Buonasera a tutti,

premetto che sto imparando (e soprattutto grazie a questo forum), sono un ingegnere che non ha mai fatto pratiche catastali ma si trova forzatamente a doversi cimentare con esse per la prima volta.

Ringrazio in anticipo chiunque mi risponderà e mi scuso qualora aprissi un post già pubblicato, ho fatto alcune ricerche ma potrei non averlo trovato causa inesperienza.

Premessa:

Sulla particella numero 177 è edificato un fabbricato composto da piano terra e piano primo. In particolare, troviamo la residenza di A al piano terra e la residenza di B al piano primo. Entrambe le proprietà hanno un box al piano terreno. Facendo un visura catastale per particella ottengo i seguenti subalterni:

-701, A/2 (residenza) PT, proprietà A

-702, C/6 (box) PT, proprietà A

-703, A/2 (residenza) P1, proprietà B

-704, C/6 (box) PT, proprietà B

In nessuna delle schede è riportata la planimetria del giardino, coincidente con la particella 177. Tale particella è classificata come Ente Urbano "area di enti urbani e promiscui".

Richiesta:

La mia "cliente", mia madre, deve vendere la sua parte di casa, i subalterni 701 e 702, ma vorrebbe anche che venga frazionato il giardino in tre parti: una comune, una di proprietà A (mia madre) e una di proprietà B. Ovviamente tutto in accordo con la proprietà B, nel caso specifico, mia zia.

Mi pare di aver capito che si possa procedere con pratica Docfa, ma vorrei capire con che procedura e con quale causale.

Vi ringrazio per l'aiuto, grazie a tutti.

Paolo Z.

Per fare in modo di poter vendere un appartamento con garage, già censiti, con annessa area scoperta esclusiva e con annessa area comune facenti parte di un'area condominiale più estesa della quale anche una parte della sua area residua deve essere attribuita in esclusiva all'appartamento con garage non oggetto di vendita, bisogna operare come segue.

1) Costituire il B.C.N.C. se non già costituito (indicando gli estremi del tipo mappale dell'originario accatastamento del fabbricato) ovvero costituire sia tutta l'area scoperta esterna e sia le eventuali parti coperte comuni quali scale interne, ecc. ;

2) Presentare un Docfa per riduzione di B.C.N.C. che riguardi la sola area che resterà ad uso comune;

3) Costituire con Docfa di nuova costruzione le due aree urbane da intestare a tutti i titolari di diritti reali dei vari appartamenti del fabbricato; in relazione bisogna specificare che la divisione avviene per subalterni, ovvero non in mappa ovvero senza redigere il tipo di frazionamento, in quanto le aree residue rimarranno all'interno del lotto edificato e saranno oggetto di variazione catastale ulteriore dopo la stipula dell'atto di permuta;


3) Occorre poi redigere un atto di permuta fra i vari proprietari tale che la corte da trasformare in esclusiva dell'appartamento con garage A verrà intestata solo ai possessori di detto appartamento e garage A, la corte da trasformare in esclusiva dell'appartamento con garage B verrà intestata solo ai possessori di detto appartamento e garage B;

4) Occorre poi variare da area urbana a B.C.N.C. le rispettive aree dei rispettivi appartamenti e garage.

5) Pertanto in sede di vendita dell'appartamento e garage A si venderanno anche tutti i diritti sulle parti condominiali comuni anche con B e si venderanno anche tutti i diritti (100%) della corte B.C.N.C. comune solo ad appartamento e garage A.

Buongiorno.

Al punto 3 sostituire "permuta" con "divisione" perchè si pagano meno tasse!

Saluti.

Non si può scegliere se effettuare una divisione oppure una permuta a piacimento.

La divisione la si può utilizzare quando vi è un unico titolo di provenienza dell'acquisto in comune e si intende sciogliere la comunione.

Nelle successioni ereditarie la divisione è unica (anche fiscalmente) qualora l'ultimo passaggio sia derivato da successione.

Esempio: muore un genitore e lascia il coniuge e due figli.

Muore il coniuge e lascia solo i due figli.

In tal caso l'atto di divisione può essere unico per le due provenienze ereditarie.

La permuta avviene quando i titoli originari di acquisto delle rispettive quote di comproprietà sono diversi.

Esempio: dopo una iniziale comproprietà costituita da immobili pervenuti a vari fratelli per successione dei genitori, un fratello continua a rimanere comproprietario solo della sua quota ereditaria mentre un altro fratello acquista tutti i diritti posseduti dai restanti fratelli, sommandoli ai suoi diritti già ricevuti in eredità.

Pertanto il fratello che non ha fatto acquisti diventa proprietario per 1/8 mentre l'altro fratello che ha incrementato, per acquisto successivo, la sua quota ereditaria, diventa proprietario per 7/8.

Muore per primo il fratello proprietario di 1/8 e gli subentrano per successione la moglie e la figlia.

Muore la moglie e la figlia diventa unica proprietaria di 1/8, sempre per successione.

Muore il secondo fratello proprietario di 7/8 e per successione subentra a lui la sua unica figlia.

La comproprietà era composta da due unità abitative e da alcune piccole aree di pertinenza adiacenti.

In seguito le due cugine hanno proceduto a dividere la proprietà in comune ma hanno dovuto stipulare un atto di permuta.

Ad una cugina è stato assegnato un appartamento ed alcune aree adiacenti, quindi la seconda cugina gli ha dato in permuta i suoi 7/8.

All'altra cugina è stato assegnato un altro appartamento ed alcune aree adiacenti, quindi la prima cugina gli ha dato in permuta i suoi 1/8.