Salve a tutti,

scrivo qui nella speranza di trovare una consulenza o (meglio) un professionista che lavori nella zona MILANO/BRIANZA che mi possa effettuare una pratica che finora nessuno è riuscito a confezionare.

Mia moglie è proprietaria di DUE appartamenti in Arcore, siti sullo stesso pianerottolo ma non attigui e quindi non fondibili fisicamente. Poiche quando abbiamo acquistato il secondo lo abbiamo fatto gia sapendo che avremmo effettuato importanti lavori di ristrutturazione in entrambi i sub affinche il preposseduto diventasse zona solo noitte (smantellata cucina e sala pranzo per creare camera bambina) , ed il nuovo diventasse zona solo giorno (nessun letto, solo cucina, soggiorno e uno studio), il notaio ci concesse l'applicazoine delle agevolazioni prima casa anche su questo secondo appartamento scrivendo nell'atto tali motivazioni. in sostanza , dopo i lavori effettuati, entrambi i sub hanno perso la loro autonomia funzionale e reddituale, e quindi oggi sono considerabili abitabili solo se considerati nel loro insieme.



Questa cosa all'Ag.Entrate non è piaciuta, e quindi siamo in fase di ricorso.



Ci occorrerebbe una qualche pratica di fusione, non per forza di natura catastale (un paio di Cassazioni hanno sentenziato che le rilevanze catastali NON rappresentano requisito per l'accesso alla agevolazione), quindi anche solo una evidenza di natura comunale/urbanistica, che in qualche modo, con una nota, in qualsiasi forma, vada a formalizzare almeno col Comune (che a parole gli abbiamo gia spiegato la questione e trova che sia logica e ragionevole, peraltro da loro assimilata concettualmente alle case di corte dove le diverse zone dello stesso appartamento sono divise da zone comuni) questa 'fusione di fatto' dei due subalterni, e che quindi uno è complementare all'altro. Qualcosa del genere ci darebbe maggiri possibilita di vincere il ricorso davanti alla commissione Tributaria.



Grazie di cuore a chi vorrà gentilmente farsi avanti..



saluti



matteo e cristina,

Arcore

Penso che la cosa non sia possibile, indifferentemente da come voi avete deciso di utilizzare le due unità, di fatto queste restano unità indipendenti, penso che la cosa valga anche per il Comune, visto che per quanto capito, non si può procedere alla fusione delle due perchè non addiacenti, però per quanto riguarda il Comune , lascio la palla a più esperti in pratiche edilizie.



Saluti

Relativamente al Comune non vedo quale possa essere la norma urbanistico-edilizia che lo vieti, peraltro dopo che il Comune ha autorizzato le opere edilizie.

Relativamente al Catasto lo stesso dovrebbe spiegare come verifica il requisito di autonomia reddituale per ognuno dei due tronconi di abitazione.

In considerazione che i due tronconi accedono dallo stesso pianerottolo si verifica il caso tipico prospettato e da mè riscontrato più volte nei centri storici dove l'abitazione è composta da varie stanze anche a piani dicersi accessibili da scale/corridoi comuni.

Evidentemente il Catasto agisce scorrettamente, al solo scopo di aumentare le tasse !

Se avessi sentenze in merito sarei felicissimo di metterle a disposizione per combattere quello che mi pare un abuso dovuto all'arroganza del timbro !

Saluti.

Due abitazioni distinte, non attigue, se io privato le acquisto, come posso pensare che possano diventare una unità immobiliare?



Il significato di unità immobiliare è chiaro da sempre, non solo dalla circolare 2E/2016, ma già dal Masimario.



Forse è la solita mentalità Italiana, che vuole fare quello che vuole pensando e sperando di non pagare quanto dovuto di tasse, dai in questo caso non sono nemmeno confinanti.


Comunque la richiesta era quella di sapere se dal punto di vista della pratica edilizia era possibile, mi sembra tu gli stiua dicendo di si, spiegagli un po più approfonditamente, io non ne sono in grado.

Dal punto di vista catastale, direi che non si può.

Saluti

Nel 2010, dopo la presentazione di un progetto di frazionamento unità immobiliare, ho presentato (approvato regolarmente) una pratica di variazione per divisione dove uno degli appartamenti aveva la cucina e soggiorno a piano terra, la zona notte a piano primo e la soffitta a piano secondo, l'altro appartamento aveva la zona giorno e la zona notte a piano primo, la soffitta a piano secondo.

Per accedere ai vari piani ed a seguito della divisione, il vano scala fin ad allora esclusivo dell'unico appartamento era passato a vano scala comune su tutti i piani.

Il problema principale nei casi di appartamenti non comunicanti da disimpegni esclusivi, al di là dell'aspetto fiscale, è quello di dare la destinazione alla zona notte.

Non avendo la cucina, detta zona notte non potrebbe essere censita come abitazione (almeno così viene interpretato dagli Uffici Provinciali in cui opero in genere).

In alcuni casi simili, di variazioni effettuati da altri tecnici, ho visto che hanno dato alla zona notte la destinazione a magazzino.

Regolamento del 1 dicembre 1949 n. 1142 -

Regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano.

Articolo 40 - Unita' immobiliare urbana.

In vigore dal 19 marzo 1950

Si accerta come distinta unita' immobiliare urbana ogni fabbricato, o porzione di fabbricato od insieme di fabbricati che appartenga allo stesso proprietario e che nello stato in cui si trova, rappresenta, secondo l'uso locale, un cespite indipendente.

L'articolo 40 di cui sopra non sembra escludere dal concetto di unità immobiliare urbana due porzioni non contigue tipo le zone giorno e le zone notte delle abitazioni.

Inoltre una sola zona giorno e una sola zona notte separati non possono rappresentare un cespite indipendente secondo la vigente normativa.

Purtroppo, anche con la storia delle cantine con accessi indipendenti che non possono essere più (di norma) essere considerati come pertinenze delle abitazioni, la materia è divenuta più ingarbugliata del solito.

Non resta altro che fare ricorso e sperare che qualche Tribunale possa interpretare diversamente la materia.

Intanto grazie a tutti per gli interessanti interventi .

Premesso che è evidente che si tratta di una situazione abbastanza fuori standard (e quindi serve un po’ di apertura mentale), vorrei precisare alcuni punti:

1. varie sentenze sia di CT che di cassazioni hanno portato, negli anni, una sempre più estensiva applicazione della normativa di riferimento, arrivando a definire le evidenze catastali come non indispensabili ai fini della agevolazione , ovvero andando a considerare l’utilizzo ”DI FATTO” in ralazione alla ratio del legoislatore, ossia favorire l’ampliamento della metratura a disposizione di un singolo nucleo familiare: il mio caso non è un escamotage all’italiana per eludere le tasse, infatti abbiamo fin da subito unificato i consumi di gas e di corrente facendo connettere le utenze di entrambi i sub ad unico contatore, questo a ennesima dimostrazione che non stiamo facendo i furbi (a parte che abbiamo foto e anche video che mostrano tutto)che poi ci sia la “scomodità“tutta nostra di dover percorrere 3 metri di pianerottolo è un problema nostro , certo non è lmass8mo dell vita!ma siccome appartamenti attigui non erano in vendita, o restavamo in 3 in 60mq con la bimba che cresce oppure si faceva di necessità virtù, però nel momento in cui i lavori hanno drasticamente trasformato i due sub creando, DI FATTO, un unica soluzione abitàtiva, che siano attigui o non attigui non dovrebbe esser una discriminante, anche perché se fossero attigui ma decidessi di non unificarli ? Dovrei comunque passare dal pianerottolo: e allora se sono attigui c’è la certezza che non ne affitto uno, e invece se non sono attigui c’è la certezza opposta ?

2. ai fini urbanistici abbiamo spigeato la questione al responsabile dell’ufficio tecnico del comune di arcore , il quale ha detto che da parte loro , se supportata da relazione di un professionista, non ci sarebbero problemi a prnsere atto della situazione, però il loro dubbio è relativo al tipo di reazione che avrebbe il catasto nella fase successiva (respingimenti della pratica): ma io mi chiedo : se a chi definisce gli aspetti urbanistici (comune) la cosa va bene, il catastò (che è solo un mero archivio se non erro) non dovrebbe semplicemente prenderne Atto?

3. Ai fini catastali, pare che il problema principale sia una benedetta linea tratteggiata che non è possibile disegnare in quanto i due sub non sono attigui . E mi chiedo : ma non è possibile mandare avanti una pratica senza alcuna riga tratteggiata e gestire la cosa con dei campi testuali che immagino esistano in procedura?



grazie



Ps - se qualche professionista con qualche soluzione mi contatta in privato , oppure mi mette in contatto con qualcuno, saremo lieti di intraprendere un rapporto lavorativo

Parli del 2010, le cose sono cambiate, ed in questo caso si tratta di due uiu, che non possono essere fuse, pertanto tali rimangono, il ragionamento è lo stesso che fanno ormai da anni per i C/1 (anche se lo usi come deposito, sempre C/1 rimane), la famosa potenzialità, se è un'unità, anche se la usi come vuoi, in questo caso ogni uiu è destinata una a zona giorno e l'altra a zona notte, la potenzialità è sempre quella di una uiu, la normativa catastale, come dice l'Agenzia non ha nulla a che fare con quella Comunale.



A mio avviso uno può anche acquistare 10 uiu ed in ognuna farci un'unica stanza, ma per il catasto rimangono 10 uiu.



Saluti

Io invece ritengo che la cosa teoricamente sia possibile, dal punto di vista catastale ed amministrativo, non mi sovviene nessuna norma che lo impedisca.

Il problema è farlo digerire al burocrate con i paraocchi, spesso ligio al dovere solo quando si tratta di tartassare il contribuente, quindi appare sconato un ricorso.

Resta ferma l'autonomia funzionale e reddituale del cespite, ed in questo caso l'autonomia l'avrebbe una sola porzione, ovvero quella dotata di cucina e bagno.

Le uiu non contigue per me esistono, le tratto tutti i giorni, pensiamo alle categorie speciali, che spesso si sviluppano su più fogli ed anche a distanze considerevoli (parliamo di chilometri), voi mi direte che c'entra? quelle sono categorie particolari!! Ma non mi pare che la norma differenzi il concetto di uiu. Perchè se i due appratamenti fossero attigui la cosa sarebbe possibile, se non lo sono, invece no? E' vero, vale il principio dell'ordinarietà, ma cos'è in verità il principio di ordinarietà?In effetti una situazione del genere rappresenterebbe una uiu "disunita" di fatto.

Lo so che è difficile, facciamo fatica a farci approvare le pratiche dove le circolari parlano chiaro, figuariamoci dove non esiste nulla al riguardo.

Diciamo che avete fatto una scomemssa un po' azzardata, però non tutto è perduto, io procederei con una richiesta di verifica, tanto per far capire che in effetti le due unita sono complementari.

l'autorizzazione del comune ad eseguire i lavori potrebbe essere d'aiuto. altro per ora non mi viene in mente.

saluti

A dir la veritaà, con due accessi, anche se le due uiu fossero attigue, la cosa non sarebbe possibile.

Le linee guida della Lombardia sono , purtroppo, chiarissime, ed una cosa simile non è prorpio ammessa, tanto è vero che già non l'hanno accettata.



Saluti



P.S L'autonomia rimane ad entrambe le uiu, anche se in una non metto la cucina, gli impianti esistono, all'Agenzia non interessa come viene arredata e se viene arredata.

Purtroppo il problema è che si da sempre scontato che si voglia imbrogliare, e quindi si vieta a prescindere, spesso senza nemmeno una logica.

So bene che la questione non è facile da risolvere, soprattutto sotto il profilo catastale, ma secondo me è possibile ottenere le agevolazioni.

saluti