Sto in questi giorni dibattendomi con un notaio il quale deve fare un atto pubblico di cessione di quote.

Il problema o il dubbio è questo:

I beni che vengono ceduti sono un appartamento di un complesso più grande (condominio) e un'area esterna esclusiva. Detta area esterna esclusiva (che è censita solo ai terreni come ente urbano) non compare nel titolo di provenienza che è una successione, ma risulta solo nell'atto originario. Il notaio sostiene che è possibile cedere sia l'appartamento che l'area esterna.

A voi non è mai capitato un caso del genere??

Oppure che ne pensate, è legale un atto si fatto??

Grazie e saluti a tutti

Certo ...

dalle mie parti viene spesso stipulato questo tipo di atto poichè era in uso un tempo trasferire immobili con semplici scritture private, e quindi molti non hanno un titolo di proprietà rogato da notaio.

Questo tipo di Atto viene detto ATTO X POSSESSO a rischio e pericolo del compratore o del soggetto acquirente .

Si tratta di un bene dove il venditore generalmente si DICHIARA POSSESSORE dello stesso, da più di 20 anni e quindi nell'atto viene dichiarato questo stato con questa formula " ... con la precisazione che l'odierna parte donande/venditrice non coincide con il soggetto risultante dalle intestazioni, provenendo i diritti oggetto del presente atto da usucapione non dichiarata con sentenza, come meglio precisato in altra parte del presente atto, e non essendovi quindi titolo legale di provenienza ecc. ecc. ... "

Nell'atto il Notaio ammonirà continuamente questa situazione a voler dimostrare che ha ben fatto presente la situazione alle parti e sopratutto all'acquirente .

Successivamente sia la Conservatoria che l'AdT non fa nessun problema ne a trascrivere l'atto ne a fare le voltura .

In Visura comparirà comunque una ANNOTAZIONE dove si specifica che non esistono atti intermedi di provenienza .

E' ovvio che l'immobile e quindi l'atto potrà essere inimpugnabile solo trascorsi 10 Anni, QUANDO essendo avvenuto un trasferimento con atto pubblico si consoliderà un usucapione ridotto in 10 anni .

Saluti

io invece direi di no!!



...ma semplicemente perche' il terreno essendo un e.u. e non essendo rapprsntato all'urbano, e' in un limbo, per cui non volturabile, cosa cita il notaio se il bene non esiste???



...a mio avviso lo devi denunciare all'urbano, se possibile (vedi recentissima discussione sul forum), nella scheda, allora nessun problema, se non si riesce al proprietario che esisteva prima della succesione,...per cui devi fare successione integrativa..



...ma come e' denunciato adesso all'urbano e' impossibile compravenderlo, non esiste!!



Saluti

Il Notaio è scelto solitamente dalla parte acquirente. Io come tecnico, una volta fatto presente la situazione reale anche riguardo la provenienza, sono a posto. E' il Notaio che deve decidere. Se questi invece chiede a me un parere od una dichiarazione in merito, allora le cose cambiano.

Come lo aggiorni catastalmente l'Ente Urbano? Devi portarlo al fabbricati come area urbana ed intestarlo. A chi? Agli eredi? Ma se non hanno presentato l'adempimento della successione o questa è incompleta dell'area urbana, non possono mica volturare.

Quindi:

- Passaggio dell'Ente urbano al fabbricati come area urbana intestata al decuius a firma di un erede.

- Integrazione alla successione. (attenzione al valore di un bene senza rendita e alla destinazione urbanistica dell'area)

- Voltura catastale con cui si allinea la ditta attuale dell'area urbana.

- Atto di trasferimento del bene.

- Fusione dell'area urbana con il bene del quale è accessorio.

Il procedimento di Pietrojoy è giusto, ma secondo me l'area urbana non avrebbe dovuto essere stata presente nell'atto originario. Nel momento in cui esiste un titolo di proprietà, gli eredi non possono mica effettuare un azione di possesso (anche se in sede di vendita del bene) di una cosa che per legge è acquisita da loro in successione. Gli eredi a meno che non facciano espressa rinuncia sono sempre i legittimi proprietari del bene che gli proviene da una successione indipendentemente dal fatto che gli eredi abbiano adempiuto al deposito della successione o meno.

Saluti doppi e Buona Pasqua di grande gioia e serenità.

Salve

Da quanto mi si è risposto fin'ora direi che sceglierei la risposta e il procedinmento suggerito da Antonio (in arte allias totonno), che fra l'altro coincide con quanto io ho suggerito al notaio.

Ma il notaio mi ha confermato proprio oggi che farà comunque l'atto di cessione di quote, ed io appena ne avrò una copia vi farò sapere quale formula giuridica ha escogitato per la stipula.

Ciao Antonio, buona pasqua a te e famiglia

sono molto curioso di sapere come potra' volturare detta area!!!!!

e soprattutto come potra' un tecnico denunciarla all'urbano con la nuova ditta!!!!

...dalle mie parti atti fatti in questo modo dovevano poi essere seguiti, dopo l'accatastamento, ad un altro atto di identificazione catastale, fermo restando , come detto sopra , che non essendo passato in successione, in catasto sara' difficile giustificare l'ultima intestazione, visto che non esiste la continuita' storica.

..,sono davvero curioso di sapere come fara' ad intestare il mappale al tuo cliente, visto che non esiste niente che si possa volturare.



Saluti e BUONA PASQUA a TUTTI!!!

Ciao Fabio

Io penso la voltura dell'area non venga fatta, proprio perchè non è possibile farla

La denuncia all'urbano è fattibile, basta che gli dimostri al catasto che al momento dell'invio della pratica di chi è la proprietà (con l'atto appena fatto)

La successiva identificazione catastale non credo che servi o sarebbe superflua.

Saluti di buona pasqua e serenità

L'argomento è molto interessante.Il problema è un altro da tempo dibattuto.

Quanto scrivo centra solo indirettamente ma oggi mi girano ...

Bisogna estendere il CATASTO PROBATORIO a tutta ITALIA, siamo in epoca informatica , di tre UFFICI che si occupano degli atti ne serve UNO SOLO !!!

Perchè devo, REGISTRARE, TRASCRIVERE, VOLTURARE in tre uffici diversi. Si può fare una sola volta in un solo ufficio che certifica in modo univoco la REGISTRAZIONE (così diamo il soldini al fisco) , TRASCRIVI (ci dà la probatorietà dell'atto e quindi ci certifica chi è il reale proprietario, VOLTURI , fase inutile perchè nel momento della trascrizione si ha già la certezza di chi è il proprietario e non il possessore ma che possiamo lasciare ai fini inventaristici del patrimonio immobiliare. Niente più "buchi" storici nelle provenienze e nelle titolarità. Oltretutto rispramio per l'Amministrazione Pubblica e per il Privato Cittadino/Contribuente. Se si vuole usucapire dovrà pertanto fare unicamente ed inequivocabilmente una causa in Tribunale e non con dichiarazioni più o meno di parte in ATTO od in Successione e sia emessa una Sentenza o un Decreto di trasferimento della proprietà legalemente valido a tutti gli effetti.

Buona e serena Pasqua (senza giramenti vari).

premetto che quoto in toto geopec e che io lavoro da sempre come se il catasto sia probatorio,

a Stefano faccio notare cio' che evidenzio in rosso,




...se il catasto fosse probatorio non riusciresti mai a procedere alla denuncia all'urbano, perche' il tuo atto ti da' si la proprieta' sul bene, ma non essendo catastalmente identificato, devi procedere all'identificazione catastale, che significa appunto denunciarlo all'ufficio,intestandolo al vecchio prop., al venditore per intenderci, e poi con atto di identificazione, procedere alla voltura dello stesso, solo cosi' potresti poi procedere alla tua denuncia, questa e' l'unica procedura corretta.



...considerando che in questo caso il bene non e' stato inserito in sucessione, l'intestazione corretta con cui denunciare il bene all'agenzia, dovrebbe appunto essere quella prima della successione, per cui, dovresti prima dell'atto di identificazione, procedere all'integraione della succesione.



io lavoro cosi' anche adesso, anche se il nostro catasto non e' probatorio, devo dire che mi sono sempre confrontato con notai che ritengo seri e che non si sarebbero mai prestati a procedere ad un atto come quello che sta facendo il tuo notaio, .....ritengo proprio che non possa farlo, perche' il bene deve essere denunciato correttamente all'agenzia, nel tuo caso non lo e'.

Saluti

Fabio

Intendiamoci bene, anch'io sono per il lavorare bene, e nemmeno a me piacciono questi sistemi poco chiari di fare questi atti, a parte che io non l'ho ancora visto l'atto.

Ma comunque, è da quasi trentanni che lavoro e nella mia carriera di atti ne ho visti a biseffe, di fatti bene, di fatti male, di gialli, di rossi, e ancora di più, e ancora ne vedrò tanti. Ma devo anche dire che un atto nullo non l'ho mai visto dichiarato da un tribunale. Quindi voglio dire che se il notaio è disposto a fare questo atto, per sua spontanea volonta, e non creandomi a me nessun problema tecnico per quello che devo fare, io lo acceterò.

Faccio un appunto sul catasto probatorio: sarebbe una bella cosa, ma mi sembra un po utopistica, perchè la probatorietà avrebbe dovuto partire sin dall'inizio, ritengo che ormai è troppo tardi per tutta una serie di motivazioni.

Saluti sempre più pasquali.

Stefano non ho mai detto che e' nullo, anzi ho specificato che l'acquirente ne e' il prroprietario,....pero' un atto cosi' fatto deve essere perfezionato con un atto di identificazione catastale.

Ciao

Il Catasto non può essere probatorio e spero che non lo sarà mai perchè se così fosse deciso ci sarebbe un problema enorme nella pubblica amministrazione che dovrebbe immediatamente farsi carico di inserire agli atti tutte le volture rimaste inevase in tutta Italia per negligenza e mancanza di personale e attrezzature e mancanza di denaro. Ma lo volete capire, cari amici, che la probatorietà del catasto non serve a nulla?? Tutto fiato e risorse sprecati! Basta obbligare per Legge il Notaio ad eseguire gli atti solo e solamente se l'intestazione agli atti catastali sia allineata e corrispondente alla ditta effettivamente proprietaria! Oggi come funziona? Il Notaio rogante fa la trascrizione e contestualmente richiede la voltura automatica con la stessa procedura informatica, la quale non provvede automaticamente a inserire la ditta in visura qualora la ditta alienante non corrisponda perfettamente con quella iscritta agli atti catastali. Il Notaio quindi dovrebbe verificare dopo la trascrizione quale sia stato l'esito della voltura automatica richiesta. NON LO FA MAI! Tocca sempre al Tecnico incaricato in fase di compravendita, (se gli va..) bussare alla porta del Notaio e comunicare che la voltura non è andata in porto. Il Notaio non ha responsabilità sulla mancata volturazione catastale! Secondo voi cosa si dovrebbe fare? Mooolto semplice! Ripeto, obbligare i Notai a pretendere che la ditta in visura sia perfettamente allineata e corrispondente alla attuale proprietaria e poi deve assumersi la responsabilità dell'esito positivo della voltura! Pena il richiamo dell'ordine dei Notai e se questo è recidivo: sospensione temporanea e poi definitiva dell'attività. Capite perchè non serve a niente discutere della probatorietà del catasto? Questo è un falso problema che devia l'attenzione su chi debba vigilare sulla regolarità dei trasferimenti immobiliari e sulle loro intestazioni catastali. In questo modo il venditore è sempre obbligato dal Notaio ad aggiornare la ditta non allineata in atti per mancate volture passate. E' un pò come la regolarità catastale da dichiararsi in atto di trasferimento. oggi obbligano il venditore a aggiornare i dati catastali all'attualità e a dichiarare la regolarità catastale, e cos' si procede, senza scuse, all'ordinamento dell'archivio catastale con buona pace del regolare e più preciso prelievo fiscale che è il solo ed unico fine che l'Agenzia si propone.

Saluuuti.

Antonio

Ma questo tuo sfogo a chi è rivolto??, sono d'accordissimo con te, a che serve fare un doppione di un ente probatorio, già c'è Agenzia di pubblicità immobiliare (ex ipoteche), appunto non serve a niente.

Poi, ripeto come prima, il catasto non è nato ai fini della probatorietà, ma è nato ai fini impositivi, poi man mano che si è sviluppato sta diventando una bella banca dati interressante dove attingono dati un po tutti.

Ciao

..ma i Notai sono gia' obbligati ad operare in questo modo, e' anche per questo che sono curioso di sapere come sta operando il notaio in questione.

siamo noi che stiamo creando l'archivio corretto dell'agenzia, tutto cio'che non e' inserito lo si fara' inserire come funziona adesso, basta avere la pratica e l'atto, io comunque concordo on geopec sulla comodita' che sarebbe avere un catasto probatorio, allora si che non esisterebbero piu' notai e tecnici che lavorano come fanno adesso, vedi atto come sopra e vedi chi stra abusa delle denunce con ris.1, qualcuno le usa come regola, semplicemente non sarebbe piu' possibile.



Saluti

Il mio è uno sfogo verso tutti quelli che sostengono che ci voglia un catasto probatorio. ho spiegato perchè non è così.

Non mi risulta che i Notai siano obbligati a richiedere l'allineamento della ditta e non mi risulta alcun provvedimento che obbliga il venditore ad aggiornare la ditta catastale prima dell'atto. Ciò è ancora a discrezione di chi lavora bene, e questo non basta, purtroppo. C'è il rischio ancora di trovare situazioni come quelle di Simba64. Detto tra noi comunque io credo che il Notaio non lo farà l'atto in quel modo....