Salve a tutti,

anche se vi leggo spesso sono nuovo del forum e anche del mestiere.

Sono un Architetto Ir. e dovrei fare la mia prima pratica catastale ma sono un po in difficoltà vista la pressochè nulla formazione universitaria avuta in merito.

Il mio problema è il seguente.
C'è una villetta in campagna composta da due livelli: seminterrato e primo piano.
Il seminterrato è adibito a cantina / garage. Il primo piano è civile abitazione.
Tutto intestato ad un unico proprietario.

Dalla visura catastale risultano 2 subalterni (1 e 2).
Sulla riga del primo mi compare A/3 come categoria catastale.
Sulla riga del secondo sub non mi compare niente quindi immagino che sia stato censito tutto insieme in catasto.

Ora io vorrei scorporare la cantina dal resto e attribuire a questa la sua giusta categoria catastale (C/2 o C/6 ??? ).
Dal momento che la cantina ha un suo subalterno penso sia possibile realizzare questa divisione, è corretto?

Prima ancora di capire come eseguirla praticamente con DOCFA vorrei capire se, secondo voi, questa pratica si può fare ed è consentita.

Un cordiale saluto e grazie.

Luca

Occorre leggere bene la visura.

Così come nella descrizione si possono inscenare tre casi:

1_ l'Unità immobiliare è una composta da due subalterni graffati con unica rendita

2_Le unità immobiliari sono due e per questo sono stati identificati con due distinti subalterni con due proprie rendite. Se una delle due non è classata, va fatta istanza di classamento.

3_L'unità immobiliare ha un unico subalterno comprensivo dell'abitazione con accessorio cantina o box auto.

Nei casi 1 e 3 si può procedere alla divisione dell'unica unità immobiliare in due unità con eventuale costituzione di bene comune non censibile che consente l'accesso a entrambe le unità evitando di passare attraverso una corte esclusiva. Le unità immobiliari così separate devono avere accesso distinto e devono essere legittimate da titolo urbanistico abilitante la situazione di fatto.

Motivo della divisione?

Saluti.

Ciao e grazie della risposta.

Cerco di spiegarti allegando anche un immagine che chiarisce.

Questa è la visura:



Poichè sui documenti cartacei del vecchio tecnico c'è una parentesi graffa che collega sub1 e sub2 presumo che il sub n.2 sia relativo alla corte anche perchè nella scheda cartacea "CONSISTENZA DELL'IMMOBILE" mi ritrovo tali voci:

Fabbricato Principale: Area xxx; Piani utili: S1 + Pt; Uso: abitazione
Attinenze Coperte: 0
Attinenze Scoperte: Area xxx; Uso: Corte;

Dunque credo che il sub n.2 non sia della cantina ma della corte.

Il motivo della divisione è il seguente:
devo richiedere un cambio di destinazione d'uso del locale attualmente adibito a cantina che dovrà diventare un negozio.
E' più facile ottenere un cambio d'uso da C/2 (cantina) a C/1 negozio piuttosto che da A/3 (residenziale) a C/1, almeno così sembra nel comune in oggetto.

Sostanzialmente per riassumere: prima di chiedere il cambio di destinazione d'uso vorrei trasformare la cantina, attualmente classificata A/3, in C/2 per poi avere meno problemi sul Cambio di Dest. d'uso.
Il mio comune prevede l'utilizzo di DIA per cambi d'uso tra categorie omogenee e la Concessione Edilizia per cambi d'uso tra categoria non omogenee. Per questo volevo operare la variazione catastale.

E' fattibile tutto ciò secondo voi?

Grazie di nuovo



p.s. preciso che le pratiche urbanistiche depositate in comune relative alla pratica di condono edilizio presentano due planimetrie: una per il piano teerra (con indicate destinazioni di DEPOSITO e CANTINA) e l'altra del primo piano con indicate destinazioni residenziali dei vani (CUCINA, BAGNO, CAMERA, ecc...).

A parte il fatto che secondo me in comune ti devono permettere di fare un cambio di destinazione della cantina se permesso dalle norme urbanistiche indifferentemente dal fatto che questa sia graffata o meno ad altra unità residenziale. il problema semmai puo essere sul frazionamento. Ma in catasto non sono mica più grulli del comune. la divisione che vai a fare nella causale docfa comprende anche il cambio di destinazione del locale porzione di residenza in c2. Ripeto io partirei dal progetto in comune lasciando fare il catasto alla fine.

Il RE del comune dice che i Cambi di Destinazione d'Uso che si svolgono all'interno della stessa categoria (ad esempio da C2 a C1) sono soggetti ad autorizzazione (presumo sia una DIA) mentre i cambi che si volgono in categorie diverse (ad esempio da C2 ad A3) sono soggetti a concessione edilizia.

Il fatto è che il locale in oggetto ha una cantina con una planimetria catastale che riporta la dicitura "cantina" e "deposito" ma è accatastato come A3 cioè abitazione.
Quindi credo che non sussitano proprio problemi se voglio regolarizzare in catasto uno "stato di fatto" portando la cantina da A3 a C2.

Successivamente (quando avrò la cantina C2) potrò andare in Comune e chiedere di effettuare un Cambio di Dest. d'uso da C2 a C1, cioè nella stessa categoria quindi con una DIA (probabilmente Onerosa) che comunque è fattibile, ovviamente previo adeguamento del locale ai requisiti igienico-sanitari. No?



Che intendi per "problema sul frazionamento"? Cioè se io ho una cantina accatastata come abitazione non posso decidere di variarla in C2?

Va bene. Quindi causale divisione con cambio dest uso spiegando in relazione che si recupera una situazione di fatto già legittimata in comune con soppressione del sub 1 con il sub 2 e costituzione dei sib 3 e 4 distinti in A3 e C2 . Più sub a comune 5. Elaborato planimetrico allegato ed è fatta . Saluti.

Grazie mille della tua disponibilità e delle risposte.
L'ultima cosa che ti chiedo è di spiegarmi cosa intendi per "Più sub a comune 5"...non ho capito bene.
Un saluto a te

Considero il fatto che per accedere alle unità immobiliare si debba attraversare la corte che diventerebbe bene comune non censibile che è a servizio di entrambe. Se la cantina ha accesso dalla pubblica via potrebbe non essere necessario.

Perfetto.
Per definire la situazione di fatto come "già legittimata in comune" è sufficiente che in comune sulle planimetrie della pratica di sanatoria siano riportate le diciture "Cantina" e "Deposito" al piano terra è corretto?

Non ti posso rispondere con precisione. Dipende da cosa c'è scritto nella sanatoria e cosa si è inteso condonare. L'unità immobiliare è una o sono due? Il solo fatto che ci sia scritto cantina non è detto che giustifichi il frazionamento che tu stai realizzando cercando magari di recuperare una situazione di fatto che forse non è completamente sanata. Una cantina annessa ad una abitazione ha destinazione residenziale, Una cantina invece utilizzata come deposito esclusivo senza essere accessorio di nessun altro immobile è un altra cosa e può essere classificata come commerciale. La cantina o un ripostiglio o un deposito prendono la destinazione dell'immobile principale di cui sono accessori. Se nella pratica di condono si è voluto sanare una unità immobiliare con cantina è una cosa e due cose sono una abitazione e una cantina. Per questo accennavo prima al frazionamento. Magari la destinazione del locale è condonata ma il frazionamento da una a due unità ? Del resto il catasto in questo caso non ci aiuta perchè in atti l'unità è una sola che comprende la abitazione e la cantina in unico subalterno.

Scusa, forse ho scritto troppo dell'argomento urbanistica che è il tuo campo come Architetto, ma questo post dimostra quanto siano legati il catasto con l'edilizia. Sembra banale come affermazione ma molti non lo comprendono. Basti pensare che in Comune affermano che basti un C2 in catasto per riconoscere la legittima destinazione di cantina da cui partire, capisci te quanto sia importante a livello urbanistico il catasto! Ma l'immobile e il condono rilasciato su questo sempre quelli sono.

Saluti

No, anzi credo di avere molto da imparare da un geometra!

L'unità immobiliare è una e questo è il classico caso della cantina annessa all'abitazione, cioè credo sia una pertinenza (anche se nella documentazione in mio possesso questo non è scritto da nessuna parte).

Non penso che si sia voluta fare una distinzione netta tra cantina e abitazione anche se in realtà queste non sono comunicanti in nessun modo e sulle planimetrie c'è distinzione.
La cantina non è utilizzata come un vero e proprio deposito di merci o altro. E' semplicemente un garage in cui vengono stipati degli attrezzi di chi abita l'immobile.

Il subalterno è uno e tutto sta a capire se posso legittimare lo stato di fatto facendo diventare la cantina C2...questo chi me lo potrebbe dire??? Il comune??? In base a quasle riferimento normativo il comune potrebbe "impedirmi" il frazionamento?
D'altronde il Regolamento Edilizio non riporta niente di inerente a questo tipo di problemi....

Se non c'è necessita di trasferire il futuro negozio separato dalla casa, perchè non pensi una pratica in cui realizzi il negozio legato all'abitazione con vincolo pertinenziale?



Saluti



Antonio

Si può fare? Non so praticamente niente di quesa posibilità..

Il negozio non ha necessità di essere trasferito...