La compravendita riguarda tutta la villetta credo.

Ovvio che la seconda cucina è stata eseguita per una separazione e indipendenza tra due porzioni dell'unica unità immobiliare. Non aggrappiamoci sugli specchi.

Ma siccome il diritto di fare due cucine sicuramente il proprietario ce l'ha e non gli si può impedire senza che questo pregiudichi il numero delle unità immobiliari che possono rimanere porzioni dell'unica unità immobiliare. L'unico modo, ed io farei così, è non indicare in planimetria catastale la seconda cucina, così togliamo dall'imbarazzo anche l'Agenzia delle entrate. L'indicazione della cucina, che vale sempre un vano ordinario, e del bagno nella consistenza è necessaria e obbligatoria esclusivamente per comprovare la specifica destinazione d'uso di quel bene. Si potrebbe in un secondo momento contestare che la planimetria non ha conformità catastale allo stato dei luoghi per la mancata indicazione della seconda cucina, ma se la divisione di fatto non sussiste quasta difformità non può essere considerata influente sulla rendita in atti.

Saluti

Si esatto la vendita diguarda tutta la villetta, non è nemmeno detto che i nuovi proprietari la smantellino.

Per la rendita non mi preoccupo, di fatto non cambia perchè cancello un ripostiglio a piano primo che fondo con la seconda cucina e creo l'ingresso a piano terra, mi preoccupa il perito della banca, non vorrei mai che ritenga difforme la planimetria senza l'indicazione della seconda cucina e nello stesso tempo non vorrei indicandola che il catasto mi crei problemi.

E' un casino, e meno male che al telefono mi avevano solo parlato dell'ingresso a piano terra.

Con riferimento alla circolare dell'Agenzia delle Entrate n.2 del 9 luglio 2010, l'incoerenza non ha rilevanza catastale e pertanto non sussiste l'obbligo di indicarla nella planimetria catastale. Diverso è se l'insieme delle opere eseguite oltre alla realizzazione della seconda cucina sono state eseguite per perseguire la finalità di avere due porzioni indipendenti. Sta a te decidere e dichiarare assieme al venditore. Se poi il perito della banca ritiene che la planimetria catastale sia difforme, allora indichi la seconda cucina e se il catasto vuole la separazione anche catastale tu gliela separi. Con tutte le conseguenze sulla vendita dell'immobile e sui contributi. D'altronde la seconda cucina l'hanno fatta i venditori per loro esigenze quindi non ci puoi fare nulla oltre a tutto quello che hai fatto.



Ci sta anche che il compratore si ritiri perchè cambia l'imposizione fiscale con due unità immobiliari di cui una potrebbe diventare seconda casa e il mutuo non lo prenda più. Non ci puoi fare niente, sarà colpa del perito. Prendi i soldi che devi avere prima che il cliente si veda rifiutata la compravendita per motivi che non sono di tua competenza.



Io comunque credo pochissimo che il catasto intervenga a separare le unità una volta registrato il docfa con una sola unità immobiliare. E' bene che tu faccia imporre agli altri la separazione delle unità immobiliari visto se tu sei convinto del contrario.


Saluti

No, di fatto le opere sono state fatte per avere una comodità visto che in casa sono in 6, ma non per dividere due unità effettivamente indipendenti non per nulla la casa ha solo un unico accesso principale, e l'altro è la porta di collegamento al box a piano interrato e basta. La scala è interna ed unisce tutti i piani senza soluzione di continuità.

Per me di fatto è una sola unità, mai avuto dubbi sul piano urbanistico che uno a casa sua potesse avere due cucine, ma mi è salta la mosca al naso e cercando nell'internet mi è salita la paranoia perché si leggono cose discordanti.

Io presento la santoria e faccio variazione catastale per diversa distribuzione degli spazi interni. Poi si vedrà.

Grazie mille, con voi chiarisco sempre le idee.

Va benissimo. Se sei convinto io andrei avanti rappresentando la seconda cucina.

ConvintA .

No, penso che ascolterò il tuo consiglio di non indicarla, la variazione la faccio per la creazione dell'ingresso e la demolizione parziale di una parete che hanno fatto proprio per creare l'angolo cottura nella seconda cucina hanno unito una stanza con un ripostiglio, rispettando comunque tutti i RAI.

Così piace di più anche a me.



Forza e coraggio !

Stavo leggendo questo post perchè ho un caso in cui ho un appartamento composto da più vani, di cui uno adibito a cucina e non collegato direttamente agli altri (ha accesso dal pianerottolo della scala comune ed era utilizzato da un solo famigliare fin dalla costruzione come cucina) e la restante parte ha un'altra cucina collegata al resto dei vani d'abitazione. Sto presentando una variazione catastale e DEVE restare così, come urbanisticamente approvato/denunciato/segnalato, senza se e senza ma.

Mi è saltata la mosca al naso leggendo i commenti precedenti ipotizzando inesistento o presunte unità immobiliari separate, evasioni di imposte, ecc... ma domando: dov'è che sta scritto che un appartamento non possa avere 10 o 1000 cucine? Ho un altro cliente che ha una villetta neanche troppo grande, ci vive con la moglie e ha tre cucine di cui una attrezzata di tutto punto e adibita solo per il mangiare dei suoi 3 cani... quindi? chi e perchè un tecnico catastale lo deve impedire?

Lascia stare le cucine. Non ci possono essere porzioni di una unica unità immobiliare che possono potenzialmente produrre un reddito autonomo. Se ci sono vanno costituite UIU autonome per ogni porzione autonomamente utilizzabile, anche senza cucina devono essere censite autonomamente come locali di deposito o garage ( vedi cantine o autorimesse).

Il "potenzialmente" sa tanto di processo alle intenzioni, con tutte le variabili ed interpretazioni del caso... e sarebbe ora di finirla. Qui si tratta di far tornare le norme urbanistico-edilizie con quelle catastali. Nessuno mi vieta di costruire un palazzo predisposto per essere diviso in 2-3-4-n appartamenti con tante cucine, bagni e amenicoli conseguenti, ma legittimamente assentito come unica unità immobiliare e, se ci vado ad abitare da solo con le mie 1-2-3-n mogli, figli, parenti ecc. tutti facenti parte dell'unico e medesimo nucleo famigliare, NESSUNO mi dovrebbe contestare alcunchè, con un unico contatore attivo rispettivamente per acqua, gas, energia elettrica, ecc..

Il giorno che decidessi di staccare una delle n porzioni già predisposte allo scopo, previo ottenimento del titolo edilizio abilitativo e quindi affittarla o darla in comodato d'uso, ad altro nucleo famigliare che attiverà le forniture energetiche autonome conseguenti, allora si.

A me sembra già troppo vivere con una moglie sola... figuriamoci se mi metto a costruire altre due o piu' cucine per avere altre mogli. Piuttosto vo a mangiare fuori e tolgo anche la cucina che c'è in casa, così cambio destinazione a deposito malridotto e pago meno tasse. Felice e contento vo in c... a tutti.

Il numero delle cucine non determina il numero di sub. Il catasto se ne fotte anche delle norme urbanistico-edilizie (e talvolta può essere un problema).

Puoi avere 2-3-10 cucine ma la discriminante è sempre la stessa:

Si considera unità immobiliare ogni parte di immobile che, nello stato di fatto in cui si trova, è di per se stessa utile ed atta a produrre un reddito proprio.

Ok, questa è una scelta, ma per esperienza riporto un caso di genitori facoltorsi che hanno costruito un villone con n appartamenti per i figli, tutti ben collegati tra loro da un atrio padronale comune (che solo quello era grande come un appartamento), ma che poi nessuno dei figli ha voluto abitare. Morale è restato tutto di proprietà dei genitori adibito ad unica abitazione. Se poi questi una sera decidono di dormire in una camerà anzichè un'altra, mangiare in una cucina anzichè un'altra, o tenerle tutte vuote, abbiamo un solo nucleo famigliare di due persone, magari le camere per le badanti, i cuochi i camerieri ecc), ma un solo contatore per un unica abitazione per ogni servizio collegato, qual'è il problema? la potenzialità o la vocazione ad essere utilizzati autonomamente? Andiamo a vedere come è accatastata la casa del Silvio nazionale o di qualche atro facoltoso?

Il caso che descrivi (o l'abitazione di Silvio nazionale) non è una classica A2.

Sono case di lusso che vengono poste ad es. in categoria A8. Possono avere svariate cucine/camere/bagni/ecc.

Ma vale anche per questi la stessa regola. Per il garage (o ad es. “l'alloggio della servitù “con ad es. accesso autonomo dall’esterno) viene costituito un sub a sé stante.

Questa è la regola. Poi ovviamente in passato le maglie erano larghe pertanto si è accatastato nei modi più disparati…