Salve a tutti!
Ho un grosso problema da risolvere ma poca conoscenza della materia.
DESCRIZIONE SITUAZIONE
Nel 1975 Nonno inizia la costruzione di un fabbricato dopo aver ottenuto tutti i permessi e approvazioni. Tale fabbricato prevedeVA un seminterrato, un piano terra e 3 ulteriori piani: ogni piano, di circa 200mq, veniva suddiviso in due parti uguali di 100mq. Nel 1983 vengono accatastati il seminterrato (2 magazzini), il piano terra (2 magazzini) e il lastrico solare (2 lastrici solari). Da un pò di "ricerca" che ho fatto per ricostruire i fatti, credo che siano stati fatti questi accatastamenti perchè al tempo gli altri piani erano in costruzione ma non so perchè proprio in quel momento si è scelto di accatastare. In ogni caso di lì a poco Nonno muore e vengono finiti il primo piano, il secondo e il nuovo lastrico vede la presenza del prolungamento dei ferri dei pilastri sottostanti. Nel 2005 il primo piano viene suddiviso in due porzioni (che non vengono accatastate): una di 120mq che viene rifinita e adibita a negozio e una di 80 mq che viene lasciata a rustico (presenti solo le tamponature e qualche tramezzatura senza intonaco, no impianti, no infissi). Il secondo piano, ambiente unico senza suddivisioni, (non so perchè) viene pavimentato e dotato di infissi ma non ci sono impianti: idem, non viene accatastato. Nel 2010 i due magazzini a piano terra passano da magazzini a negozi con un docfa (variazione di destinazione d'uso) in cui l'ingegnere che lo redige presenta un elaborato planimetrico in cui la situazione è quella al 1983: ovvero è come se il primo e secondo piano non esistessero e il primo figura come lastrico solare. Quando Figlio1, subentrato con altri eredi alla morte del Nonno, fitta i negozi del piano terra vengono fatti dei carotaggi e altre prove per ottenere l'agibilità e certificati vari del fabbricato.
PROBLEMA
Gli eredi vogliono dividere l'eredità ma bisogna sistemare la situazione catastale prima (poi si integrerà la successione e tutto quanto serve, eventuali sanzioni comprese).
DUBBI E DOMANDE
A parte un corso di pochi giorni seguito presso il mio ordine, non ho pratica delle numerose casistiche del catasto. Ora espongo come vorrei affrontare il problema e quali sono i miei dubbi, sperando che qualcuno sappia darmi dei consigli.
1 - Il seminterrato e il piano terra non presentano problemi perchè sono già accatastati e lo sono nel modo giusto. Il primo piano è suddiviso in un negozio (C/1) e un rustico (direi F/3, unità in corso di costruzione anche se i lavori sono fermi). Tale suddivisione però non rispecchia quella del lastrico solare già presente in catasto: il lastrico è suddiviso 100mq-100mq, la situazione attuale è 120mq-80mq. Avevo pensato di fare un unico docfa in cui vengono soppresse due unità e ne vengono create due, il tutto mi pare sia compatibile con la causale docfa di "frazionamento e fusione con cambio di destinazione d'uso", sbaglio? Ovviamente devo modificare i subalterni e fare l'elaborato planimetrico che ormai lo posso fare comprensivo di primo e secondo piano, con un "nuovo lastrico solare".
2 - Per la precedente variazione, non so come comportarmi per la “data di ultimazione lavori". Mi spiego. Personalmente metterei come tale data quella del 2005, quella che ha portato di fatto alla decisione di passare dal tutto rustico al negozio+rustico. Però non ne sono certa. Che fare?
3 - Per il secondo piano farei un nuovo accatastamento in categoria F/3 e accatasterei anche il lastrico solare (ovviamente F/5).
Qualcuno sa darmi un aiuto? Grazie!!