Docfa per fusione. unità interessate: A2 con cortile di pertinenza e F1 di 38mq (al catasto terreni la particella corrispondente alla F1 ha consistenza 97mq).

L’Unità in F1 deriva da una demolizione di un garage di 38 Mq che comprendeva la restante corte di 59mq ma il “laborioso tecnico” (ancora in attività e, secondo lui il migliore in assoluto) nel lontano 1988 dovendo i proprietari donare alla figlia, demolisce il garage e costituisce area urbana per la sola consistenza del garage senza tener conto del cortile.

Nel 2014 muore la proprietaria e gli eredi, in successione, dichiarano l’area urbana con la consistenza di 97 Mq.

problema: la fusione mi viene sospesa perché manca continuità storica per via della consistenza dichiarata nell’88 di soli 38mq e non 97.

Chiedo a voi un parere in merito.
Grazie

A parte la superficie della sola area di sedime del garage come erroneamente rappresentata dal tecnico, il tipo mappale di demolizione che cosa riporta?

Nell'elaborato planimetrico del 1988 dove è andata a finire l'area di mq. 59 sparita?

Il fatto che in successione viene dichiarata una superficie maggiore di quella risultante in Catasto non significa nulla ai fini catastali (ha rilevanza solo ai fini fiscali).

A mio avviso se nel tipo mappale del 1988 è riportata tutta l'intera particella scoperta di 97 mq. e nella relativa denuncia al Catasto fabbricati (con modelli D e 1N cartacei) viene riportata (nell'elaborato planimetrico, planimetria, ecc.) solo una parte di detta superficie scoperta, vi è solo una soluzione.

Costituire un'area urbana di 59 mq. (sfuggita all'accertamento per colpa del tecnico) con riferimento al suddetto accatastamento del 1988, a nome della proprietaria defunta.

Presentare una denuncia di successione integrativa solo per la suddetta area di 59 mq. dimenticata dal tecnico precedente (ai soli fini della corretta identificazione catastale in quanto fiscalmente è stato dichiarato il valore corretto).

Anzi sarebbe il caso che nella denuncia di successione a rettifica venisse modificata anche la superficie di 97 mq. in riferimento all'unità immobiliare F1, area urbana, la quale in Catasto presentava e presenta una superficie di soli 38 mq. contro 97 mq. erroneamente dichiarati in successione.

Un'altra soluzione, nel caso in cui l'accatastamento originario dell'A/2 e dell'ex garage (dal 1988 passato a F/1) risalisse a prima del 1985, sarebbe quella di costituire un B.C.N.C., ovvero la corte mancante di 59 mq., comune all'abitazione e all'area urbana.

Dopo di che si procederebbe alla fusione dell'A/2, dell'F/1 e del B.C.N.C.

Tutto quanto sopra sempre se vi sia corrispondenza con le proprietà ovvero, per dirla in termini spiccioli, solo se la particella di 97 mq. (ex area di sedime del garage ed ex area da sempre scoperta), nonchè l'appartamento A/2, appartenesse, da sempre, interamente alla proprietaria defunta e successivi eredi.

L'ipotesi due potrebbe essere fattibile. Eventuelmente, per la costituzione del BCNC devo predisporre documenti per recupero pregresso alla data (ante) 1985?

Leggendo con più attenzione l'atto di donazione del 1988 il notaio, per quanto alla area urbana, specifica che:

mentre il "piccolo cortile" adiacente è identificato con la particella XXX, di mq. 97 (postilla 3):

(3) relativamente alla particella XXX, si precisa tra le parti che la stessa era censita al catasto urbano sotto la partita XXX, ma che in virtù di denuncia di variazione, avente ad oggetto demolizione presentata all'UTE di XXXXXXXX in data XXXX Protocollo XXX, è passata sotto la partita uno, area urbana, come pertinenza del fabbricato in oggetto.

dal momento che, il notaio descrive l'esatta consistenza (97mq) dell'area urbana, nonostante sia stata costituita con la consitenza sbagliata, a parer vostro, posso predisporre docfa per recupero pregresso allegando latto di donazione del 1988?

Per meglio capire la questione sarebbe il caso di allegare uno schema grafico altrimenti non possiamo comprendere bene la situazione.

Comunque se è stata operata una demolizione nel 1988 credo che il garage sia stato costituito prima del 1985.

Se anche l'abitazione è stata costituita prima del 1985 non resta altro che costituire il B.C.N.C. comune all'abitazione ed all'area urbana.

Nel senso che: il perimetro della particella meno il perimetro dell'A/2, meno i perimetro dell'F/2 dovrebbe dare il perimetro dell'area "dimenticata" nell'accatastamento del 1988.

Intanto occorre effettuare una visura storica dell'ente urbano per vedere se vi siano stati tipi mappali presentati prima di quello di demolizione del garage.

Sia se esiste un tipo mappale, ad esempio degli anni '70, sia se esiste solo quello del 1988, si predispone una denuncia di variazione con causale Altre ovvero "costituzione di B.C.N.C."

Nella relazione Docfa spieghi che tutte le unità della medesima particella (abitazione e area urbana) appartengono alla medesima ditta e che detto B.C.N.C. non è stato costituito in sede di accatastanto originario (quello antecedente al 1988) perché non era previsto a suo tempo dalla normativa.

Come estremi tipo mappale metti quello ante 1988, in caso in cui sia presente detto tipo altrimenti ci metti quelli del tipo del 1988 e spieghi la situazione ovvero che trattasi di B.C.N.C. mai costituito prima del 1988 (perché non previsto dalla norma) e nemmeno nel 1988 (per errore del tecnico).

[img] photos.app.goo.gl/Lt1dBd4GFw9k2QdL9

Dall'impianto meccanografico del 1987 non si ricava la data in cui sono state costituite le unità immobiliari 100 e 200 (ex garage).

Per l'abitazione detta data la puoi ricavare dalla planimetria di accatastamento che ovviamente potrai richiedere telematicamente tramite Sister.

Per il garage, se vuoi la copia planimetria pregressa devi per forza recarti presso l'Agenzia delle Entrate e giustificare la richiesta sulla base di quanto le recenti disposizioni in materia prevedono.

Ma di questi tempi di pandemia richiedere la planimetria catastale storica all'Agenzia Provinciale è praticamente impossibile.

Dalla visura storica al C.T. degli enti urbani 100 e 200 cosa si può ricavare? Ente Urbano dall'impianto che di solito risale ai primi anni '70 oppure estremi tipi mappali post impianto?

Nell'elaborato planimetrico della particella 200 cosa risulta in grafica?

Intanto dal grafico che hai allegato si ricava che l'abitazione è identificata con una diversa particella rispetto all'area urbana (ovvero all'ex garage).

Mentre dal post iniziale ed interventi successivi detto diverso numero di mappali non è stato poi evidenziato con chiarezza.

Pertanto l'area scoperta della particella 200 presente in Catasto prima della demolizione del garage potrebbe essere stata inclusa quale pertinenza del garage stesso e quindi non si può costituire un B.C.N.C.

Hai per caso la copia planimetria dell'ex garage?

No, ho copia della avvenuta demolizione mod. 44N

Non hai ancora specficato se l'area urbana particella 200 in grafica di elaborato planimetrico è rappresentata solo dalla sagoma dell'area di sedime dell'ex garage oppure è rappresentata anche dalla sagoma dell'area di sedime dell'ex area scoperta (della quale non vi è traccia in visura quanto meno della sua superficie).

Ritenendo che detto E.P. riporta solo l'area di sedime dell'ex garage si ha una particella 200 in mappa che ha una certa perimetrazione ed una particella 200 in atti del C.F. che riporta solo parte di detta perimetrazione di mappa.

Per meglio spiegarmi come appena sopra esposto se sovrapponi la grafica di E.P. della particella 200 alla grafica di mappa della stessa particella 200 mancherebbe in Catasto Fabbricati un sagoma di area scoperta non censita avente una superficie di circa 59 mq. .

Ebbene in tal caso, se ricorrono le condizioni di stessa ditta e se non possiedi la planimetria dell'ex garage, io proverei a costituire una particella 200 sub 2 come B.C.N.C. corte comune all'abitazione particella 100 ed all'area urbana particella 200 sub 1.

Preciso che se detta area ex garage in atti del Catasto è identificata dalla particella 200 devi prima presentare un'istanza, anche via PEC, per far variare da particella 200 a particella 200 sub 1 l'area urbana ex garage.

Se il Catasto ti boccia il Docfa dicendo che detta area B.C.N.C. da costituire 200 sub 2 era di pertinenza del garage demolito, le soluzioni successive potrebbero essere due:

1) presentare un Docfa per ridefinizione area urbana allegando tutte le prove del caso, atto, successione, stralcio della risposta del Catasto al Docfa bocciato, ecc.; in tal caso vari perimetro dell'area urbana e superficie da rendere più o meno conformi a quelli di mappa;

2) presentare un Docfa simile a quello come sopra suggerito per la ridefinizione del B.C.N.C. dichiarando che detta area urbana resterà correlata al lotto edificato della particella 100.

Dopo di che con Docfa successivo fondi la particella 100 con la particella area urbana 200 o con le due aree urbane della particella 200 qualora costituite separatamente come sopra da me consigliato.

Comunque è sempre bene tenere presente che:

- se in Catasto esistono unità immobiliari a piano terra (portici e corti esclusivi compresi), aree censite di qualsiasi natura (B.C.N.C., urbane, ecc.) sempre a piano terra, B.C.N.C. coperti quali androne, vano scala. ecc, lo stesso a piano terra;

- se si esegue una composizione grafica (fusione) di dette unità, aree, ecc. che si trovano a piano terra, in linea di massima si dovrebbe ottenere un unico elaborato grafico che si sovrappone alla mappa entro i limiti delle relative tolleranze;

- se detta sovrapposizione alla mappa discorda dai limiti delle tolleranze, ovvero nel caso che riguarda il post mancano dei pezzi, prima di eseguire qualsiasi variazione Docfa che possa riguardare anche dette parti mancanti bisogna prima costituirle al C.F.;

- in tal caso, a seconda dei casi, si costituiscono le parti mancanti intestandole a tutti i proprietari dell'ente urbano e/o costituendo dei B.C.N.C. comuni a tutte le unità dell'ente urbano.

Nel senso che non nel tuo caso non si possono fondere un'unità ed un'area urbana se il perimetro derivato dalla composizione delle suddette unità da fondere discorda, oltre i limiti delle tolleranze, da quanto alla fine ottenuto dalla medesima fusione.

Spero di aver reso l'idea.