Buonasera, devo redigere una relazione tecnica notarile per una compravendita.

Si tratta di un immobile in categoria A/2 e di un'area urbana censita in F/1 con lo stesso mappale dell'appartamento e autonomo subalterno, di 3mq non recintata e compresa tra il marciapiede stradale e il cancello d'ingresso per il passo di accesso esclusivo all'appartamento, tale area urbana costituisce pertinenza dell'U.I. come risulta dall'atto di precedente compravendita del maggio 2002.

Le due unità immobiliari ad oggi non sono graffate. E sono state denunciate nel Marzo del 2002.

Le mie domande sono:

1_Ma se l'area urbana F/1 è pertinenza esclusiva come indicato nel precedente atto di compravendita, deve essere inserita nella planimetria del Fabbricato? E quindi in visura risultare graffata all'u.i. di riferimento? O basta che sia indicata come esclusiva nell'EP?


2_Oppure catastalmente è irrilevante, e questo non implica la presentazione di nuova planimetria con variazioni di rendita, e quindi lo stato di fatto può essere dichiarato conforme? Dato che devo dichiarare la conformità urbanistica voglio essere sicuro di quello che scrivo.

Vi ringrazio.

Un'area urbana non può essere di pertinenza dell'abitazione (anche se nell'atto è stato così dichiarato). Come anche chiarito da Circolari del Catasto l'area urbana è stata definita come porzione urbana avente autonoma rilevanza e quindi perciò accatastata separatamente. Nel caso in cui detta area fa parte integrante dell'immobile al quale è di pertinenza deve necessariamente essere inclusa nella consistenza di detta unità. Basta semplicemente fare una variazione "altre: fusione con cambio di destinaz." e quindi includerla come corte esclusiva dell'unità. Del resto la prassi prevede che in caso di costituzione di area urbana a seguito di variazione Docfa dovrà attribuirsi mappale intero autonomo a meno che si dichiari in relazione del Docfa stesso che la medesima area urbana individuata con subalterno, subito dopo la stipula dell'atto, sarà oggetto di passaggio a corte esclusiva e/o comune di unità catastale/i già censita/e o da costituire.

Quoto EALFIN



Saluti cordiali

Vi ringrazio, quindi se ho capito:

L'area urbana identificata con lo stesso mappale del lotto edificato e autonomo subalterno, una volta eseguito il rogito deve essere dchiarata o come bcnc a più unità o come corte esclusiva a una'u.i. e quindi fusa con quella u.i. di cui è pertinenza.

Quindi dopo aver eseguito il rogito nel maggio 2002 avrebbero dovuto presentare variazione a fusione per inserire l'area urbana nella planimetria dell'u.i. imobiliare di cui è pertinenza.

Dato che ad oggi, l'area urbana risulta ancora in F/1, si evince che tale variazione non è stata eseguita e quindi io non posso garantire la conformità catastale dell'immobile, ma potrei farlo solo dopo fatta la fusione tra l'F/1 e ll'u.i. di riferimento.

Giusto?

Certo, fai la variazione catastale per fusione. Ti fai pagare dal cliente. Rendi conforme la corrispondenza catastale dell'unità immobiliare in questione. Puoi successivamente stipulare atti, mutui ecc. senza problemi.

Grazie mille davvero.

Scusami, ti faccio solo un'ultima domanda. E una riflessione.

Nel fare il Docfa a fusione per dichiarare l'area urbana come corte esclusiva della u.i. di riferimento, quindi sopprimere l'F/1 sub19, bisogna procedere anche alla modifica dell'EP dove attualmente l'area urbana in F/1 è riportata con autonomo subalterno?

Ti allego un'immagine, il sub 11 è la casa, il 19 è l'area urbana.

E a quel punto fatta la fusione io vedrò, nella planimetria della casa anche la superficie di area urbana come corte esclusiva, così da essere condiderata nella consistenza catastale della casa stessa. Ma nell'EP non devo più avere quell'area urbana. Il sub 11 e il 19, soppressi con il docfa, nell'EP dovranno diventare sub 501 attribuito con la fusione, per esempio.

Sinceramente non capisco cosa possa variare aggiungendo i 3mq dell'area urbana alla consistenza catastale dell'immobile, la rendita dubito cambi, sicuramente cambia la planimetria la quale riporterà in più quei 3 mq.

Leggendo le norme, tale variazione è necessaria, per poter dichiarare la conformità catastale dell'immobile, però giuro non capisco la necessità, se non quella di far aumentare anche di pochi spiccioli la rendita.

In fondo si tratta di un area urbana, 3mq tra il cancello della casa e il marciapiede, pavimentata, ma non recintata, ma se c'è va fatta la variazione e fusa con la casa essendo comunque di proprietà esclusiva e non accatastata con autonoma particella.

La relazione tecnica mi serve per il compromesso, quindi comunque prima di consegnarla, parlerò con il notaio per avere un suo punto di vista e metterlo al corrente della variazione da eseguire prima del rogito.

Esatto, devi fare anche l'aggiornamento dell'E.P., sia graficamente che come descrizione dell'elenco subalterni.

Saluti cordiali

Buongiorno, il Notaio è stato molto lineare nel suo ragione, in sintesi a lui non gliene frega niente, tanto l'atto lo fa comunque, fusione o non fusione, e si basa sulla dichiarazione resa da un professionista. Vabbè....

In catasto mi hanno confermato quanto detto da voi, cioè che l'area urbana va fusa con la ui di riferimento e inserita in planimetria, con conseguente aggiornamento rendita catastale, elaborato planimetrico e elenco subalterni.

A questo punto io in relazione tecnica dichiarerò la non confomità catastale e indicherò le modalità per giungere a tale conformità.

Tutto questo per 3mq.....mah.....

che significa?




Infatti è chiarito anche dalla nota prot. n.17471 del 31/03/10 pun.3.5

Infine, in caso che l'Area Urbana non venisse fusa alla u.i.u., per la stibula del rogito comunque saresti costretto a richiedere il certificato di destinazione urbanistica.

Saluti cordiali

Per caso a nessuno di Voi è passato per la mente che con il frazionamento predisposto mediante EP, l'intenzione delle parti fosse quella di scorporare l'area esterna al cancello per cederla successivamente a terzi?

Saluti
Emanuele

Ciao CESKO.

significa che io la relazione tecnica la devo fare per un compromesso del 15 Gennaio, ad oggi la fusione tra area urbana e ui non è stata ancora fatta.

Nel caso non facessero in tempo, io credo che in relazione non potrò dichiarare la conformità catastale, e indicare che per rendere conforme l'immobile deve essere effettuata la fusione tra l'area urbana e l'ui di riferimento.

Il Notaio di conseguenza nel compromesso obbligherà la parte venditrice a fare tale variazione entro e non oltre la data di stipula del rogito.

O ho sparato uno sfondone colossale?

Spiegati meglio, secondo te quindi non è necessario oggi fare la fusione per poter dichiarare la conformità catastale dell'immobile oggetto di vendità? come mi dovrei comportare secondo te? grazie

Emanuele...chi si risente!

Hai ragione. Prima di pensare a soluzioni affrettate, occorre capire bene come mai l'area urbana è stata così costituita, tra l'altro contestualmente all'abitazione. Non credo mai all'errore clamoroso del tecnico che mi precede. Se egli ha pensato di costituire un area urbana invece di censirla subito insieme all'abitazione, un motivo ci deve essere. Forse la strada deve essere allargata? C'è una convenzione istituita da Atto d'obbligo, allegata alla licenza edilizia in cui v'è l'impegno a cedere l'area in questione al Comune alla fine della costruzione? Oppure v'è un uso pubblico della cosa esclusiva, e tale deve rimanere? In questi due casi non credo che la soluzione migliore sia quella di fondere. Il sospetto comunque è che l'area sia stata volontariamente censita separatamente dall'abitazione per un motivo che al momento ci sfugge o possiamo solo immaginarlo.

Saluti.

Se la creazione dell'area urbana fosse stata fatta a scopo di compravendita, al di fuori del lotto originario, doveva essere identificata anche al catasto terreni, sono di fretta.

Buona notte

Se non sbaglio nel 2002 questo obbligo di frazionare l'area con particella distinta per trasferirla ad altro lotto non esisteva. Forse hai troppa fretta. Ciao.