Salve a tutti, sono relativamente nuovo del forum ed apro questo thread per chiedervi un quesito molto semplice: esiste un regolamento che sancisca secondo quale conformazione architettonico-urbanistica un appartamento possa essere considerato come due unità immobiliari separate e distinte?

Di seguito faccio comunque una breve sintesi della casistica di cui parlo, in modo tale che possiate aiutarmi nella risoluzione del mio problema:

- Ho acquistato un appartamento come singola unità immobiliare.

- In seguito (due o tre anni dopo) è stata fatta una ispezione fisica dell'agenzia delle entrate, la quale dichiara che dall'appartamento si evincono due unità distinte in quanto non c'è un adeguato collegamento e risultano, catastalmente, due cucine. Cioè, le due unità sono di fatto indipendenti.

- Effettivamente l'immobile si caratterizza per la presenza di due aree, messe in collegamento tramite un ingresso comune (non sul pianerottolo condominiale, ma interno al perimetro dell'immobile; in stile corridoio).

La mia richiesta è la seguente: sto cercando un regolamento urbanistico-architettonico in cui viene ESPLICITAMENTE detto che un ingresso comune (passetto, area di passaggio o quel che si voglia) non sia sufficiente a sancire un collegamento tra le due parti dell'immobile. Ci tengo a precisare anche che questa area comune è INTERNA all'appartamento stesso, in quanto non dà sul pianerottolo condominiale.

Per chi fosse interessato, riporto l'intera casistica. Può essere utile a chiarire i fatti:

Cerco consiglio online perché - ahimé - non sono riuscito da solo (nè con l'aiuto di notaio, architetto, ed altri tecnici) a venirne fuori.

- L’immobile viene acquistato da me. All’atto di acquisto, dal punto di vista catastale, l’immobile è contrassegnato come singola unità. Lo spazio in questione è, oltretutto, protetto dalla Sovrintendenza dei Beni Culturali e gode del “vincolo di indivisibilità urbanistico”.


- Planimetricamente, invece, l’immobile si presenta schematicamente come segue, cioè con un “ingresso comune” che dà accesso a due ali distinte ed autonome; ma, di fatto, la porta principale d’ingresso resta una: cioè quella sul ballatoio condominiale.




- All’atto di acquisto, una parte dell’immobile (circa il 50%, ovvero il lato sinistro del disegno di prima) è abitata da una signora anziana, madre del vecchio proprietario a cui viene concesso il “diritto di abitazione”. La “disponibilità immediata” dell’appartamento è, quindi, limitata alla sola ala di destra, precedentemente occupata dal proprietario ed attualmente disabitata e da ristrutturare; nonché accessibile senza intaccare la privacy della signora anziana grazie all’ingresso comune succitato.


- In data successiva si avviano le procedure per i lavori di ristrutturazione dell’ala disabitata e già disponibile. Il giorno tot. (fase di approvazione dei lavori) la signora anziana viene a mancare. I lavori di ristrutturazione ricevono tutte le autorizzazioni del caso (Soprintendenza compresa) e partono a tutti gli effetti dalla data tot., terminando qualche mese dopo. In concomitanza con la fine dei lavori, il tecnico responsabile presenta al Catasto una nuova planimetria con le seguenti variazioni rispetto alla precedente: 




- I lavori di ristrutturazione appena terminati non intaccano in alcuna maniera né l’ala abitata dalla signora anziana (ancora viva in fase di presentazione e approvazione del progetto) né l’ingresso comune già precostituito all’atto di acquisto, in quanto realizzato dai vecchi proprietari. Le uniche modifiche apportate sono “interne” all’ala disabitata, come si vede dalla immagine di sopra.

- Dalle due planimetrie proposte (pre e post lavori) si evince chiaramente che le uniche modifiche “strutturali” sono interne all’ala precostituita di destra, e non hanno, quindi, nessun legame con l’ingresso comune o, in generale, con la comunicazione dei due ambienti.

A livello “formale”, invece, la nuova planimetria viene presentata con una variante: alla precedente voce “A.C” (Angolo Cottura) sita nell’ala di destra (abitata a suo tempo dal vecchio proprietario) viene sostituita la voce “K” (Kitchen). Nonostante la presenza di questa modifica “formale”, nulla cambia a livello sostanziale: nello stato dei luoghi originario (cioè, quello dell’atto di acquisto) lì era già presente una “cucina completa” a tutti gli effetti.


- Il giorno tot. - quindi dopo circa un anno dalla conclusione dei lavori di ristrutturazione - riceviamo una visita da parte di un funzionario dell’Agenzia delle Entrate, il quale afferma che l’ingresso comune presente in loco non è sufficiente a sancire un collegamento tra le due ali dell’appartamento che, pertanto, risulta essere composto da due unità immobiliari distinte ed autonome.
 L’ispezione avviene secondo modalità abbastanza discutibili, a partire proprio dall’aver fissato la data dell’appuntamento senza che il proprietario venisse notificato correttamente e/o in maniera diretta (l’Agenzia delle Entrate si accorda privatamente con l’archtietto che ha seguito la fase dei lavori succitati). Al di là di questo aspetto formale, anche la visita catastale è eseguita “ad occhio”, senza dati storici alla mano (presenti e futuri) e/o strumenti di misurazione adeguati per sancire la conformità dello stato dei luoghi. 


In tutto questo gradirei avere un vostro parere concreto su come muoversi e se c'è qualche azione legale che posso intraprendere.
Ribadisco che:l'appartamento è stato acquistato come singola unità immobiliare in atto notarile e che - se non fosse stato in regola - questo sarebbe stato dovuto evidenziare in fase di acquisto.