Buongiorno a tutti,

in questo periodo triste di Smart Working della P.A., di impossibilità di accesso all'Agenzia per l'assistenza, mi confronto volentieri con voi chiedendo aiuto/consigli circa alcune mie perplessità.

In breve, si tratta di una unica U.I.U, del sub. 19 “normalmente visurabile”, Cat. A/4 - consistenza 2,5 vani - rendita xxx.xx € - ecc. ecc., intestato ai “CONDOMINI DELLO STABILE DI VIA XXXX….”, priva della planimetria consultando il terminale.

Alla successiva istanza di rasterizzazione, l'AgE-Territorio ha risposto che la planimetria non fu mai presentata trattandosi di un accertamento d’ufficio, pertanto si dovrà presentare il consueto Do.C.Fa. di variazione con la nota causale “presentazione planimetria mancante”, soggetta a tributi, insomma sino a qui tutto nella norma quotidiana.

Senonché, fatto il sopralluogo, quell'unica unità senza planimetria è di fatto composta da una GUARDIOLA (un unico vano catastale utile o principale senza accessori) a PT con accesso dall'atrio comune e da un ALLOGGIO DEL PORTIERE (un vano utile + disimpegno + bagno + balconcino) con accesso dal pianerottolo comune del piano ammezzato, mezza rampa sopra al PT.

Guardiola e alloggio del portiere, i due vani principali, hanno accessi separati, non sono comunicanti tra loro, ma hanno in comune una parete divisoria, nonostante la differenza di quota.

Essendo il servizio di portierato dismesso da anni, i Condomini intendono ora “frazionare/dividere” l'unità posseduta ossia vendere l'alloggio del portiere alla proprietà privata (condomino) confinante del piano ammezzato, riservandosi di mantenere la guardiola a PT come locale comune di deposito.

In questo contesto la presentazione della planimetria mancante, oltre ad essere un atto dovuto, ma non banale, è presupposto delle successive variazioni catastali ai fini della vendita.

Il mio primo dubbio riguarda proprio l'individuazione e la perimetrazione dell'unità immobiliare urbana com'è ora costituita da due vani principali non comunicanti, ma confinanti, e a quote differenti.

Rappresento lo stato di fatto, esposto appena sopra, limitandomi ad evidenziare i due accessi separati dagli enti comuni oppure, secondo voi, sarebbe meglio procedere in altro modo, nel caso quale? Fareste poi un unico poligono A comprendente i due vani principali non comunicanti, perché la superficie utile non cambia, oppure un poligono per ciascuno vano?

Depositata finalmente la planimetri mancante, con quale causale successiva di variazione Do.C.Fa. sarebbe meglio procedere ai fini della vendita?

1) La DIVISIONE in due immobili, due nuovi sub, da una parte l'alloggio del portiere dotato di autonomia funzionale e reddituale che però verrà, prima o poi, fuso con l'unità privata adiacente, la guardiola dall'altra magari come BCNC privo di reddito, senonché emergerebbero altri costi non esistendo l'elaborato planimetrico del fabbricato. Forse è meglio lasciare la guardiola in Cat. A/4.

2) Il FRAZIONAMENTO PER TRASFERIMENTO DEI DIRITTI, stralciando due porzioni non dotate di autonomia funzionale e reddituale, dall'unica unità attualmente già censita in vista della vendita dell'alloggio del portiere. Alle unità derivate verrà attribuita, quota parte di quella complessiva odierna.

Grazie a chi mi darà un parere, un aiuto o un consiglio.

Io in genere non presento mai una planimetria mancante prima di eseguire una variazione che interessa l'unità priva di planimetria.

Vi è però da dire che mi sono sempre capitati casi dove la variazione era già stata materialmente eseguita per cui non potevo presentare una planimetria difforme dallo stato di fatto.

Grazie Ealfin per la tua rapidissima risposta.

Nel mio caso vi è un accertamento d'ufficio (così ha risposto l'AgE-T alla richiesta di rasterizzazione) che, a suo tempo, ha individuato un unico subalterno attribuendogli una rendita di 2,5 vani come si trattasse di una unica unità imobiliare perimetrata, mentre sin dalla costruzione (anni '50) del fabbricato le unità erano due, così come sono rimaste adesso, non comunicanti e con ingressi separati: la guardiola a PT (1 vano) e l'alloggio del custode (1,5 vani) al piano ammezzato.

Ripeto, guardiola e alloggio del portiere erano separati sin dall'origine, ma per l'AgE-T sono una cosa sola.

Le mie prime perplessità sono sulla planimetria mancante da abbinare al subalterno "d'ufficio" di 2,5 vani: rappresento lo stato di fatto, che come dicevo è quello di prima costruzione, costituito da due vani principali non comunicanti, ma confinanti, e a quote differenti, limitandomi ad evidenziare i due accessi separati dagli enti comuni (MAI VISTA UNA COSA DEL GENERE)? Oppure cosa sarebbe meglio procedere in altro modo?

L'assurdo è che la planimetria mancate doversi adeguarsi alla visura, non viceversa.

In secondo luogo per poter dividere o frazionare catastalmente quell'unico sub. "d'ufficio" in due unità, guardiola e alloggio del portiere, lo devo sopprimere avendo la planimetria mancante abbinata del tutto e costituire i due nuovi sub. con le relative planimetrie.

E' un gatto che si morde la coda..... Grazie

Mi accodo a questo post in quanto il mio quesito riguarda una problematica simile. In particolare si tratta di una u.i. (abitazione cat. A/5 con 4 vani) la cui costruzione risale a circa 1960 senza subire modifiche. Dovendo fare un atto di trasferimento il notaio richiede la planimetria in Catasto che è inesistente. Presento allora un Docfa per "planimetria mancante" pagando i diritti riportando in planimetria la situazione attuale della u.i.costituita da: al P.T. n. 2 vani, 1 Wc, e 1 locale di sgombero; al P.1 n. 2 vani, 1 terrazza con 1 piccolo Wc. I due piani sono collegati da scala interna. Eseguo i poligoni delle varie tipologie e invio.

Sospensione con questa motivazione: dalla planimetria presentata risultano 5 vani mentre in atti sono 4; giustificare l'aumento di consistenza e relazionare.

Ripresento quindi il docfa inserendo una breve relazione dichiarando che l'abitazione non ha subito alcuna modifica dalla data dell'accertamento d'ufficio. Altra sospensione: "stesse motivazioni della precedente sospensione". A questo punto è giusto ripresentare una variazione per ampliamento,completo dei mod. 1N 1° e 2° parte, per modificare la consistenza da 4 a 5 vani dal momento che dal 1960 non è stat fatta alcuna modifica.Chiedo un parere su come procedere da parte di qualche collega che ha avuto da risolvere una situazione simile. Grazie

Per la presentazione planimetria mancante, prima devi aver chiesto l'inserimento in banca dati della planimetria, cosa ti ha risposto l'Agenzia ?

E' una plani mai fatta o che hanno perso?

Salve bioffa69

si tratta sicuramente di accertamento censuario d'ufficio fatto senza una planimetria anche se compilata a mano.

Qundi la planimetria è assente perchè mai presentata. Se dovessi presentare la planimetria con i poligoni e compilare i mod 1 N per fare un nuovo classamento, sicuramente la consistenza sarà di 5 vani e la categoria non piu' A/5 che non piu' prevista in questo Comune; mi viene il dubbio quale causale utilizzare per presentare IL Docfa non essendosi verificato alcun cambiamento di consistenza nella realtà.

Grazie cmq per la risposta e sarebbe gradito un tuo suggerimento su come procedere.

Devi giustificare l'aumento di consistenza. Non puoi sostenere che non sono state eseguite modifiche quando l'abitazione passa da 4 a 5 vani. Non è credibile. Poi in una A5 ci sono due wc di cui uno in terrazza. E' parecchio strano che i servizi siano stati presenti all'epoca del primo censimento, che risulterebbe nella data da te indicata del 1960, addirittura due servizi igienici.. un lusso, all'apoca.

Comunque gli A5 esistono ancora. Se l'immobile non era stato mai oggetto di opere, con la categoria assegnata doveva avere la latrina o buca sottoterra nell'orto a comune.

Saluti

Salve Totonno

a questo punto presentero' un Docfa per ampliamento con la planimetria aggiornata alla situazione attuale modificando la consistenza e la rendita, anche se la proprietà sostiene che nessuna modifica è stata fatta dall'epoca della costruzione.

Ti ringrazio per la disponibilità

Saluti

Tu fai il tecnico, non la proprietà che, tre l'altro, devi tutelare.

Fai un indagine più approfondita e accurata, perchè a ritrovarsi denunciati degli abusi senza saperlo, è un attimo. Almeno li devi informare, perchè il bene lo stanno vendendo e all'acquirente non farà piacere scoprire dopo l'atto che l'immobile è forse in parte abusivo.

L'ampliamento verrà indicato in visura come causale della variazione catastale e il Notaio chiederà ai venditori quando è stato fatto l'ampliamento e se questo è legittimo dal punto di vista urbanistico. Che cosa gli risponderanno ?


Saluti

Salve Totonno

ti ringrazio per il tuo consiglio e approfondirò la cosa prima di presentare la denuncia di variazione.

In ogni caso i proprietari sono certi che nessuna modifica è stata fatta alla abitazione a partire dal 1960, che nel Comune di pertinenza viene considerata come limite temporale massimo in cui vigeva l'edilizia libera.

Grazie e saluti