Salve a tutti, avrei bisogno di qualche consiglio, il proprietario di un grosso negozio (ex rivendita di mezzi ed attrezzi agricoli) ha deciso di ristrutturarlo drasticamente (impianti, infissi, divisioni), e di dividerlo in più unità. In attesa delle richieste di locazioni, la ristrutturazione è iniziata ed ora è ferma. Essendo passato circa un anno, mi è stato richiesto di declassificare l'unità in F4 per abbattere la tassazione sull'immobile al momento inutilizzato. Mi chiedo se sia accettabile dall'Agenzia un discorso del genere. Qualcuno si è mai trovato nella mia situazione?

È permesso in F3 in caso di frazionamento per trasferimento di diritti di immobile in determinate condizioni di stato al grezzo nell'ambito di una ristrutturazione sostanziale legittimata da atto autorizzativo che interessa tutto o una parte l'edificio.

Auguri



Modifico il messaggio per correzione della categoria da F3 a F4. Scusatemi il lapis. Quindi è permesso in F4 nel caso l'immobile sia già censito. F3 va utilizzato per le nuove costruzioni al grezzo.

io mi ci sono trovato per una abitazione (ma la questione è sempre quella).

alleghi una relazione con foto.

come causale devi mettere ristrutturazione (ristrutturazione e basta).

obbligo di elenco sub ed el. pl. perché una F (el. pl. anche parziale).

ti copincollo cosa ho riportato nella striminzita relazione del file docfa:

l'unita' e' stata oggetto di ristrutturazione interna i cui lavori non sono piu' proseguiti. da anni sono assenti infissi interni, pavimenti, intonaci, impianti, servizi igienici. non e' prevista una data di ripresa dei lavori per proseguire e ultimare le opere per renderla utilizzabile come abitazione. si allega relazione piu' dettagliata e un numero esaustivo di foto.

è ovvio, per non incorrere in spiacevoli situazioni (multe salate) a seguito di un futuro soparalluogo dall'esterno da parte dell'Autorità, che il titolare ha l'obbligo di farla riclassare appena ultimate le opere (utilizzabilità dell'unità).

se l'unità nella sua vita è stata classata (utilizzabile) non può divenire F3, ma F4 (o, per altre situazioni, F2).

Ricordo che feci uno studio per un problema ad un collega. Per farmi perdonare del lapis, riporto di seguito cosa scrissi all'epoca per un C3 che veniva frazionato. Mi sembra utile per poter sviluppare la questione.


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Dalla circolare 4/2009
3.3 Attribuzione delle categorie fittizie F/3 ed F/4
Con la circolare n. 9 del 26 novembre 2001, dettante disposizioni per l’utilizzazione della procedura Docfa 3.0, sono state fornite alcune indicazioni in merito alla dichiarazione in
catasto delle porzioni immobiliari censibili nelle categorie fittizie (da F/1 ad F/5). Con i documenti di prassi è stato più volte evidenziato come le categorie F/3 ed F/4
dovessero rappresentare solo una temporanea iscrizione negli atti catastali in attesa della definitiva destinazione conferita al bene. La scelta di istituire tali categorie fittizie, come è noto, trova ragione nella esigenza dei soggetti titolari di immobili di identificare porzioni immobiliari, che di per se stesse non costituiscono unità immobiliari, per le finalità più disparate (compravendita, iscrizione di ipoteche su porzioni di u.i.u., donazioni di parti di immobili non costituenti u.i.u.).
Nel rispetto di tale principio, che non può essere disatteso, appare necessario impartire nuove disposizioni riguardanti le porzioni derivanti da unità immobiliari già censite, che non possono essere, in nessun caso, dichiarate in categoria fittizia F/4 e quindi ricondotte ad una condizione di assenza di rendita catastale.
.......
Costituiscono eccezione alla prassi sopra delineata gli interventi, rivolti a ridefinire radicalmente gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere tese a trasformare un fabbricato in un insieme di unità immobiliari, in tutto o in parte diverse da quelle in precedenza iscritte in catasto (cfr. articolo 3, comma 1, lettera d, del decreto legislativo 6 giugno 2001, n. 380, recante “Disposizioni legislative in materia edilizia”). In tale fattispecie può essere attribuita la categoria F/4 priva di rendita catastale.


Si parla di tutto o parti distinte. L'originario C3 è la parte che si sta ristrutturando, la residua parte non si tocca.
Anche la lettera d dell'Art.3 comma1 del D.Lgs.380/2001, richiamato dalla circolare, specifica che questa ristrutturazione può essere eseguita su una porzione di edificio.

d) "interventi di ristrutturazione edilizia", gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e
l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica;

Una ristrutturazione in lettera d può tranquillamente interessare solo una parte dell'edificio. Un organismo edilizio può essere tranquillamente una porzione che catastalmente e originariamente è autonoma rispetto all'intero edificio come lo è il C3. Qui c'è una sentenza sul significato di "organismo edilizio":

URBANISTICA ED EDILIZIA – Organismo edilizio – Nozione

In materia urbanistica, l’espressione “organismo edilizio” indica sia una sola unità immobiliare sia una pluralità di porzioni volumetriche e la difformità totale può riconnettersi sia alla costruzione di un corpo autonomo sia all’effettuazione di modificazioni con opere anche soltanto interne tali da comportare un intervento che abbia rilevanza urbanistica in quanto incidente sull’assetto del territorio attraverso l’aumento del c.d. “carico urbanistico”. CORTE DI CASSAZIONE PENALE, Sez. III, (Ud. 25/11/2008), Sentenza n. 3593 del 27/01/2009.

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Ritornando tra noi, mi sembra chiaro che le categorie F3 ed F4 si possono utilizzare esclusivamente per permetterne il trasferimento di diritti quando l'immobile è in corso di costruzione ed in un determinato stato di avanzamento dei lavori tale che non possa essere censito come finito.

Il caso di Salvatore è stato affrontato nella maniera giusta, ma l'abitazione, secondo le caratteristiche descritte è da considerarsi un F2, a mio parere, non essendoci la necessità del trasferimento di diritti.

Geommeti comunque nonostante la normativa lo consenta, troverà la sua agenzia di traverso perchè questa in genere non tollera che venga eliminata in questo modo la rendita di un edificio esistente in atti e consente solo la registrazione dell'immobile dotato di rendita come se questo fosse finito. C'è da combattere su questo punto. Ma il trasferimento di diritti è requisito fondamentale... altrimenti è un F2.

A Voi la parola scritta.

Per favore, non mi massacrate, e limitiamoci a dare la propria opinione tecnica.

Grazie.

Buon Natale

totonno, anch'io ero convinto (e sono tentato di crederci ancora) che dovevo portarlo ad F2, solo che il responsabile docfa mi guardava in un certo modo quando voleva farmi capire che andava in F4 (ristrutturazione non conclusasi... ai fini della utizzabilità).

poi capii il meccanismo perché va in F4, dando ragione a chi cercò di farmelo capire.

una unità dotata di rendita (ultimata) o passa a F2 o passa a F4.

si passa ad F2 quando la inutilizzabilità è conseguente a forte degrado etc etc, non a lavori non conclusi...

non credo che ci entri la questione di trasferimento di diritti.

Salvatore,

a me piace ricordare che nel dubbio è bene fare una ricerca, come questa:

Categorie F2 o F4:
cse.google.it/cse?cx=partner-pub-5056827...

tra cui NORMATIVA, indice:
www.geolive.org/normativa/note/indice/

ed anche la Attribuzione delle Categorie Fittizie F3 e F4

www.geolive.org/guide/procedure-e-metodologie/docfa/attribuzione-delle-categorie-fittizie-f3-ed-f4-28396/

ed anche la Guida su attribuzione del valore agli immobili in successione o in compravendita:
www.geolive.org/guide/procedure-e-metodologie/successioni/001-attribuzione-del-valore-agli-immobili-nella-successione-10947/

ecc...

Perchè spesso risolve il dubbio.

Come non mi piace che si riporti nel tread interi passaggi di documenti che sono facilmente reperibili nell'archivio di GeoLIVE.org.

Sarebbe sufficiente indicare il link !

Mica per nulla, solo al fine di rendere meglio leggibile in tread!

Come sarebbe bene evitare di inserire i link di altri, che in qualsiasi momento potrebbero cambiare e rendere illeggibile il tutto!

Ma tant'è...!

Quindi, nell'ufficio dove ho più frequentemente prodotto documenti si usa utilizzare:

- la categoria F2 per dichiarare immobili collabenti (diruti);

- la categoria F3 per dichiarare immobili in corso di costruzione o trasformazione;

- la categoria F4 per dichiarare immobili in corso di definizione;

Ovviamente documentando con relazione e fotografie lo stato dei lavori o consistenza.

Il tutto per agevolare la compravendita della uiu, che essendo categorie a cui non è attribuita la rendita, in caso di compravendita spesso generano conflitti di attribuzione del valore!

Colgo l'occasione per porgere a tutti i migliori Aguri per le prossime festività!

Questo una volta, fino all'entrata in vigore della circolare 4 AdT del 2009 che sopra ho riportato e che dispone che in nessun caso si potesse inserire un immobile esistente agli atti e dotato di rendita in F4, con però delle determinate eccezioni. Quindi dal 2009 ci sono stati dei cambiamenti notevoli riguado le categorie fittizie da allora molto meno tollerate dall'agenzia.

Buone feste

F4 o giù di lì:

http://www.geolive.org/guide/procedure...

Non vorrei ripetermi, e ripetere quanto riportato in precedenza, ma questo passo ...

tratto dalla Circolare 4/2009 che trovasi fra le :

NORMATIVE --> CIRCOLARI --> 2009 ... qui:

http://www.geolive.org/normativa/circo...

testualmente recita :
"" Costituiscono eccezione alla prassi sopra delineata gli interventi, rivolti a ridefinire radicalmente gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere tese a trasformare un fabbricato in un insieme di unità immobiliari, in tutto o in parte diverse da quelle in precedenza iscritte in catasto (cfr. articolo 3, comma 1, lettera d, del decreto legislativo 6 giugno 2001, n. 380, recante “Disposizioni legislative in materia edilizia”).
In tale fattispecie può essere attribuita la categoria F/4 priva di rendita catastale. ""

..... allora, di che stiamo parlando?

Buone Feste e ancora un migliore 2016 !

Ciao giovanotti ammetto di non avere letto tutto il post...

per rispondere all'autore del post ,in sintonia con geoalfa che correttamente cita il DPR 380/2001 ma dimentica la nota esplicativa alla circ.4/2009 ovvero nota 17471 del 31.03.2010 che al punto 3.4 verso la fine dice che può essere un F/4 come ristrutturazione di organismo edilizio che totonno ha spiegato già cosa si intende.

cordialmente

Auguri di Buone Feste

Invece io ho letto tutto,ed è stato molto istruttivo!

Mi han sospeso un Docfa in cui cambiavo da D/10 (capannone agricolo) a F/4 in quanto è oggetto di ristrutturazione ed il comune chiede di accatastarlo ...non chiedetemi il perchè,non l'ho capito!

Io l'ho fatto per "cambio di destinazione d'uso",e me lo hanno respinto con la motivazione "errata causale di variazione".

Leggendo quanto scritto qua,mi sembra di capire che debba esser fatto per "ristrutturazione",ovviamente con una relazioncina che spieghi perchè si chiede l' F/4... giusto?

Grazie.

Sarah