alcuni dei subalterni.
In catasto oggi non si trova nessun elaborato di tali frazionamenti: è andato tutto perso! 1952- il Comune approva il progetto di ricostruzione (non fedele, come si evince confrontando le descrizioni nel rogito e l’elaborato approvato) del palazzo a seguito di
domanda congiunta di X e Y: in esso, tramite colorazioni, si mostra quali porzioni da costruire “sono” di X e di Y. X e Y non hanno mai registrato un atto per dividersi quanto ricostruito, ed in particolare una terrazza al primo piano, che è la copertura piana di un negozio al piano terra, ai tempi di proprietà di X, non menzionata nel rogito (forse non esistente ante demolizione).
Nello stato di fatto, da allora fino ad oggi, essa viene goduta dai sub del primo piano di X e Y, ora dai loro eredi, con rete di separazione fisica, lungo la quale in seguito è stato costruito un muretto, imposto con addebito dagli eredi di Y a quelli di X per evitare di allagarsi quando eredi X hanno rifatto pavimentazione di loro porzione di terrazzo, alzando il livello. Tale separazione segue quella disegnata con una riga nel progetto autorizzato, in cui da una parte si scrive terrazzo X e dall’altra terrazzo Y.
1964- accatastamento delle unità: si mantengono gli stessi numeri identificativi dei sub. da ciascuno acquistati, ma non ricostruiti fedelmente. Nelle planimetrie catastali dei sub di X (X1 e X2) non si mostra la sua porzione di terrazzo per intero: esso viene raffigurato solo parzialmente e solo nella planimetria di X1 mostrando gli ingressi sia da un corridoio cui si accede dal pianerottolo comune del primo piano, tramite porta privata di X (usata in comune da X1 e X2), sia da portafinestra del sub X2. Sulla porzione di terrazzo disegnata c’è scritto terrazzo comune, perché si intendeva comune ai suoi due sub.
Nelle tabelle millesimali firmate dai proprietari odierni il terrazzo viene computato ai fini dei millesimi così: la porzione di X nei millesimi di X1 e quella di Y nei millesimi di Y1, mentre le parti comuni di corridoio e vano scala non sono state computate (per altro esse sono comuni solo a X e Y, da rogito, poiché portano ai piani 1 e 2, ma nei millesimi generali ci sono anche negozi di terzi al piano terra, con cui è in comune solo il tetto, ecc.)
Oggi io, erede di X1, trovo ostacolo a vendere una porzione di tale terrazzo, perché esso non fu inserito precisamente come dipendenza, né fu accatastato, nè come BCNC o BCC o come lastrico a sé stante.
Vorrei accatastarlo come BCC ai soli sub X1 e X2 della stessa ditta (io), poi frazionare la parte da vendere, ma sia Catasto che notaio chiedono l’atto di proprietà.
La proprietà, secondo me, è data da rogito di acquisto di area distrutta e progetto di ricostruzione. Secondo il notaio poiché il terrazzo non viene citato nel rogito d’acquisto (nel palazzo distrutto non esisteva) e nella planimetria catastale di X1 si scrive terrazzo comune, prevale la presunzione di comunione dell’intero terrazzo e gli eredi di X e Y (in pessimi rapporti tra loro) oggi dovrebbero fare un atto per dividersene la proprietà.
Diversamente dovrei intentare causa di usucapione, per poter eseguire poi una vendita di 11 mq di terrazzo!!
Come posso convincere catasto e notaio a procedere con accatastamento di lastrico BCC da frazionare per vendita (senza che appongano Riserva 1) mostrando rogito di acquisto dei sub demoliti e progetto approvato per la ricostruzione (con licenza congiunta a X e Y) i cui elaborati mostrano con le colorazioni le parti “da costruire” di X e quelle di Y (mentre le parti comuni elencate in rogito sono solo corridoio, cortile e vano scale)?
Come ritenete si sia originata la proprietà del terrazzo, all’epoca della sua costruzione? Mille grazie a chi mi vorrà aiutare!!!
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