Ciao,

mi trovo a redigere per la prima volta un docfa, per un immobile che deve essere venduto a breve. Ho già modificato la planimetria. Il proprietario ha fatto eseguire una ristrutturazione della sua casa iniziata con dia del 13/04/1996 e terminata col certificato di collaudo del 21/11/1998 (protocollato l'11/01/1999), non facendo presentare in catasto la nuova planimetria in seguito alla diversa distribuzione degli spazi interni. Poi ha fatto posizionare dei lucernari nel tetto, che anch'essi non risultano quindi nella planimetria attuale, ma che sono stati messi durante il rifacimento del tetto e della facciata esterna con dia dell'8 novembre 2000 e con dichiarazione fine lavori il 23/07/2001 . Le mie domande sono:

1) Ho salvato il pdf della planimetria in scala 1:200, va bene il formato dl file per presentare la planimetria al catasto?

2) Il proprietario ha fatto aumentare l'altezza del tetto di circa 70 cm, per posizionarci delle travi in legno, senza averlo dichiarato in comune (e al catasto). Questo può comportare una sanzione o può essere omesso nella planimetria catastale (dubito ma il proprietario mi ha quasi implorato di evitargli questo ulteriore pagamento)?

3) Quando il docfa mi chiede "variazione completata il...."metto il 23/07/2001?

Probabilmente mi verrano in mente altre domande da fare cercando di svolgere il docfa. Spero di trovare qualcuno che mi possa dare qualche consiglio, in quanto sono già stato presso uno studio a fare il tirocinio per 5 mesi, 2 anni fa, nel quale fanno docfa ma non mi hanno mai fatto vedere come si fa passo passo e non mi va proprio di tornarci. Mi scuso per la lunghezza del messaggio.

Grazie in anticipo

Ti conviene chiedere aiuto a qualche volenteroso collega del posto anche perché per me più che un problema catastale vi è un problema urbanistico rilevante (soprelevazione della linea di gronda presumo lo stesso di 70 cm. , quindi aumento di volume non autorizzato). I lucernai se sono sul solaio di copertura non vanno riportati in planimetria. Che significa ho salvato il pdf della planimetria? La fine lavori è quella che risulta dichiarata con il titolo edilizio approvato. L'atto è nullo se un immobile presenta difformità essenziali.

Il problema è che l'architetto che ha firmato la fine lavori del tetto ha scritto che è tutto a posto. Anche perchè quei lucernari non risultano da nessuna parte. Al catasto di Firenze, dove devo inviare il docfa, mi hanno detto che i lucernari vanno inseriti in planimetria se non entra luce da nessuna altra parte della soffitta (a contatto col tetto).

Per pdf della planimetria intendevo che il dwg creato in draft sight l'ho esportato in pdf e vorrei capire se il software docfa mi accetta il formato pdf o solo il dxf, che non so come crearlo a partire da un file dwg.

Il Docfa accetta un file immagine (Tiff, Jpg, ecc.) direttamente da scanner con determinate caratteristiche di risoluzione Dpi che non ricordo quali. Il Docfa accetta anche un file NTF che sinceramente non so cos'è. Non mi risulta che accetti un file Pdf ovvero che dematerializzi al suo interno un file Pdf acquisito da scanner. I lucernai ai fini catastali non vanno riportati se sono ubicati sul tetto di copertura, nemmeno con linea tratteggiata. Ai fini fiscali infatti una finestra in più o meno non incide sulla rendita. Se metti comunque i lucernai nell'accatastamento e, ad esempio, chiedi l'agibilità al Comune risulterebbero in planimetria catastale dei lucernai che non sono presenti negli elaborati di progetto. Le altezze interne le devi riportare in modo corretto. In linea teorica per le altezze potresti anche considerare la base delle travi ipotizzando una controsoffittatura per ovviare alla differenza di altezze. In sede di eventuali accertamenti in soprallugo potrebbero però esserci problemi.

Grazie mille EALFIN per le repentine risposte. Se è possibile, mi potresti far sapere se nei dati della relazione tecnica del DOCFA basta che inserisco la DIA della ristrutturazione del '96, o serve anche la fine lavori (certificato di collaudo) del 98 e le pratiche edilizie del rifacimento del tetto e della facciata? Perchè quelle del tetto e facciata non sono state presentate correttamente in comune, non so per quale motivo.

Per favore, vorrei cercare di concludere da solo questo docfa, almeno imparo qualcosa in più da aggiungere al mio bagaglio professionale.

Grazie di nuovo

Nella relazione del Docfa io metto sempre, nei casi di presenza di più titoli a costruire o ristrutturare (anche se l'indicazione dei Titoli Edilizi la Legge non lo obbliga di inserire in Relazione Docfa), che "da ultimo le opere sono state autorizzate con S.C.I.A. , P.D.C. ecc. tal dei tali". Del resto al Catasto interessa principalmente se i lavori non siano stati ultimati entro i 5 anni e quindi che non vi siano sanzioni da applicare in merito. Poi tieni presente che il file Docfa Pdf telematico approvato, il Catasto ogni mese li invia ai Comuni interessati e quindi è bene sapere prima che cosa si scrive nella relazione del Docfa. Certo se accatasti una variazione abusiva è meglio non complicarsi la vita e quindi indichi in Docfa solo l'obbligatoria data di fine lavori coerente con il periodo di esecuzione dei medesimi, senza fare alcun accenno in relazione a qualsiasi titolo edilizio che di fatto non esiste per le opere abusive realizzate. E' chiaro che in presenza di titolo edilizio, la data di fine lavori in Docfa (in linea generale) deve essere quella dichiarata al Comune come fine lavori. Lascia perdere collaudi e altre notizie che al Catasto non interessa. Nel tuo caso se alcuni lavori sono stati autorizzati, altri successivi no, poichè si tratta di periodi vicini (1996 e 1998) comunque in piena prescrizione sanzioni, indichi la data di fine lavori identica a quella della fine lavori D.I.A. e metti in planimetria anche le opere successive realizzate senza titolo (indichi solo le opere ammesse dalla legge quali nuove aperture, ecc. ma non i lucernai sul solaio di copertura, i quali, solo in un eventuale pianta di progetto sottotetto si indicano in genere con tratteggi).

Ciao, mi scuso se riprendo questo thread, ma purtroppo siccome sono stato preso da un lavoro urgente tutto dicembre, non ho potuto continuare questo fino ad ora.

Comunque, vorrei sapere un'altra cosa: 1) siccome nella planimetria depositata in Comune, riguardante questo immobile, non risulta un muretto in foratoni che circonda l'angolo cottura di 1,4 m di altezza e 3 di larghezza, si può tralasciare o è obbligatorio riportarlo sia nella planimetria urbanistica che catastale?

2) Inoltre, probabilmente non mi sono espresso bene nei precedenti post, ma purtroppo, siccome la soffitta di questa casa, che è abitabile, ha il tetto che è stato ristrutturato nel 2001 ma con una fine lavori che dichiara che è tutto a posto ma che in realtà non è perchè ci sono dei lucernari che non risultano nella planimetria urbanistica (e catastale), potrei semplicemente scrivere la DIA della ristrutturazione del tetto, nella relazione tecnica del DOCFA, invece della fine lavori?

Grazie mille a chi mi vorrà dare una mano

Vedi Gia, quando si redige una planimetria catastale, questa deve fotografare l'immobile nello stato di fatto in cui si trova, indipendentemente da Dia Scia e pratiche varie.

Siccome tu non eri presente durante i lavori, non puoi certificare una data di fine lavori, ma solamente riportare ciò che ti dichiara, appunto il dichiarante.

Sul muretto che circonda l'angolo cottura, siccome il linguaggio da adoperare è quello catastale, potrebbe anche essere considerato arredo e quindi potresti escluderlo dalla rappresentazione (ma questo è un aspetto delicato qualcuno, magari il notaio, potrebbe eccepire qualcosa, lo fanno per semplici spostamenti di tramezzi o di porte)

Quello che però sembra non fare presa su di te è piuttosto l'allarme dato da Ealfin sulle irregolarità urbanistiche. Anche se il tuo ruolo è solo quello di fare la pratica catastale credo sia corretto parlarne col proprietario che non può vendere un immobile abusivo (magari sanabile, o forse no) così a cuor leggero senza nemmeno informare il compratore, e trovare d'accordo col notaio e compratore la formula per gestire tale compravendita problematica.

Di certo la redazione di una planimetria conforme al progetto ma difforme dalla realtà creerebbe più danni che rimedi compreso l'aver tratto in inganno il notaio che credendo di trovarsi di fronte ad un immobile conforme non ha potuto ammonire le parti dei rischi incombenti.

Spero di aver risposto alle tue due domande.

Il proprietario sa benissimo della situazione, che il tetto e le facciate del condominio hanno una dichiarazione fine lavori il cui progetto presentato in Comune non corrisponde alla realtà, purtroppo. Non so perchè l'architetto che ha firmato la fine lavori ha agito in questo modo, potrei immaginarlo, ma non mi va di pensare male...Il proprietario della casa che mi ha incaricato di redigere la variazione catastale infatti si è arrabbiato con questo architetto, dopo che gli ho spiegato la situazione, e gli ha detto di sistemarla il prima possibile.

Quello che vorrei sapere da voi, per favore, è se posso procedere a redigere il DOCFA anche in questa circostanza, o devo aspettare che l'architetto la sistemi in Comune? Perchè non mi vorrei ritrovare nella posizione in cui dopo sarebbe colpa mia che ho aspettato troppo in quanto non so se andare avanti perchè questo architetto non ha fatto il suo dovere, o magari c'è il cliente che vuole comprare la casa però non si può vendere per questa situazione e mi vengono a dire che non mi sono mosso in tempo.

Per quanto riguarda il muretto che circonda l'angolo cottura, se per il catasto va bene che non venga rappresentato in planimetria, può andare bene anche al Comune? Questo non mi è chiaro. Perchè dovrei informare il proprietario anche di ciò, in caso servisse fare la sanatoria e/o pagare una multa.