Saluti a tutti!

Sono alle prese con una pratica di ampliamento + fusione.

Allo stato di fatto ho una classica casetta a due piani (sub1) nel cui volume è infilato il garage (sub2), infine c'è il cortile (sub3 bcnc).

E' stato fatto un ampliamento in aderenza, sempre a due piani.

Il piano primo dell'ampliamento diventa parte dell'abitazione.

Il piano terra dell'ampliamento diventa il nuovo garage.

Il garage esistente diventa una cantina, parte dell'abitazione.

Il cortile come d'obbligo diventa superficie scoperta dell'abitazione.



Ho provato ad inviare tutto con un'unica pratica DOCFA (eeeh vabè ci ho provato), ma ovviamente mi è stata respinta. Scrivo qui per chiedere un suggerimento su come dividere la pratica.

Nelle motivazioni documento respinto mi si dice di fare prima un docfa per fondere tutto e far sparire il garage (quindi solo abitazione sub 4) e poi uno di nuova costruzione per costruire il garage sub 5. Ma non sono sicuro in questa seconda pratica come gestire il piano primo dell'ampliamento.

A quanto ho capito dovrò fare:

- NCV fusione di tutto nel sub 4

- NCV riduzione scoperto esclusivo e parallelamente NCA costruzione del volume di ampliamento sopprimendo di nuovo il sub 4 e costituendo il sub 5 (garage, piano terra ampliamento) ed il sub 6 (casa, esistente più piano primo ampliamento)

E' giusto secondo voi, o mi sfugge qualcosa? Non è troppo complicato per carità, ma mi infastidisce a livello intellettuale dover dividere il tutto in tre pratiche, non è che qualcuno ha l'uovo di colombo a cui non ho pensato? Grazie anche solo per avermi letto fino in fondo ^^;

A mio avviso devi fare due DOCFA , uno di variazione, dove sopprimi il sub.1, sub.2 e sub.3, per fusione ed ampliamento, con cambio di destinazione.

Con questa pratica costituisci la tua abitazione ampliata, che comprende l'ex box adesso cantina (sempre sia comunicante con l'abitazione, altrimenti è molto probabile che l'Agenzia chieda lo scorporo) e la corte esclusiva.

Poi fai un'altra pratica DOCFA, di NC, per edificazione di unità afferente su aree di corte , e con questa costituisci la nuova autorimessa.

L'elaborato lo carichi in una delle due pratiche.



Saluti

Ti ringrazio della risposta, ma la mia AdT mi chiede di fare anche una pratica parallela di "VARIAZIONE AREA CORTILIZIA" per riduzione dello scoperto esclusivo quando vado a costruire su un'area di corte.A parte questo mi pare che la tua ipotesi coincida con la mia.

Mi chiedevo se non sia possibile ad esempio incorporare la variazione dell'area cortilizia nella prima pratica.

A mio avviso non serve in questo caso, in quanto nel procedere col DOCFA dell'abitazione, stai dichiarando l'ampliamento che evidentemente è la variazione cortilizia.



Diversamente , se avessi solo proceduto alla costruzione dell'autorimessa, allori si che dovevi fare un docfa, per diminuzione corte , per l'abitazione e la denuncia di u,aff per l'autorimessa.



Saluti

Ah! Grazie, allora proverò a fare così!Ti farò sapere com'è andata!

In un caso simile (più o meno) approvato nel 2017 avevo messo la causale:

- (Altre) FRAZ E FUS CON CAMBIO DI DESTINAZ

Nel mio caso però non vi erano nuove unità derivate da ampliamento ma la situazione era la seguente:

- avevo 3 enti urbani come particelle del C.T. ovvero 100, 200 e 300;

- avevo altre particelle del C.T. le quali, alcune parzialmente ed altre interamente, le avevo fuse ai suddetti enti urbani (Pregeo misto mappale + frazionamento);

- sulla 100 e sulla 200 vi ricadeva una rispettiva unica unità immobiliare con rispettiva corte annessa;

- la 300 ente urbano era composto da un primo corpo di fabbrica con unica unità ivi ricadente e confinante con l'unità particella 200, un secondo corpo di fabbrica con unica unità ivi ricadente, un B.C.N.C. corte;

- la Ditta, dopo vari atti e successioni precedenti, al momento della predispozione del Pregeo, era la medesima per tutte le unità esistenti e per tutte le particelle del C.T. poi fuse agli enti urbani.

Nel mio caso ho dovuto:

- riposizionare in mappa tutti i corpi di fabbricati perché non erano correttamente inseriti nella cartografia;

- ampliare (solo l'area coperta), nonché soprelevare di un piano, l'unità particella 100 su parte della corte B.C.N.C. dell'ente urbano 300 e su parte di una particella prima censita al C.T. ;

- scorporare la corte esclusiva della particella 100, fondendola al B.C.N.C. della particella 300;

- scorporare la corte esclusiva della particella 200 fondendola al B.C.N.C. della particella 300;

- fondere l'unità particella 200 (scorporata della corte esclusiva) al primo corpo di fabbrica della particella 300 (ottendendo un'unità identificata da particelle, relativi sub, graffate);

- ampliare il B.C.N.C. particella 300 sia su alcune particelle prima censite al C.T. , sia sulle corti esclusive delle unità particelle 100 e 200, sia sulle aree di sedime (di tutte e 3 gli enti urbani) derivate da riposizionamento dei fabbricati in mappa;

- in poche parole, alla fine, gli enti urbani particelle 100 e 200 li ho ridotti a sole aree coperte dei fabbricati, l'ente urbano particella 300 l'ho conservato lo stesso come due corpi di fabbrica non confinanti e con area scoperta graffata e detti corpi di fabbrica, solo che la suddetta area scoperta l'ho ampliata come sopra meglio precisato.

In termini pratici, nel mio caso, oltre al frazionamento e fusione con cambio di destinazione ovvero da B.C.N.C. ad abitazioni (anche a seguito di riposizionamento in mappa dei fabbricati), da corti esclusive delle abitazioni (e/o aree di sedime derivate da riposizionamento fabbricati) a B.C.N.C. , ecc.), ho avuto anche due ampliamenti ovvero:

- ampliamento (sia in pianta che in soprelevazione) dell'unità particella 100;

- ampliamento del B.C.N.C. anche fondendolo a particelle censite al C.T. prima del tipo mappale.

Secondo me nel tuo caso io farei come ho fatto nel 2017, come da post precedente, infatti:

- frazioni il B.C.N.C. ed in parte lo trasformi a garage (frazionamento con cambio di destinazione);

- il garage si fonde all'abitazione in quanto passa a cantina (fusione con cambio di destinazione);

- frazioni il B.C.N.C. ed in parte lo trasformi ad abitazione (solo a piano primo), quindi lo fondi all'abitazione esistente (frazionamento e fusione con cambio di destinazione).

La corte B.C.N.C. non è obbligatoria annetterla quale corte esclusiva dell'abitazione.

Puoi conservarla come B.C.N.C. seppur ridotta di superficie causa ampliamento edificio per costruzione garage e per costruzione parte abitazione sovrastante.

Il B.C.N.C. ora comune ad abitazione e garage, resterà sempre comune ad abitazione e garage.

Grazie Ealfin, ma l'AdT non vuole più il B.C.N.C., da circolari varie ora in queste situazioni di abitazione+garage la corte comune va attribuita comunque all'abitazione con poligono aree scoperte.

In realtà mi stavo chiedendo se il problema non sia invece mio personale a monte, e cioè che forse ho sempre frainteso una cosa: quando si dice di dividere una pratica in due docfa ho sempre pensato che dovessero essere comunque due pratiche complete di per se' stesse, con una consecutio logica e temporale tra di esse per cui la seconda interviene su una situazione creata dalla prima (quindi potrebbero anche diventare più di due pratiche per gestire una situazione come quella che ho presentato in questo post). Ma in realtà questo non l'ho mai trovato scritto da nessuna parte e non me l'ha mai detto nessuno, è solo un'idea che mi sono fatto io.

Anche rileggendo il primo consiglio di Bioffa69 a questo punto mi viene il dubbio che presentare due pratiche sia solo perchè ci sono sia variazioni e sia nuove costruzioni - e quindi occorre utilizzare entrambi i tipi di docfa- e non invece come pensavo per ridurre a passaggi più semplici le trasformazioni introdotte con ciascuna pratica. In tal caso il mio dubbio esposto nel primo post e rimasto senza risposte esplicite, che consisteva nel come trattare la porzione di ampliamento della casa posta sopra il nuovo garage, si risolve inserendola già in planimetria nel primo docfa di variazione, che costituisce comunque una pratica unica con la nuova costruzione. Per questo mi si dice di caricare l'EP in una delle due pratiche indifferentemente. Ho capito correttamente?

Quello che vuole l'A.D.T. provinciale è contro Legge (anzi contro Prassi visto che si tratta di disposizioni dettate da Circolari).

Da quanto è uscita la Circolare in merito all'attribuzione delle aree esclusive all'unità abitativa unica presente nel lotto, nei casi previsti dalla norma e soprattutto nei casi di denunce di nuove costruzioni e non di variazioni, ho presentato diverse denunce in merito, alcune anche per ampliamento B.C.N.C. su particelle del C.T. , mai avuto nessun problema.

Per evitare che qualcuno dell'A.D.T. mi potesse contestare qualche cosa, nei casi a me capitati, ho sempre messo le mani avanti dicendo (in relazione, anche come allegato, del Docfa) che non ero obbligato a fare quello che la Circolare, Istruzioni, Nota, ecc. del 2016 prevede proprio perché si trattava di denunce di variazioni e non di nuove costruzioni.

Torniamo al tuo caso:

- nonostante qualche Opuscolo emanato da Agenzie Provinciali e Collegi Provinciali dica diversamente, quando si presenta una denuncia di variazione si deve rappresentare lo stato tuttora vigente riferito ad una determinata data di costruzione, quindi non si possono fare denunce presentando planimetrie con stadi intermedi ora non più esistenti; questo perché non è più richiesto, come avveniva una volta, per via di tutta una serie di fattori fra i quali quelli legati all'esatta data di ultimazione lavori che ha originato la variazione e che deve essere inferiore a 30 giorni rispetto alla data di presentazione del Docfa;

- l'unica possibilità diversa che vedo, rispetto a quanto da me trattato nel 2017 e spiegato in un precedente post, è quello di presentare n° 3 Docfa, contestualmente, ovvero:

1) un Docfa per riduzione di B.C.N.C. dove la corte comune sarà ridotta di superficie causa l'ampliamento per costruzione garage ed abitazione sovrastante;

2) un Docfa per unità afferenti edificate su aree di corte ai fini della dichiarazione del garage a piano terra;

3) un Docfa per fusione con cambio di destinazione (il quale di fatto consiste anche nell'ampliamento a piano primo sul garage) ovvero per fusione dell'ex garage trasformato in cantina con l'abitazione esistente la quale viene anche ampliata sopra il garage dichiarato con il Docfa precedente.

- per quanto riguarda quanto sopra precisato esiste comunque la lacuna che nelle causali Docfa, come anche in quella del mio Docfa 2017 come da post precedente, non risulta l'ampliamento.

Da nessuna Circolare, ecc. risulta che oltre a frazionamento e fusione con cambio di destinazione, a fusione con cambio di destinazione, a frazionamento con cambio di destinazione, ecc. si possa aggiungere anche la causale ampliamento.

Qualche Ufficio Provinciale lo richiede e/o lo accetta (l'ho visto fare da colleghi, io non l'ho mai fatto), circa quello di aggiungere ad altre causali anche ampliamento (ovvero ampl. visto che la scritta intera non ci entra nel rigo Docfa "Altre"), in tal caso il tutto sarebbe in contrasto con le disposizioni catastali che non prevedono di adottare causali diverse da quelle blindate e dettate da Circolari, ecc. nei casi in cui non si possa adottare causali codificate.

Quindi rispetto a quanto ti ha richiesto il Catasto non condivido nemmeno (oltre a quello della corte da B.C.N.C. a esclusiva) il terzo passaggio di solo ampliamento in quanto l'ampliamento di fatto è una fusione con cambio di destinazione e con relativo ampliamento.

Poiché la norma vietava di fondere unità, con o senza frazionamenti, con contestuali cambi di destinazione, salvo poi risolvere il tutto costituendo delle causali pseudo codificate allo scopo, adottare la sola causale ampliamento nel tuo caso non corrisponde al dettato della norma, salvo se adottare la causale (Altre) "AMPLIAMENTO CON CAMBIO DI DESTINAZ" che risolve solo in parte la lacuna normativa al riguardo.

Capisco, allora alla fin fine la necessità di dividere una pratica in più docfa deriva solo dalla compatibilità delle causali.

Io intanto per non perdere troppo tempo (visto che incombe una setimana e mezza in cui non so chi lavorerà) ho provato a mandarla divisa in due, partendo da quel che era scritto nei motivi di rifiuto della prima pratica, interpretato un po' alla luce di quello che mi avete consigliato tu e Bioffa69. Anzi scusatemi forse sarebbe stato il caso di riportarlo da subito, ecco qui:

PRATICA DA DIVIDERE IN DUE FILE: 1° FILE PER "FUSIONE" CON LA SOPPRESSIONE DEI SUB 1-2-3 (SUB 3 BCNC SELEZIONARE APPOSITO FLAG) E LA COSTITUZIONE
DEL NUOVO SUB 4 (ABITAZIONE CON CORTILE ESCLUSIVO, SI E' IN PRESENZA UN
FABBRICATO CON UNA SOLA U.I. ABITATIVA E GARAGE (FABBR. UNIFAMILIARE), L'AREA
SCOPERTA E' DA CONSIDERARE AREA ESCLUSIVA DELL'UNITA' ABITATIVA; 2° FILE N.C.
AFFERENTE "EDIFICAZIONE SU AREA DI CORTE" CON LA COSTITUZIONE DEL NUOVO SUB
5(GARAGE).

Vedremo se due basteranno davvero o se chi li prenderà in mano avrà un'altra opinione diversa... Spero di aggiornarvi a breve!

PRATICA DA DIVIDERE IN DUE FILE: 1° FILE PER "FUSIONE" CON LA SOPPRESSIONE DEI SUB 1-2-3 (SUB 3 BCNC SELEZIONARE APPOSITO FLAG) E LA COSTITUZIONE
DEL NUOVO SUB 4 (ABITAZIONE CON CORTILE ESCLUSIVO, SI E' IN PRESENZA UN
FABBRICATO CON UNA SOLA U.I. ABITATIVA E GARAGE (FABBR. UNIFAMILIARE), L'AREA
SCOPERTA E' DA CONSIDERARE AREA ESCLUSIVA DELL'UNITA' ABITATIVA; 2° FILE N.C.
AFFERENTE "EDIFICAZIONE SU AREA DI CORTE" CON LA COSTITUZIONE DEL NUOVO SUB
5(GARAGE).

Quanto scritto in rosso sopra non è affatto vero perché si tratta di denuncia di variazione.

Se leggi il paragrafo "4. Attribuzione dei Beni Comuni non Censibili" della Nota Agenzia delle Entrate prot 60244 del 27 aprile 2016 vedrai che ho ragione io.

Solo che alcuni tecnici catastali, vuoi perché vogliono fare gli svelti, vuoi perché non studiano le disposizioni in merito, costringono i tecnici privati (tranne me che lotto fino in fondo e che quasi mai mi sono piegato a richieste non legittime) ad adottare soluzioni non previste da obblighi di norme e/o di prassi.

Una sorta di pizzo legalizzato dallo Stato ovvero se non fai come ti dico io (se non paghi) ti boccio il Docfa (di faccio saltare per aria il negozio).

Hai ragione, il paragrafo 4 sembra proprio la risposta pronta da dare al tecnico dell'Agenzia! Se la respingono di nuovo la prossima volta torno a metterlo Bcnc!

Bello come si prodigano a citare solo le circolari che fan comodo a loro, uno come me che fa catasto solo saltuariamente è difficile che sappia rispondere per le rime! Ma prendono la provvigione come i call center se ti fanno crescere le rendite?

Un paio di anni fa avevo 3 stallette (ovvero n° 3 C/6) di pochi mq. l'uno ed un'area circostante recintata (dove anche pascolavano le galline).

Il lotto da accatastare si trovava al centro di una grossa particella coltivata ad uliveto.

Mi bocciano il Docfa dicendo di attenermi alla Circolare del 2016 ovvero che non potevo creare il B.C.N.C. ma dovevo creare una corte esclusiva.

Ripresento il medesimo Docfa con tanto di relazione separata allegata (non mi andava di dover far firmare di nuovo il Docfa al cliente, per cambio codice di riscontro, il quale comunque risiede/va a parecchie centinaia di chilometri dal mio studio).

In sostanza rispondo per le rime dicendo:

- la corte esclusiva è prevista solo nei casi di presenza di abitazione unica in un lotto (con presenza anche di sole unità C/2, C/6 e C/7) ma nel mio caso, oltre al fatto che manca l'abitazione, a quale C/6 secondo te tecnico catastale dovrei censire la corte esclusiva, perché e in base a quale norma? Allego anche lo stralcio della Circolare per meglio spiegare che avevano preso un abbaglio.

Al secondo tentativo il Docfa viene approvato dal medesimo tecnico.

Il quale era ed è tuttora il capo responsabile dell'Ufficio Docfa Telematico (comunque al di là di tutto fondamentalmente l'ho sempre ritenuto una brava persona).

Purtroppo noi tecnici siamo alla mercé di dilettanti allo sbaraglio legalizzati dallo Stato.

Se sbagliamo Noi paghiamo, se sbaglia lo Stato paghiamo sempre Noi.

Buona Pasqua.

Ringrazio di nuovo tutti per i suggerimenti, anche perchè di fatto mi avete permesso di fare quel che volevo e cioè risolvere con due pratiche soltanto, mentre temevo di dover complicare inutilmente le cose.

L'epilogo della vicenda è che la pratica è stata approvata: la versione finale era:

- Variazione per fusione+ampliamento
in cui ho cancellato i sub esistenti e creato il nuovo subalterno corrispondente all'abitazione, comprensiva di vecchio garage assorbito nell'unità, corte comune (escluso il sedime di ampliamento) ed ampliamento (solo piano primo). Senza EP ed elenco subalterni.

-Nuova costruzione unità afferenti
in cui ho solo creato il nuovo subalterno del garage (piano terra) nello spazio tolto alla corte. Qui ho incluso EP ed elenco subb.

Alla fin fine i due docfa erano entrambi incompleti presi singolarmente, ma assieme costituivano una pratica completa di tutto. In fin dei conti lieto fine, ed ho imparato qualcosa. Diciamo che così facendo mi è rimasta la corte censita con l'abitazione anzichè b.c.n.c., ma tutto sommato è un problema relativo.

Buongiorno, a seguito di un permesso di costruire in sanatoria mi ritrovo a redigere una variazione catastale per un fabbricato cat. D/1.
la situazione in atti vede l'immobile composto di 4 subalterni: un C/1 (ex area vendita riconvertita in area amministrativa), un D/1 e due BCNC rispettivamente vani tecnici e resede.la situazione attuale ed oggetto di variazione vede un solo immobile tutto ad uso cat D/1 composto da area lavorativa, uffici, refettorio, vani tecnici comunicanti, resede esclusiva e una porzione ampliata, sempre nella zona "opificio"Quindi sicuramente c'è stato un "ampliamento", infatti è stato presentato TM per aggiornamento mappa, però c'è la necessità di fare il cambio destinazione del C/1 e fonderlo con il D/1, riassumento:
- sub. 1 cat. C/1, SOPPRESSO
- sub. 2 cat. D/1, SOPPRESSO
- sub. 3 BCNC, SOPPRESSO
- sub. 3 BCNC, SOPPRESSO
- Sub. 4 cat. D/1 COSTITUITO
Non riesco però ad inquadrare le causali e se sia il caso di scorporare le variazioni in due DocFa distinti, se qualcuno ha avuto esperienza in merito sarei grata volesse condividerla con me.
grazie e buoba giornata