Non vedo l'errore, la norma è ingiusta ma maledettamente chiara.

CONSIDERAZIONI SULLA CIRCOLARE 3/DF DEL 18/05/2012 IN MERITO ALLE UNITA’ IMMOBILIARI UNITE DI FATTO, AI FINI IMU

La circolare MEF n. 3/DF del 18.05.2012 recita:

"Il contribuente non può, quindi, applicare le agevolazioni per più di una unità immobiliare, a meno che non abbia preventivamente proceduto al loro accatastamento unitario"

Quanto sopra, a mio avviso, non può essere riferito alle "Porzione di u.i.u. unita di fatto ai fini fiscali" (quelle della nota15232) ma ad unità immobiliari utilizzate come unico fabbricato di residenza ma di fatto accatastate in 2 unità immobiliari, che potrebbero essere oggetto di "fusione" catastale in quanto aventi quote di proprietà e diritti reali “omogenei”.

Infatti, la circolare recita testualmente : “le unità immobiliari iscritte o iscrivibili come unica unità immobiliare” e, nel caso di quote non omogenee, le unità immobiliari, pur costituendo di fatto una unica abitazione principale, non sono iscrivibili come unica unità immobiliare. (e non per colpa o negligenza dei proprietari)


Nelle "Porzione di u.i.u. unita di fatto ai fini fiscali" gravano diritti reali non omogenei (le quote di proprietà non sono coincidenti). In questo caso, ripeto, non è possibile iscrivere al catasto l’abitazione come unica U.I.U. (vedasi in proposito la nota prot. N. 15232 del 21/02/2002 emanata dall’ Agenzia del Territorio ( Direzione Centrale Cartografia, Catasto e Pubblicità Immobiliare).

Pertanto ritengo che :

- chi si trova nella possibilità di accatastare come unica unità immobiliare due unità aventi quote omogenee di proprietà, e non provvede a farlo, è tenuto a versare per 2 unità immobiliari distine, quindi una sola gode delle agevolazioni.

Mentre chi si trova, suo malgrado, nella impossibilità di "fondere" le unità immobiliari per quote non omogenee, trattandosi di atto di aggiornamento catastale non ammesso, può versare l’ IMU come unica unita “unite di fatto ai fini fiscali” in applicazione della suddetta nota 15232/2002


Penso che, in sintonia con le disposizioni della ripetuta nota, anche ai fini IMU debbano ritenersi unite di fatto ai fini fiscali.

Sempre che compaia in visura l’annotazione “unita di fatto ai fini fiscali con …”

( o lo sono sempre o non lo sono mai , il fisco è il fisco)



Queste mie considerazioni, ricavate anche da varie ricerche in rete, delle quali non mi ritrovo più i link, le ho stralciate da una mia nota presentata ad un comune per un caso simile.





Tornando al caso specifico di georomano, non credo che il suo caso rientri nel ragionamento di cui sopra, in quanto c’è un problema di fondo.…….. sulle due unità NON GRAVANO DIRITTI REALI DIVERSI, ma sono di entrambi coniugi, in comunione legale di beni.

Quindi, SI POTEVANO E SI DOVEVANO fondere in una sola unità.

Bisognava insistere con una istanza ad allineare la ditta, magari allegando l’atto di matrimonio, perché i beni in comunione lo sono per legge, anche se nell’atto si è costituito un solo coniuge, (l’ufficio è tenuto a farlo).

Anzi c’è una circolare, mi pare la 14/85, che dice di intestare ad entrambi i coniugi anche se nell’atto si costituisce solo uno dichiarandosi in comunione legale.



Altri pareri?



Saluti, Gaetano

Sebbene il tuo parere sia autorevole, Gaetano, non trova riscontro nella circolare 3/DF che hai citato. La nota prot. N. 15232 del 21/02/2002, di fatto (...), è scollegata con la succitata circolare, ed il suo utilizzo per permettere di pagare l'IMU su entrambe le porzioni unite considerandole abitazione principale non trova riscontro in alcuna norma o circolare di chiarimento.

Riscrivo un mio intervento su una discussione parallela a questa, scritto di recente.

"Richiamo la Circolare n. 3/DF del 2012 che precisa:

"L'abitazione principale deve essere costituita da una sola unità immobiliare iscritta o iscrivibile in catasto a prescindere dalla circostanza che sia utilizzata come abitazione principale più di una unità immobiliare distintamente iscritta in catasto."

Purtroppo le unità unite di fatto ai fini fiscali sono e rimangono due unità distintamente iscritte in catasto in quanto le porzioni dell'unità hanno titolarità diverse e non possono essere iscritte quindi come unica unità a tutti gli effetti.

Ripurtroppo o forse volutamente, chissà, tutte le interpretazioni in merito, anche se ampiamente volgenti ad una applicazione della norma a favore dell'utente, come buon senso voglia, non trova ufficiale riscontro in alcun approfondimento o chiarimento ministeriale.

Scritto ciò, sarebbe opportuno, almeno ormai per il prossimo anno, visto che proprio oggi (è già scaduto) scade il saldo dell'IMU, chiedere al Comune di appartenenza dell'unità immobiliare come interpreta la questione. Visto che per la questione dell'abitazione principale credo siano i Comuni stessi che verificano la regolarità dei versamenti a loro devoluti."



Saluti e Buon Natale a Tutti.

Caro Antonio, sono stato contattato per esprimere un mio parere sulla materia trattata e devo dirti che pur confermando la Tua tesi finale, supportata dalla seguente affermazione:



non concordo quando affermi che:



Infatti il titolo di possesso è tecnicamente corretto e non possono essere attribuite responsabilità al Notaio se per un tributo (nel caso specifico l'IMU) è stato inserito un cavillo che distingue, contrariamente a quanto avveniva in precedenza, cosa si intende per abitazione principale per usufruire delle agevolazioni tributarie.

La citata Nota 15232/02 ha fatto chiarezza dal punto di vista giuridico, ma per quanto riguarda il tributo istituito dal precedente governo - Berlusconi NON garantisce alcun vantaggio.

Se non interverrano nei prossimi mesi circolari esplicative dall'alto, l'unica alternativa sarà quella di procedere con un Atto notarile che omogeneizzi i titoli di possesso e permetta in seguito di fondere le due porzioni al fine di costituire un'unica UIU a destinazione residenziale.

Saluti

Ciao totonno,

Ti ringrazio per "l'autorevole" ma so che stai scherzando...

Rispetto il tuo punto di vista, ma resto convinto della mia idea (come tu sicuramente rimarrai convinto della tua), ma ritengo che con una lettura più approfondita (non solo letterale) del testo di legge sull'imu, nonchè della circolare 3/dF, (forse) la mia tesi trova più riscontro nelle norme, che non il contrario.

Il testo di legge recita:

“Per abitazione principale si intende l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.”

La chiave di lettura sta nelle parole …. “immobile iscritto o iscrivibile” … “unità immobiliare”

Per cui : due porzioni di u.i.u. non corrispondono a due unità, è la loro somma che costituisce “l’unità immobiliare” …. Ecco spiegato, il senso del termine “iscrivibile” ….. proprio perché si è voluto tenere conto di quelle circostanze “iscrivibili” ma che non è possibile iscrivere.

Non sono d’accordo neanche sul fatto che la circolare 15232 “è scollegata” … sancisce le modalità di costituzione di UNA unità immobiliare composta da diverse porzioni UNITE ai fini fiscali….. se non è fisco l’IMU non so cosa altro possa esserlo.

Saluti e sinceri Auguri di Buon Natale anche a Te.

Gaetano

Rispondo perchè il clima cordiale, amichevole, quasi natalizio ed il rispetto tra i convenuti alla discussione consente un esame tecnico ed approfondito della questione, e stabilisce in maniera molto chiara da che parte ognuno di noi sta, di modo che chi ci legge possa avere una opinione personale precisa e decidere da che parte è la ragione.

Per me, Gaetano, il termine "iscrivibile" vuol semplicemente significare che "si può iscrivere", altrimenti "non è iscrivibile" ed è il contrario di quanto si vuol sostenere. So che stiamo a spaccare il capello in quattro, per lungo, da una e dall'altra parte, ma per me le parole scritte nella circolare sono, ripeto, maledettamente chiare. Se l'intenzione era quella di includere le unità immobiliari registrate ai sensi della circolare 15232 (ecco perchè c'è scollegamento tra le due, circolare e chiarimenti) bastava inserire all'interno del periodo semplicemente: "le unità unite di fatto ai sensi del....". Non era difficile. Se non è stato fatto, per me, è una mancanza sostanziale e oltretutto volontaria, perchè, di fatto, dalle unità immobiliari iscritte o iscrivibili, la mancanza di altri termini o qualifiche, esclude tutto il resto degli immobili.

@Emanuele

La mia presa di posizione sulla questione del Notaio e le sue responsabilità, non riguarda la discussione dell'IMU, abitazione principale e la circolare 15232. Tratta semmai una questione di mancanza di soggetto titolato per legge ad acquistare un immobile, assieme al coniuge, che è stato escluso nell'acquisto di un bene. Neanche citato, nè sull'atto nè sulla nota di trascrizione relativa, dimostrando, il Notaio, nei due documenti, l'intenzione volontaria, o ignorando addirittura , la presenza del soggetto coniuge avente diritto alla proprietà dell'intero bene assieme al coniuge in regime di comunione dei beni. Scrivere nell'Atto che un solo soggetto compra in regime di comunione dei beni e poi persistere nell'errore trascrivendo la sola persona intervenuta all'atto, dimostra che l'errore è su entrambi i documenti, quello registrato e quello trascritto. Diverso sarebbe stato se nella trascrizione si fosse intestato il bene a entrambi i coniugi aventi diritto nonostante fosse intervenuto solo un soggetto con la particolarità indicata in atto che egli compra in regime di comunione legale dei beni. Ma evidentemente nella trascrizione non poteva aggiungere un soggetto che nell'atto non veniva minimamente menzionato, forse non aveva i dati e non si era accertato della identità personale del coiuge assente.

Comunque sono perfettamente d'accordo su quanto sostieni:

"Se non interverrano nei prossimi mesi circolari esplicative dall'alto, l'unica alternativa sarà quella di procedere con un Atto notarile che omogeneizzi i titoli di possesso e permetta in seguito di fondere le due porzioni al fine di costituire un'unica UIU a destinazione residenziale."

Questo è l'unico modo per non avere problemi su come applicare l'IMU.

E sono d'accordo pure su questo:

"La citata Nota 15232/02 ha fatto chiarezza dal punto di vista giuridico, ma per quanto riguarda il tributo istituito dal precedente governo - Berlusconi NON garantisce alcun vantaggio."



Saluti natalizi.

Avevo perfettamente inteso, caro Antonio, ed è proprio su quel aspetto che avevo replicato.

Disparati, infatti, possono essere i motivi per i quali un soggetto coniugato, in regime di comunione dei beni, si presenta da un Notaio per acquistare un bene immobile, senza essere accompagnato dall'altra metà.

Compiti del Rogante sono (tra gli altri) quelli di registrare la volontà delle parti coinvolte nel trasferimento e (particolare ancora troppo spesso sottovalutato) definire le quote che saranno poi registrate nelle banche dati competenti.

Ora se Genoveffa si presenta sola - soletta dal Notaio, e questi scrive (dopo averla formalmente riconosciuta) che la Signora "acquista la piena ed esclusiva proprietà di un determinato bene", precisando ovviamente che la stessa è coniugata in regime di comunione legale dei beni; pur sembrando, alle nostre pupille, un Atto per lo meno incompleto, Ti posso assicurare che così non è.

Nella visura catastale troverai scritta solo Lei, in regime di comunione dei beni - ma dal punto di vista giuridico l'Atto è corretto.


Ho dovuto affrontare un paio di casi analoghi e per uscirne abbiamo dovuto procedere con degli Atti che attestassero che ognuno dei coniugi era proprietario di 1/2 - in separazione dei beni.

Cordialmente

PS: quando ci decidiamo ad installare skype?

Lo stesso problema è capitato anche a me con due clienti, marito e moglie: all'epoca dell'acquisto dell'appartamento cui risiedono attualmente, si trattava di due appartamenti distinti (sia catastalmente che urbanisticamente); successivamente hanno presentato in Comune alcune pratiche edilizie per fondere le due unità in un solo appartamento (l'accatastamento definitivo, ovviamente, è per unità unite di fatto).


Mentre con l'ICI avrebbero pagato la tassa considerando i due subalterni come se fossero stati uno solo (e pertanto tutto con agevolazione 1' casa), con l'IMU si sono ritrovati a pagare: per il subalterno rispondente alla residenza (l'appartamento ha due ingressi e due numeri civici) un'agevolazione prima casa, mentre per l'altro come seconda casa. Tanto che gli è convenuto perfino fare il cambio di residenza e variandola dalla porzione più piccola a quella più grande, per abbattere ulteriormente la parte in seconda casa...


Per quanto riguarda l'altra questione, per esperienza so che i notai sono obbligati, in caso all'atto si presenti solo uno dei due coniugi in comunione dei beni, a trascrivere solo il coniuge presente all'atto, e lo stesso vale naturalmente per la volturazione della ditta in Catasto.

Totonno,

il tuo ragionamento non avrebbe fatto una grinza, se il testo della legge fosse stato privo di quell' "iscrivibile" , ma questa parolina cambia tutto.

Guarda come avrebbe suonato bene e non avrebbe creato equivoci :" Per abitazione principale si intende l'immobile, iscritto nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.”



Emanuele, io al contrario di totonno non condivido questa tua affermazione:


"La citata Nota 15232/02 ha fatto chiarezza dal punto di vista giuridico, ma per quanto riguarda il tributo istituito dal precedente governo - Berlusconi NON garantisce alcun vantaggio."



Non si può certo negare che detta nota abbia rilevanza anche (soprattutto forse) dal punto di vista fiscale.... lo dice espressamente "...... porzioni di u.i.u unite ai fini fiscali" .... più inciso di cosi, come lo dovevano scrivere?





Per quanto riguarda il discorso dell'atto notarile, concordo pienamente con Emanuele:



Riporto uno stralcio tratto da uno studio reperito in rete tempo fa per una problematica che ho affrontato in merito ad una trascrizione di bene in comunione :

"In senso analogo si è espressa anche la Cassazione, secondo la quale

quanto ai soggetti a favore o a carico dei quali deve essere eseguita la trascrizione, dall’art.2659, n. 1 c. c. emerge il principio che i soggetti della trascrizione non possono che essere le parti dell’atto da trascrivere. Tale principio si ritiene applicabile anche nel caso di acquisto effettuato da parte di un solo coniuge di bene ricompreso nell’oggetto della comunione legale, in quanto il coniuge estraneo all’atto d’acquisto è mero destinatario degli effetti legali dell’acquisto individuale, ma non parte del contratto da trascrivere. A maggior ragione questa conclusione deve rimanere ferma quando il bene acquistato da uno solo dei coniugi non è compreso nella comunione e rimane di proprietà individuale del coniuge acquirente

(Cass. 28 novembre 1998 n. 12098, RN, 1999, 380; Not, 1999, 556)

In conclusione,

nel nostro ordinamento la trascrizione è un tipo di pubblicità dichiarativa, si limita cioè a rendere noto e quindi opponibile l’effetto prodotto da un certo atto (rectius titolo), non è essa stessa costitutiva di detto effetto. L’acquisto effettuato da un solo coniuge in regime di comunione legale si trasmette all’altro non già in virtù della compravendita (titolo che si trascrive), bensì della comunione esistente tra i coniugi in mancanza dell’annotazione di un regime diverso. Ai fini della pubblicità pertanto il coniuge non comparso, benché sia parte sostanziale dell’atto, non può figurare come parte formale né è dato superare questa dicotomia tra regime sostanziale e regime della pubblicità in quanto tutto il sistema della trascrizione, come mezzo per dirimere il conflitto tra due acquirenti da un medesimo autore – il quale una volta venduto al primo non potrebbe più per il diritto sostanziale vendere al secondo – tutto il sistema della trascrizione dicevamo è una “contraddizion che nol consente”.



Non resta perciò che prendere atto della nuova realtà secondo la quale, dopo l’introduzione dell’annotazione di cui all’art.162 cod. civ. e la soppressione dell’ultimo comma dell’art.2647 vecchio testo, le risultanze dei registri immobiliari non sono più determinanti ma bisogna indagare sullo stato civile del futuro dante causa"



Non vi tedio più, anche perchè su queste problematiche ne stiamo discutendo solo in tre (su circa 35000 iscritti) quindi è chiaro che sono di scarso interesse generale............ mica è una pappa pronta questa!

Saluti

Ciao Jema

La tua parte che ho sottolineato, vale anche nel caso di vendita?

Cioè se si presenta dal notaio solo un coniuge (in comunione legale) e vuole vendere la sua parte, l'atto è giuridicamente valido? oppure no?

Grazie se vorrai rispondermi.

Saluti rispettosi

Quanto dice Emanuele ed anche Gaetano, sulla questione della validità del titolo quando il coniuge in comunione sottoscrive l'atto in assenza dell'altro, hanno ragione e gliene va reso merito. E la trascrizione pure. Il titolo è annullabile dal coniuge che non ha prestato assenso nè sottoscritto l'atto entro un anno dalla trascrizione o in assenza di questa entro un anno dalla scoperta dell'atto non trascritto.

Art.184 c.c. Atti compiuti senza il necessario consenso.

Gli atti compiuti da un coniuge senza il necessario consenso dell'altro coniuge [art. 180 c.c.] e da questo non convalidati [art. 1444 c.c.] sono annullabili se riguardano beni immobili o beni mobili elencati nell'articolo 2683.

L'azione può essere proposta dal coniuge il cui consenso era necessario entro un anno dalla data in cui ha avuto conoscenza dell'atto [art. 2935 c.c.] e in ogni caso entro un anno dalla data di trascrizione [art. 2643 c.c.]. Se l'atto non sia stato trascritto e quando il coniuge non ne abbia avuto conoscenza prima dello scioglimento della comunione l'azione non può essere proposta oltre l'anno dallo scioglimento stesso (2).

......

Ciò vuol dire che un Notaio, nel caso, corre il rischio di stipulare un atto che può essere annullabile da un terzo avente diritto, ma se gli va bene e il termine passa in silenzio, l'atto è ritenuto valido e non occorre procedere alla sua correzione. Così vale per la trascrizione.

Va verificato, poi, il particolare atto e se si può ritenere errato o meno sui suoi contenuti e sull'attività del Notaio.

Tanto dovevo.

Su quanto dice Gaetano:
Non vi tedio più, anche perchè su queste problematiche ne stiamo discutendo solo in tre (su circa 35000 iscritti) quindi è chiaro che sono di scarso interesse generale............ mica è una pappa pronta questa!

Non sono d'accordo (....e ti pareva..!!). La discussione anche tra solo due colleghi della Vs. caratura è interessantissima e sono sicuro che sono letti da molti colleghi collegati sul forum ed a questi possono servire nell'ambito della loro attività, al di là se intervengano o meno, non ha importanza. E' l'argomento stesso che alimenta l'interesse ed i suoi partecipanti che lo sviluppano qualunque ne sia il numero, non gli interventi di 35000 utenti. E non scordare, Gaetano, che adesso siamo a 2230 visite del post, non è male, dai!

Saluti ed ancora Buon Natale.

bene totonno!

queste puntualizzazioni ci volevano!

sarebbe una buona cosa se l'amico geaolfa detto gianni ne facesse una FAQ.....

... APPENA ESCE DA DIETRO LA LAVAGNA!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

buon Natale a tutti .... anche a quelli che si sono autopuniti dietro la lavagna insieme a geoalfa!......

totonno,

quanto da Te sostenuto, è verissimo..... però solo in caso di vendita, da parte di un solo coniuge, non in caso di acquisto.

L'art. 177 c.c. costituiscono oggetto della comunione gli acquisti......

Confrontarsi con te è sempre un piacere, e poi lo sai come la penso..... il confronto arricchisce tutti.

saluti

Non trovo differenze tra vendita e acquisto.

Ho trovato invece sul web questo utile approfondimento che evidenzia la differenza di effetti che produce un atto ai fini civilistici rispetto a quelli fiscali nel caso della presenza o meno in sede di stipula dell'atto di uno dei due coniugi in comunione dei beni.

La costituzione di uno solo dei due coniugi in regime patrimoniale di comunione in un atto di compravendita produce in ambito fiscale effetti diversi rispetto a quelli che si producono in ambito civile. Ai fini civilistici, non è necessario che entrambi i coniugi intervengano nell’atto di trasferimento della casa di abitazione per acquisirne la comproprietà, in quanto il coacquisto si realizza automaticamente ex lege. Ai fini fiscali, invece, per ottenere l’agevolazione “prima casa” sull’intero immobile, è necessario che entrambi i coniugi rendano le dichiarazioni previste alle lettere b) (assenza di altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso comune) e c) (novità nel godimento dell’agevolazione) della nota II-bis) all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Testo unico del Registro (Dpr n. 131/1986).

Quindi, salvo l'incazzatura del coniuge in caso ignorasse che l'altro abbia sottoscritto un atto di vendita o di acquisto senza il suo consenso pur essendo in regime di comunione dei beni, entro l'anno, che produrrebbe l'annullamento dello stesso in caso di contestazione, ai fini civilistici il contratto è valido a tutti gli effetti dal secondo anno in poi dalla trascrizione. Di fronte al fisco questo non vale più. Se in catasto è iscritto un solo coniuge così come in atto ed in trascrizione, il peso fiscale se lo ciuccia tutto l'intestatario anche se non proprietario giuridicamente al 100% ma bensi in comunione con il coniuge come per legge.

@Simba64

A tua domanda rispondo che il coniuge in comunione dei beni non può disporre della propria quota distinta da quella dell'altro coniuge e quindi non la può vendere separatamente perchè l'acquisizione del bene in comunione non è diviso tra i coniugi per quote ma entrambi son pari intestatari dell'intero del bene indivisibile perchè in comunione dei beni acquistano entrambi l'intero immobile e non la quota di 1/2 ciascuno. Vado a braccio ed a memoria di letture precedenti, (spero di non essere smentito). Yuk...., Yuk......!


Saluti.

Ciao Antonio

Grazie della tua risposta, La penso esattamente come te per la parte segnata in verde, aggiungo che lo scopo principale della comunione dei beni è proprio quello che è già stato ampiamente descritto: il regime patrimoniale in comunione dei beni lega in un certo modo i due coniugi, altrimenti potevano scegliere la separazione dei beni.

Questa bella discussione, come già sottolineato da gianni04, sarebbe bene inserirla in una faq affinchè diventi utile a tutti coloro che vorranno consultarla.

Saluti a te e famiglia, tanti auguri di buone feste e DIO sia sempre con noi tutti.