Buongiorno dovrei effettuare la fusione di due u.i. una al piano terra ed una al primo piano dalla quale si accede da un vano scala interno di proprietà esclusiva di quest'ultima, sono state acquistate ebtrambe dallo stesso proprietario che ora vuole fonderle in un unica u.i. facendo la zona giorno al primo piao e la zona notte al piano terra; l'unico lavoro che deve esseere eseguito è l'apertura di una porta che da sul vano scala all'appartamento al piano terra. Preciso trattasi di una villa dove da carte comunali risulta come unico appartamento ( in cui riosulta anche la porta che dovrebbe essere aperta) mentre al catsto è suddivisa in tre u.i. ( dove la porta non risulta)

qual'è iter burocratico esatto da seguire?

un grazie anticipato a chiunque voglia rispondermi

Non sempre la situazione urbanistica (unica unità immobiliare) è coerente con la normativa catastale (più unità immobiliari catastali).

Comunque per le abitazioni la cucina è fondamentale per determinare un'unità immobiliare distinta.

Per cui presenta il progetto per ricavare l'unica unità immobiliare dove a piano terra vi sarà la zona giorno e la relativa cucina, a piano primo vi sarà solo la zona notte.

Dopo di che presenta il Docfa per fusione, citando gli estremi della pratica edilizia.

Non è escluso che riceverai un sopralluogo da parte dei tecnici catastali dell'ufficio provinciale ed in tal caso, se troveranno una sola cucina e se lo stato dei luoghi non sia in contrasto con la normativa che impone di censire le unità immobiliari in maniera autonoma, non avrai nulla da temere.

In sostanza non possono costringerti a dividere nuovamente l'unità abitativa se non vi sono le condizioni per considerare più unità abitative catastali all'interno dell'unità abitativa urbanistica come approvata dal Comune.

Non è fusione ma le opere collegano due unità immobiliari che rimangono tali. Come iter burocratico se non si interviene sulle strutture, é semplice Cila in comune e variazione catastale di opere interne rimanendo invariato il mumero di UIU residenziali.



Saluti

Pratica comunale (é fondamentale che i due piani abbiano funzionalità distributive connesse ad unica unità immobiliare e cioè zona giorno al PT e zona notte al P1 e quindi non scindibili dal punto di vista reddituale). Poi fusione catastale senza paura.

Sarebbe il caso di vedere la grafica, nella domanda parla di 3 uiu, due abitazioni e la terza cosa è?

Comunque , salvo casi specifici, bisogna stare molto ma molto attenti a queste fusioni, l'Agenzia ripristina quasi sempre.

Allegare disegni prego.



Saluti

specifico meglio la situazione



trattasi di una villa a due piani nata come unifamiliare dove risulota poi divisa al catasto in 3 u.i. una al primo piano e due al piano terra.



Dal nuovo propietario sono state acquistate due delle tre u.i. quella al primo piano ed una delle due al piano terra.

quella al primo piano ha accesso attraverso una scala interna indipendente il cui vano scale confina al piano terra con l'altro appartamento da lui acquistato dal quale ha gia provveduto a staccare le utenze gas e luce. lui ha acquistato con agevolazioni prima casa con l'intenzione di fondere i due appartamenti facendo al 1P la zona giorna con cucina e 3 camere da letto ed al piano terra altre due camere da letto con una zona comune ed un bagno senza cucina.

Ci potrebbero essere problemi a fare ciò? che prassi seguire?

p.s. come faccio ad allegare le due planimetrie?

La mia Agenzia, così penso anche le altre, ragionano sulla definizione di uiu, per una pratica simile, la settimana scorsa il tecnico dell'Agenzia mi ha detto che una porta aperta o chiusa, non può trasformare due unità in una sola, cioè se chiudere una porta evidenzia l'esitenza di due unità, queste esistono anche se la porta è aperta.



E' pur vero che un appartamento su due piani con scala interna non ha niente di anomalo, però nel tuo caso, non vedendo i disegni è difficile ragionarci sopra.



Sicuro è che l'Agenzia è molto chiara su questo modo di agire e che la pratica urbanistica non abbia niente a che fare con il catasto è ormai assodato , per cui avere fatto un progetto per la fusione, non mette al sicuro dal ripristino delle due uiu da parte dell'Agenzia.



Per allegare il diesegno non so dirti, penso che se fai una ricerca , trroverai le istruzioni.



Saluti

Lui non poteva comprare con agevolazione prima casa due unità immobiliari al momento distinte, semmai una. Adesso se si mette anche ad unirle in fretta e furia l'Agenzia pensi che non se ne accorga ??

su questo ti contraddico perchè so per certo che è possibile acquistare 2 u.i.u. con agevolazioni prima casa impegnandosi a fonderle in un unica u.i.u entro 18 mesi dall'acquisto

Solo se una delle due è porzione di abitazione. E' ammesso il caso di ampliare l'abitazione principale con una o più stanze che da sole non costituiscono unità immobiliare indipendente. Ma l'acquisto di due abitazioni già distinte e indipendenti con agevolazione prima casa non è proprio ammesso.



Saluti

Per quanto ne so , è corretto, ciò che dice pcatala79, almeno i Notai così procedono.



Saluti



p.s. anche se io sapevo 12 mesi.

Si, confermo é possibile.

Sì, è vero, si può fare.

"L’AdE ha chiarito, con la risoluzione n. 142/E del 4 giugno 2009, che le agevolazioni prima casa possono essere richieste anche per la fusione di immobili."


https://www.guidaxcasa.it/fusione-di-i...



Rimane per me una grossa contraddizione su come poi la intende sempre la stessa agenzia delle entrate che ha emanato la risoluzione sopra citata, che può invece non consentire la fusione dal punto di vista catastale e su questo io mi ci son trovato.

Quindi per concludere, anche se è possibile pagare le agevolazioni prima casa io non mi sentirei affatto tranquillo in seguito, nel momento in cui devo rispettarela le dichiarazione di fondere le unità entro un a certa data avendo il possibile rischio di vedere ripristinato la separazione in ambito catastale e fiscale. Insomma un bel pasticcio. Consentitemi di esprimerlo.





Saluti

Concordo pienamente totonno. Però dobbiamo difendere uno dei principi fondamentali del catasto e cioè quello della potenzialità reddituale. Se due o più unità immobiliari originariamente sono tali evidentemente sono (erano) in grado di produrre un reddito proprio. Ma se intervengono delle dinamiche urbanistiche o edilizie (ovviamente regolari e legittime) che ne modificano o addirittura unificano tali potenzialità... beh allora si deve applicare il medesimo principio. Punto. Oltretutto se sussistono altre norme che ne regolano la fiscalità come giustamente hai riportato tu. Escludendo casi particolarissimi, mi risulta difficile scindere la redditualità fra un piano terra adibito a zona giorno o notte (o viceversa) e un piano primo adibito a zona notte o giorno (o viceversa), e probabilmente usufruibile da una sola famiglia. Poi é chiaro che sono d'accordo con te che c'é il rischio che venga ripristinata la situzione originaria. Ma in quanlche modo abbiamo il dovere di farglielo capire. Qualche anno fa ho fatto una vera e propria battaglia per accatatare un grosso attico nel centro di una grande città, con due cucine. Non volevano accettare la pratica. Non esiste nessuna norma tecnica, urbanistica, sanitaria e chi più ne ha più ne metta ... che impedisce ad un comune cittadino di avere un'abitazione con due cucine (ma anche tre o più), fermo restando che siano funzionali ad un'unica unità immobiliare e che la stessa sia in grado di produrre un unico reddito proprio non scindibile. Il funzionario mi aveva proposto "la chiami tinello". Ho risposto: NO è cucina (seconda terza o quarta non mi interessa) e tale la indico in planimetria, perchè non voglio dichiarare cose false e perchè anche se l'unità immobiliare ha due cucine, UNA UNITA' IMMOBILIARE RIMANE perchè non può produrre redditi scindibili. Alla fine hanno dovuto accettare. Non dobbiamo avere paura di applicare i principi fondamentali del catasto che soprattutto chi ha la nostra età ha dovuto per forza imparare e studiare grazie anche alle code infinite (degli anni passati) negli uffici catastali quando (per presentare un docfa in alcuni uffici) ci si doveva alzare alle 4 del mattino per scrivere su un foglietto appeso al cancello del catasto il nome, per presentare un docfa alle ore 11 che magari ti veniva respinto per una sciocchezza. Con tutto ciò non voglio fare alcuna polemica ma solo alcune considerazioni alla luce del fatto che l'Agenzia delle Entrate (ex Catasto) i principi di cui sopra li ha un po persi per strada ... Un saluto.

Salve

Concordo Roby64 anche se devo dire, come dice totonno, che è un bel pasticcio, perché la legge deve essere chiara sotto ogni punto di vista.

Non può agevolarmi fiscalmente se poi posso perdere queste agevolazioni a causa di una normativa catastale labile, o meglio una normativa che predilige l'aspetto fiscale.

Anch'io non mi sentirei tranquillo come rimarca totonno, mi sembra che questo tipo di agevolazione fiscale sia del tipo SBF (salvo buon fine come un assegno bancario).

Cordiali saluti