Buongiorno a tutti.

Ho una villa su due piani con locale caldaia nei fondi. Viene frazionata in due unità immobiliari. Al momento la caldaia continua a servire i due appartamenti, ma è previsto entro pochi anni di separare i due impianti. La soluzione ideale sarebbe quella del bcnc riguardo al locale caldaia, ma la proprietà chiede che tale locale venga censito autonomamente.

Che ve ne pare ? Che categoria pensate sia più indicata ? C/2 ?

Grazie per le risposte.

Salve



Quà da noi c'è un detto, "lega l'asino dove vuole il padrone", che però mi sembra che non si addica al tuo caso.

La caldaia andrà censita come prevede la normativa catastale, cioè se l'uso sul posto è di servire due abitazioni, e la stessa caldaia non produce reddito, in categoria BCNC.

D'altronde quello è l'effettivo utilizzo in luogo.



Saluti cordiali

Grazie Simba

Amplio un po' la descrizione: l'origine della richiesta deriva dal fatto che uno dei due appartamenti verrà usucapito.

L'avvocato è dell'idea che il locale caldaia con piccole aree comuni, essendo nei fatti utilizzati e praticati da entrambi i soggetti ( colui che usucapisce e colui che subisce l'usucapione), non possa essere usucapita, ma debbano restare nella proprietà originaria.

Il problema, si fa per dire, è che nei fatti si è già avviata informalmente la fase di mediazione dove uno riconosce che l'altro ha sempre abitato e disposto di quella parte di fabbricato come se fosse sua, e quindi non ci sono beghe all'orizzonte. Non solo ma è anche disposto a vendere la comproprietà su ciò che hanno sempre considerato comune.

Ecco il perchè della domanda originaria.

Non vedo alcun impedimento nel censirlo come C/2. Anzi mi sembra addirittura più idoneo il classamento, perchèil bene comune non censibile è quella porzione del fabbricato o di area esterna che serve le UIU esclusive senza la quale le stesse UIU non potrebbero essere considerate tali. Si pensi al vano scale di un edificio a quattro piani, se lo demolisco gli appartamenti non possono essere utilizzati. Anche il locale caldaia condominiale è un bene comune non censibile nel momento in cui è impossibile qualsiasi altro utilizzo anche futuro del locale. Questo caso invece che prevede la possibilità di trasformare il locale caldaia in un bene esclusivo e autonomo fin da ora è molto opportuno censirlo come C/2 e assegnargli una classe che tenga conto del fatto, tranquillamente consentito dalle norme, che al suo interno c'è una caldaia che serve le due abitazioni. L'intestazione ovviamente deve seguire i titoli di acquisto e la provenienza di questo locale.



Saluti.

Salve



Samsung, non entro nel merito delle esigenze dell'avvocato o del privato, io parto dal presupposto che un BCC (come vorresti fare tu) debba avere una potenzialità reddituale.

Questa mi sembra una caratteristica essenziale per una u.i., ora quella caldaia può o potrebbe avere un potenziale reddito??

Se si, lo puoi tranquillamente accatastare come BCC.

Se no, lo devi accatastare come BCNC.

Sul fatto di usufruire di una servitù di impianti, l'avvocato troverà la forma per descriverla in una eventuale usucapione.



Saluti cordiali

Ma che vantaggio c'è a censire il locale come BCC piuttosto che BCNC? Secondo me nessuno. La volontà delle parti è quella di assegnarsi il locale non in comune ma subito a una delle due parti quella che subisce l'usucapione mi par di capire. Pertanto, visto la volontà e gli accordi tra le parti, io sarei molto propenso come tecnico a soddisfare le loro esigenze senza neppure il rischio che qualcuno contesti l'operato. Il catasto piuttosto che un bcnc non va certo a contestare il censimento visto che gli si assegna una rendita. Le parti sono d'accordo. Un locale di proprietà esclusiva può essere utilizzato per l'alloggiamento di una caldaia a servizio comune. Non vedo veramente quale possa essere l'impedimento nel soddisfare le volontà delle parti.

Ma forse ho capito male.

Saluti.

Grazie.

I problemi che evidenziate esistono, per esempio se si trattasse di una usucapione litigiosa la soluzione della servitù degli impianti e dei passaggi risolverebbe. La questione principale era avere una conferma dell'assimilabilità di un locale caldaia con un magazzino.

Mi resta un tarlo sull'usucapione delle parti comuni, ma che mi spiego così.

Se si trattasse di un condominio, anche minimo, o comunque di un fabbricato che nasce con i vari bcnc o bcc, l'usucapione di un appartamento comporterebbe automaticamente l'usucapione anche delle parti comuni (anche se evidentemente utilizzate anche da altri). [credo: altrimenti nel caso di condomio non si usucapirebbe il vano scala lasciandone la proprietà a chi in realtà si è disinteressato di un appartamento figuriamoci che gliene importa di un vano scala].

Trattandosi invece formalmente di una villa, unica unità immobiliare senza beni comuni, il fatto che alcune parti siano state utilizzate comunemente non fa scattare automaticamente su queste l'usucapione, in quanto il legittimo proprietario ne consentiva l'uso anche all'altro, nell'animo ne riconosceva la comproprietà, ma riconosceva anche per se il diritto di utilizzo. [Non so, per l'avvocato è così]

Sono pienamente d'accordo con l'avvocato.

Saluti.