Salve vi espongo il problema:
devo fare due il docfa di due unità immobiliari differenti. Entrambe hanno il sottotetto che fino ad'ora non era indicato nelle planimetrie catastali.
In seguito a ristrutturazione il sottotetto è stato reso agibile e quindi ora presenterò due dofca per sopraelevazione ecc...
Il fatto è che che in seguito ai lavori è stata creata una terrazza in comune alle due proprietà, con le relative entrate una per ogni unità dalla "zona"sottotetto.
- La terrazza va indicata con il poligono bianco (non rilevante ai fini del calcolo della superficie catastale)?
- Come indico sul docfa che si tratta di un bene comune?

P.S. Si tratta di un edificio condominiale, ma la terrazza è in comune solo con le due proprietà di cui devo redigere il docfa.

La terrazza non va riportata nelle planimetrie delle unità, ma solo sull'elaborato planimetrico come BCNC alle due unità.

essendo al servizio delle due sole unità immobiliari ed avendo accesso esclusivo lo accatasterei come bene comune censibile...
comune alle due sole uiu che hanno accesso.
un bene non censibile è un bene che non avrebbe reddito se preso singolarmente, il terrazzo a disposizione esclusiva a mio avviso influisce sul reddito dell'uiu.
ciao

secondo me é non censibile...un BCC può produrre reddito (si può affittare ad esempio) una terrazza e un ballatoio o un pianerottolo se comuni a 2 o più unità..nn producono nessun beneficio.

sono daccordo con te, però è innegabile che la terrazza esclusiva influisce sul valore del tuo immobile, quindi non puoi ometterla...
se affitti/vendi l'appartamento, la terrazza con uso esclusivo influisce comunque sul reddito che può produrre il tuo appartamento.
Lo dico perchè una cosa analoga mi è già capitata (non si trattava di un terrazzo ma di un locale stendtoio di collegamento tra due scale di un condominio) e mi è stato riferito ciò dal tecnico catastale.
Potresti comunque sentire un tecnico dell'AdT e vedere che ti dice. ciao

Ma nella domanda si dice che sono comuni, mica di uso esclusivo: bisogna vedere com'é strutturato planimetricamente l'immobile. Cmq nn penso che i proprietari vogliano indicare come comune un terrazzo suscettibile di uso esclusivo: sarebbe stupido e non porterebbe praticamente alcun beneficio in ICI.

Buonasera. Un saluto a tutti i partecipanti del Forum. Dopo una lunga ricerca, mi accodo a questo post che sembra pertinente al mio caso.

Fabbricato tre livelli fuori terra (PT, P1, P2) e un seminterrato. Seminterrato, PT e P1 costruiti con licenza edilizia nel 1968 a ditta di Tizio e Caio. Il P2 è stato costruito successivamente in difformità dalla licenza edilizia e sono state chieste due Concessioni Edilizie in Sanatoria con legge 47/1985, a nome Tizio e a nome Caio.

Nel 1993, con atto notarile, Tizio e Caio si sono divisi le proprietà in modo simmetrico, a Tizio 3 appartamenti, PT, P1, P2 a Caio 3 appartamenti PT, P1, P2. Scala comune al centro BCNC e terrazzo (coperto, non lastrico solare) al secondo Piano in comune solo ai sub 5 e 6, appartamenti di Tizio e Caio, al quale si accede non da scala condominiale, ma da entrambi gli appartamenti.

Nell'atto notarile è riportato testualmente che ogni appartamento è "confinante con terrazzo di pertinenza degli appartamenti intt. 5 e 6 (sub 5 e sub 6)...ecc" inoltre in merito alle parti comuni è specificato che a Tizio e Caio spettano quote di comproprietà sia sulla corte circostante il fabbricato, sia sul terrazzo, a livello secondo piano ed in comune esclusivamente agli appartamenti intt. 5 e 6 e individuato con sub 8.

Nella chiusura del Condono Edilizio, l'ufficio Tecnico mi contesta la categoria del terrazzo affermando che non può essere BCNC perchè non ha accesso dalla scala condominiale, quindi volendo calcolare l'oblazione avrebbe difficoltà nella quantificazione della superficie, delle quote e delle relative intestazioni.

Consiglio dell'UT è quello di dividere il BCNC con atto notarile, in modo da unire il terrazzo diviso agli appartamenti, oppure di frazionarlo e poi chiudere la Concessione a nome di Tizio per gli appartamenti e in quota comproprietà in merito al terrazzo a nome di Tizio e Caio.

A mio avviso, il terrazzo essendo in comune esclusivamente ai due sub come da atto notarile e non potendo produrre da solo reddito autonomo, anche perchè non accessibile dalla scala comune, è BCNC, senza intestazioni e rendita. Ne consegue che non è passibile di calcolo oneri di oblazione e di conseguenza la concessione in sanatoria a nome Tizio, si può chiudere a nome Tizio soltanto con calcolo oneri solo sulla superficie dell'appartamento. Analogo discorso per Caio.

Cit. "Il Bene Comune non Censibile, abbreviato BCNC, come definito dalla Circolare N° 2 del 1984, è una porzione di fabbricato che non possiedono autonoma capacità reddituale, ed è comune almeno a due unità immobiliari urbane, in genere si tratta di: - androne, - scale, - locale centrale termica, - locale vasche - ecc."

Chiedo a voi se posso far valere le mie considerazioni utilizzando anche altri riferimenti normativi o effettivamente il terrazzo descritto non rientra nella classificazione BCNC.

Grazie a chi avrà la voglia e la pazienza di rispondere.

Hai ragione tu.

Chiedi al Comune di riportare per iscritto la motivazione per la quale non ti rilasciano il condono e fai ricorso contro il provvedimento.

L'UT (immagino comunale) non può avere difficoltà alcuna nel comminare sanzioni, oneri o quant'altro in quanto la superficie verrà desunta dal progetto in sanatoria che hai presentato e la proprietà verrà desunta dai titoli e non dal catasto. Comunque la terrazza essendo comune ai subb. 5 e 6 (proprio per concessione bonaria) gli si faranno leggere le intestazioni catastali dei due subb.

Ci mancherebbe altro che uno debba frazionare terrazze e venderle perchè un comune va in difficoltà col calcolo di oneri e sanzioni.

Un bene anche se bcnc ha comunque una sua superficie, un suo volume, un suo valore reale (non catastale) ed è anche di alcune persone per nulla sconosciute.

Cordialmente

Grazie per il contributo, in effetti può essere un buon deterrente chiedere le motivazioni scritte, anche perchè in questo modo l'U.T. si deve esporre per un eventuale diniego.

Grazie anche a te per il contributo. L'U.T., a sua giustificazione, mi ha posto le seguenti difficoltà:

a) come quantificare la superficie del terrazzo da attribuire a Tizio e l'altra da attribuire a Caio e poi calcolare gli oneri ai titolari di Conc. Edilizie in Sanatoria?

b) Inoltre mi ha prospettato un eventuale problema nella ipotetica futura vendita del terrazzo, ovvero potrà un notaio vendere tale terrazzo come BCNC? A distanza di anni i proprietari potrebbero anche, secondo l'U.T., denunciarmi perchè in una compravendita ad esempio del sub 6, vi sarebbe il BCNC in comproprietà.

In merito al punto a) ho consigliato di quantificare metà superficie del terrazzo sul quale calcolare gli oneri per Tizio e metà terrazzo sul quale calcolare gli oneri per Caio. Tale superficie è dettagliata sia in relazione tecnica che nelle planimetrie del progetto in sanatoria ed inoltre si può considerare quota di proprietà 1/2 ciascuno, per quanto riportato sull'atto di divisione è in comproprieta ai due sub.

In merito al punto b) ho già ricevuto un parere favorevole di un notaio, il quale mi ha detto che una eventuale compravendita non è in discussione per l'attuale situazione. Invio settimana prossima la stessa richiesta ad altri notai per avere altre conferme.

Resto sempre dell'avviso che per una futura eventuale compravendita si potrebbe eventualmente decidere di fare (solo allora) una divisione notarile, le opportune variazioni catastali e poi compravendere l'appartamento con annesso il terrazzo di pertinenza, senza che l'attuale situazione pregiudichi la chiusura di queste Concessione Edilizie in Sanatoria.

Vi aggiornerò sugli sviluppi futuri, convinto che tale esperienza per quanto stressante, può essere utile ad altri tecnici che affronteranno un caso simile al mio.

Un caro saluto.