Buonasera,

Spero che possiate darmi una mano nel risolvere il caso che mi si è presentato. In pratica il mio cliente, avendo un forte sospetto che ci fosse un errore nel conteggio dell'IMU, dovuto ad una superficie maggiore di quella reale, mi ha incaricato di verificare la cosa. Infatti, Dalla visura risultano 3 vani anzicche 1,5 risultanti dall'atto. Sono andato al catasto per fare visura storica e visionare le planimtrie (che credevo non esistessero in quanto è un edificio di circa 30 anni fa). Dalla visura storica si vede che nel '90, all'atto della comperavendita, in visura spunta 1,5 vani, mentre successivamente viene fatta una sopraelevazione dai vecchi proprietari, e la consistenza della u.i. del mio cliente passa come ho detto da 1,5 a 3 vani. Poi con mia sorpresa, richiedo la planimetria e mi dicono che è in atti, ma la planimetria che dovrebbe essere del solo P.T. (proprietà del mio cliente) è quella dei due piani sopraelevati successivamente dal vecchio proprietario. Anche in visura storica si vede che la causale dell'aumento di consistenza è la sopraelevazione, ma in effetti la sopraelevazione non doveva averci a che fare niente con il mio cliente in quanto si trattava di due proprietà diverse. Ora io a disposizione ho la visura storica, il rogito da dove si evince che il mio cliente compra una u.i. al P.T. della via Tal dei Tali avente consistenza di 1,5 vani, il rilievo che andrò a fare domani, planimetria depositata in catasto (errata), e la volontàò del mio cliente di andare al catasto e FARE UN CASINO DEL DIAVOLO!

Ora vi chiedo come procedere, in quanto è da poco tempo che ho a che fare col catasto come professionista, e finora non mi è mai capitato un caso del genere.

Un ringraziamento anticipato a tutti.

ciao, direi per iniziare, verifica date e protocolli, cioe' faccio un esempio, nell'atto del tuo cliente, diciamo atto del 2000, si cita scheda prot. 1111 del 1988, questo e' cio' che ha comprato.

Dalla visura storica risulta che il prot. 1111 del 1988 e' stato soppreso per la sopraelevazione???? in che data ??? prima o dopo l'atto del tuo cliente??? da cio' che dici cosi' non dovrebbe essere, visto che parli di due ditte e di unita' distinte!!!

per cui forse dalla visura del sub. intestato al tuo cliente non compare il protocollo acquistato con l'atto.

la planimetria che hai stampato e' intestata al tuo cliente, ma nella stessa e' rappresentato anche il piano terra o solo quelli sovrastanti????

se non e' rappresentato il piano terra significa che la tua planimetria ha un altro identificativo, per cui puoi dall'elenco sub. verificare quale subalterno ha la consistenza che veniva citata in atto, prova a fare la visura di quel sub. e verifica dalla storica che si tratti del tuo protocollo (lo stesso doveva essere intestato al venditore).

se la situazione e' questa puo' significare che in atto il sub. citato non era quello corretto, comunque prima verifica tutti questi dati, perche' puo' anche essere che l'errore sia del notaio e non del catasto.

Saluti

Inoltre, con il loro consenso, fare una visura storica ed planimetrica di questi due piani sovrastanti, giusto per avere un quadro d'insieme, casomai a loro risulta di quella di 1,5 vani - In modo da fare un'istanza di correzzione congiunta, e risolveresti i problemi anche a quelli del piano di sopra,..o se non vogliono che sia tu, ma il loro tecnico di fiducia, comunque fai sempre na bella figura



Dimenticavo,...buon giorno

Buongiorno e grazie dell'interesse in tempi cosi celeri! Proverò a essere più preciso in modo da rispondere alle vostre domande.

Ho controllato l'atto, e non è stata allegata nessuna planimetria, in quanto è stato stipulato il 23.03.1993 e non vi era l'obbligo di presentarle. Sulla visura storica, nella situazione degli intestati, viene riportata la variazione per ATTO PUBBLICO, con data, n° di repertorio e n° di registro, corretti.

Nella stessa visura storica, nella situazione dell'U.I., ci sono due righe, entrambe del 26.04.1988, data in cui è stata presentata la planimtria (errata), dove vengono riportati, foglio, particella e sub, corretti, ma dove nella prima si ha Cat. A/5 e consistenza 1,5 vani, mentre nella seconda riga diventa Cat. A/4 e consistenza 3,5 vani e naturalmente la rendita raddoppia. Nella colonna DATI DERIVANTI DA, nella prima riga appare (SOPRAELEVAZIONE del 26.04.1988) mentre nella seconda si ha (VARIAZIONE del 26.04.1988 in atti dal 06.11.1998). Da quest'ultima riga credo di aver capito che essendo stata inserita agli atti la documentazione (planimetria e consistenza comunque errata), nel 1998, e quindi successivamente al rogito del 1993, il notaio, non aveva la situazione aggiornata, e quindi non si è accorto dell'errore al catasto.

La planimetria inserita in atti naturalmente essendo stata inserita precedentemente al rogito è intestata al vecchio proprietario.

Ora spiego l'errore dato dalla planimetria, che credo sia dovuto ad un malinteso, perpetrato non so se dal catasto o da qualcun'altro. La U.I. è un'edificio che fa angolo tra due strade, di cui la strada da cui NON prende accesso la U.I. del mio cliente è in forte salita. Verificando la planimetria in atti al catasto, sono riportati due piani (PT e 1P). E qui parte l'inghippo, infatti quei due piani sono la sopraelevazione del 26.04.1988, e cioè quelli che dovrebbero corrispondere al 1P e al 2P sopraelevati sulla proprietà del mio cliente (PT), il piano terra in planimetria al catasto è effettivamente un piano terra, ma che prende accesso dalla strada in pendenza che dicevo prima, ma che procedendo sul livello del piano corrisponde al 1P dalla strada da cui accede il mio cliente. Spero di essere stato chiaro.

Comunque domani devo andare al catasto per incontrarmi con l'addetto all'assistenza professionale del catasto. Vi ragguaglio sulle novità!

Vi ringrazio sempre per qualsiasi aiuto potrete darmi.

devi verificare nell'atto che identificativo e' stato acquistato ed il relativo protocollo!!

da questo devi partire, l'unita' derivata dalla sopraelevazione sopprimeva il tuo identificativo???

se cosi' fosse questo e' il problema!!! perche' e' stato soppresso ha sbagliato il catasto o il tecnico che ha redatto la pratica???

la sovraelevazione che citi dovrebbe essere un'unita' affertente che nulla ha a che fare con l'unita' aquistata dal tuo cliente per cui il tuo atto dovrebbe essere corretto sotto questo punto di vista.



comunque devi capire se cio' che e' citato in atto, poco importa se non e' allegata la scheda, e' la tua unita' o e' quella derivata dalla variazione???

hai verificato l'elenco sub. per capire se esiste un'unita' con la tua vecchia consistenza??



Saluti

Quello che ti è successo è molto semplice e pure frequente, prima dell'avvento del Docfa che inserisce in atti le variazioni in tempo reale, mentre in precedenza le variazioni venivano solo depositate senza essere trattate dall'ufficio e si procedeva comunque alla redazione dell'atto di trasferimento del bene immobile oggetto dell'aggiornamento.

Nel caso specifico, in ordine di tempo, è successo questo.

1 Accatastamento dell'immobile senza la sopraelevazione.

2 Sopraelevazione e presentazione dell'ampliamento del bene al catasto da parte dello stesso proprietario del bene sottostante. L'unità immobiliare rimane unica comprensiva del bene originario e della sua sopraelevazione.

3 Prima che l'ampliamento di cui al punto 2 fosse registrato agli atti del catasto si provvede alla vendita del piano sottostante originario perfettamente inserito in atti con la consistenza originaria di 1,5 vani. Nell'atto non si fa menzione della presentazione dell'ampliamento al catasto, anche perchè la parte superiore ampliata non è oggetto del trasferimento, combinando un bel pastrocchio. La voltura che segue riguarda il bene inserito in atti non sopraelevato.

4 Non so se sia stata eseguita prima la voltura inerente il trasferimento del piano inferiore oppure la variazione tant'è che entrambe le pratiche modificano il bene originario, perchè così il richiedente ha impostato la pratica catastale. Egli cioè ha dichiarato,prima della compravendita, che la sopraelevazione formava unico bene immobile assieme al ciò che c'era al piano inferiore.

Adesso in voltura risulta il proprietario attuale ma con la sopraelevazione che il catasto ha inserito in atti assieme al piano inferiore.

Ho il sospetto che si debba reintervenire a modificare l'atto contestualmente a provvedere a costituire due subalterni a separare la sopraelevazione con il piano inferiore. Non entro nello specifico della rgolarità urbanistica riguardante un frazionamento di unità immobiliare che in catasto è denunciata come unica unità immobiliare e che poi è stata di fatto separata e frazionata con la vendita della porzione sottostante, suggerisco solo di verificare la situazione.

Saluti.

Grazie per la risposta,

a completezza della tua risposta, vorrei agiungere qualcosa:

[size= 12px; background-color: #e0e0e0]"Nell'atto non si fa menzione della presentazione dell'ampliamento al catasto, anche perchè la parte superiore ampliata non è oggetto del trasferimento, combinando un bel pastrocchio. La voltura che segue riguarda il bene inserito in atti non sopraelevato" - See more at: www.geolive.org/forum/pregeo-e-docfa/doc...

- Nell'atto è inserita la dicitura "il Sig. Tizio, ... accetta un vano a piano terra in via XY, n°10, sottostante alla proprietà del Sig. Caio (che è colui che vende)". Quindi dall'atto si può evincere che il mio cliente compra un vano a piano terra sottostante una proprietà già sopraelevata in precedenza. (sopraelezazione presentta nel 1988, in atti nel 1998, e rogito del 1993).

[size= 12px; background-color: #e0e0e0]"Adesso in voltura risulta il proprietario attuale ma con la sopraelevazione che il catasto ha inserito in atti assieme al piano inferiore".[/size]
[size= 12px; background-color: #e0e0e0]- See more at: www.geolive.org/forum/pregeo-e-docfa/doc...

- Questo è errato, in quanto adesso al catasto risulta la planimetria dei due piani soprastanti di proprietà del venditore, ed è assente la planimetria del piano terra di proprietà del mio cliente.

[size= 12px; background-color: #e0e0e0]"Ho il sospetto che si debba reintervenire a modificare l'atto contestualmente a provvedere a costituire due subalterni a separare la sopraelevazione con il piano inferiore. Non entro nello specifico della rgolarità urbanistica riguardante un frazionamento di unità immobiliare che in catasto è denunciata come unica unità immobiliare e che poi è stata di fatto separata e frazionata con la vendita della porzione sottostante, suggerisco solo di verificare la situazione." - See more at: www.geolive.org/forum/pregeo-e-docfa/doc...

- Alla luce di quanto detto prima non credo si debba intervenire sull'atto in quanto è corretto, perchè viene venduto specificamente il piano terra, sottostante la proprietà del venditore. Non credo che sia in gioco la regolarità urbanistica in quanto come dicevo, non si parla di frazionare le unità (il PT dai due piani sopraelevati successivamente) ma si parla di sostituire le planimetrie errate (cioè togliere le planimetrie a nome del venditore inerenti al 1P e 2P, e inserire la planimetria che ho rilevato io del piano terra) e conseguentemente variare la consistenza.

Chiarisco che le variazioni catastali in oggetto sono state fatte tutte sul sub.1, sopprimendo l'unità del mio cliente e inserendo in atti le planimetrie della sopraelevazione, senza richiedere un ulteriore sub. A riprova di quanto detto, nell'atto di vendita è specificato che viene venduta l'u.i. in foglioX, particellaY e SUB.1.

Inoltre mi sorge un'altro dubbio, e cioè che proprietari della u.i. soprastante, diciamo che non esistono più visto che sono deceduti e ora ci sono un sacco di eredi sparsi per l'Italia e l'estero, e comunque il mio cliente non vuole averci a che fare e non vuole sborsare un euro per sistemare la situazione dei vicini (LITI ETERNE E VECCHI RANCORI). Come faccio a sistemare la situazione del mio cliente senza arrecare danno agli altri?

Grazie ancora!

E qui non c'è dubbio. Viene trasferito solo il piano inferiore.





L'errore è sulla pratica di accatastamento della sopraelevazione presentata prima dell'atto e messa in atti dopo.





Il problema nell'atto si trova non nella descrizione del bene, quella corrisponde, ma è nella errata identificazione catastale e nella omessa indicazione in atto che era stata presentata una pratica al Catasto dove veniva soppresso il subalterno 1 (lo dici dopo) e ricostituito senza il piano inferiore. Ciò vuol dire che al momento dell'atto il subalterno 1 non corrispondeva al piano inferiore solamente ma solamente alla sopraelevazione avendo eliminato il piano inferiore dalla planimetria.





La questione è complicata. Senza intervenire sull'atto non saprei come fare. L'atto non identifica catastalmente l'immobile compravenduto e quindi va rivisto e corretto per forza.

Bisogna andare da un Notaio e concordare con lui la giusta procedura di correzione dell'atto, dopo aver riaccatastato l'immobile al piano terra assegnandogli un subalterno per unità afferente intestata al venditore e poi volturarla con l'atto a correzione del primo. Con una istanza o nuova voltura d'ufficio dovrebbe essere possibile ripristinare la giusta ditta del bene in sopraelevazione dove nel frattempo si è cambiato il subalterno identificativo 1 e assegnato un nuovo subalterno. Tutta la rocedura deve essere concordata con l'ufficio del catasto locale.

Saluti.

Buonasera,

Vi chiedo scusa se non mi sono fatto sentire prima ma sono potuto andare solo ora all'AdT per vari motivi, e solo oggi ho potuto parlare con l'addetto all'assistenza per i tecnici.

Vi anticipo che l'addetto quando gli ho spiegato, il meglio che potevo, la situazione che dovevo risolvere, mi ha guardato con uno sguardo tra lo sdegnato e il confuso, e poi mi ha detto, testuali parole "questa cosa è difficile e non so come risolverla".

Unica nota positiva è data dal fatto che è una persona che quando trova un problema che non sa risolvere si GASA e cerca di risolverlo.

Infatti, mi ha detto che farà richiesta delle buste relative alle particelle in oggetto e che quando le avrà dovremo vederci separatamente insieme ad un suo collega dell'AdT per vedere come impostare la cosa.

Vi farò sapere ulteriori sviluppi.

Vi saluto sempre cordialmente e vi ringrazio!

Ho la stessa tua sensazione. Secondo me hai trovato il tecnico giusto.

Facci sapere gli sviluppi.

Saluti.