Buongiorno,

come da titolo vorrei arrivare a capire come puo' essere frazionato un f/2 (unità collabente).

Che può essere frazionato non ho dubbi in quanto ho chiamato in catasto stamani e il tecnico del fabbricati mi ha confermato che è un operazione fattibile; mi ha inoltre confermato che anche questa operazione ha bisogno di relazione tecnica, documentazione fotografica e dichiarazione del proprietario riguardante gli impianti.



Il fatto è questo: questo immobile è stato dichiarato collabente da me circa 7 mesi fa, in quanto presentava e presenta tuttora tutti i requisiti di collabenza.
Per questo immobile è stato presentato un progetto che ad oggi è in via di approvazione, successivamente alla quale verranno ceduti i diritti dell'immobile da parte dei proprietari agli imprenditori che eseguiranno i lavori per la ristrutturazione dell'immobile.

Prima di arrivare all'atto avrei necessità di individuare un nuovo sub (frazionando naturalmente in due parti il fabbricato) da poter intestara ad uno dei due imprenditori.

Posso secondo voi eseguire questo passaggio da uno a due o più unità f/2?



Grazie in anticipo. Saluti

Ciao, il progetto presentato in comune riguarda solo una porzione di questo unico F/2?

Per quanto concerne la doc fotografica e la dichiarazione del proprietario a cosa servono se già le hai fatte sette mesi fa?

ciao, il progetto presentato riguarda l'intero fabbricato, e con il progetto si andrebbe ad ampliare e frazionare in diverse unità immobiliari un ex fabbricato ricettivo, naturalmente a seguito di titolo (pdc in tal caso).
Al momento è un unica U.I.U collabente.. la domanda è questa: posso individuare come U.I.U. a se stante (anch'essa collabente) una porzione (oppure più porzioni) dell'attuale unità collabente anche se non ho ancora ottenuto il rilascio del pdc suddetto?

per quanto riguarda la documentazione il tecnico mi ha detto di ri-allegare cio' che avevo presentato a suo tempo. l'unica cosa serebbe la relazione in cui gli dovrei spiegare il motivo di tale frazionamento..

Spero intervenga qualcuno più esperto di me però secondo me no perchè a che titolo andresti ad eseguire questa divisione? Cosa diversa dopo il rilascio di pdc ed esecuzione lavori.

Ciao

intanto ti ringrazio per la risposta, comunque, sappi che la risposta che hai dato a me è stata la stessa che ho dato stamani al tecnico che mi ha richiesto il frazionamento.. d'altronde spero si possa fare.. domattino proverò a sentire nuovamente in catasto.

ciao

Precisiamo:

- un conto è il frazionamento catastale e un conto è il frazionamento urbanistico.

Quello catastale è sempre possibile però è chiaro che il tutto va giustificato nella relazione del Docfa e/o nei relativi allegati.

Quello urbanistico non sempre è possibile.

Infatti se, ad esempio, ho in zona agricola un edificio diruto un tempo destinato ad abitazione non è che possa dividirlo come mi pare e piace (fermo restando eventuali deroghe previste dal Piano Regolatore o dalla Legge Regionale della Regione interessata).

Per meglio precisare non è che un edificio diruto ex abitativo in zona agricola lo divido in due, poi lo recupero ed ottengo due appartamenti.

Ho parlato proprio ieri mattina anche con il tecnico catastale, che mi ha detto che avrei potuto tranquillamente frazionare, ma giustamente mi ha posto l'interrogativo: come giustifichi il frazionamento catstale?

la risposta è che il frazionamento urbanistico del fabbricato verrà realizzato successivamente all'atto con regolare concessione e che il frazionamento è propedeutico ad una divisione per arrivare all'atto notarile con due unità distinta, in modo da poterne attribuire una delle 2 al titolare dell'impresa esecutrice dell'intervento; di fatto inoltre, la porzione ricavata dal frazionamento dell'unità sarà effettivamente individuata come reale unità a se stante nel progetto e di conseguenza nell'accatastamento ad f/3 e successivamente nel finale come ultimazione di fabbricato urbano.

L'interrogativo che mi rimane però è questo: una volta che ho frazionato, e di conseguenza attribuito a proprietà diverse le due porzioni di immobile, come posso fare per creare il le aree comuni che mi servono per arrivare all'appartamento frazionato? a quel punto le intestazioni saranno diverse e non potro' operare per realizzare dei bcnc a comune delle due unità.. il tecnico del catasto mi ha detto che le aree comuni non le posso realizzare adesso con il frazionamento che faccio ora, ma non vorrei ritrovarmi incasinato dopo.. voi come la vedete?

saluti. grazie in anticipo

La vedo che incasinato lo sei

Sul piano dell'obbligo di pratica catastale propedeutica all'atto notarile non sono così convinto. Certo non essendo vietato il più delle volte le parti concordano per questo tipo di pratica che toglie i dubbi che qualcuno tra i soggetti coinvolti ventila.

Quindi prima cosa confrontarsi col notaio, e se si può più di uno, per vedere se concordano sul non obbligo.

Ovviamente all'Atto dovrà essere allegata la planimetria di progetto redatta per bene proprio allo scopo di identificare senza equivoci ciò che sarà esclusivo e in comune.



Non sono convinto neppure dell'impossibilità di fare un bcnc in F/2, ma è una verifica che lascio a te, comunque se proprio sto catasto preventivo lo vogliono fare tutti e a tutti i costi, verificata l'effettiva impossibilità a creare il bcnc si potrebbe predisporre gli incartamenti, ottenuto un permesso di costruire, si da formalmente l'inizio lavori, presenti in catasto degli F/3 con i loro bcnc. E si procede con la vendita.



Mi viene da proporti questo.

La divisione del fabbricato, pur se i lavori verrano iniziati dopo la stipula, va sempre autorizzata prima dal Comune.

Si tratta di frazionamento negoziale senza opere nel senso che il Comune autorizza la divisione con un Permesso di Costruire il cui progetto non prevede la realizzazione di opere ma che comunque deve mettere in condizione il Comune di valutare che i lavori si possono fare, oltre al fatto che debba potersi fare la divisione.

Dopo l'atto ognuno dei proprietari e/o insieme, a seconda degli accordi, ecc. , presenta un progetto per la realizzazione di opere necessarie a rendere utilizzabili le rispettive unità immobiliari.

Circa le parti comuni B.C.N.C. , non ho elaborati grafici di riferimento a portata di mano ma non mi risulta che non si possano creare nei casi di sole categorie F.

Basta semplicemente giustificare in relazione, dettagliatamente, le operazioni che si vogliono compiere e perché.

Esempio:

- ho un edificio collabente composto da 4 vani su due piani e scala interna che diventerà comune;

- ho un'area esterna che circonda tutto l'edificio;

- voglio attribuire due vani sovrapposti a Tizio ed altrettanti a Caio;

- voglio attribuire parte della corte a Tizio e parte a Caio;

- voglio attribuire ulteriore parte della corte in comune per poter accedere dalla via pubblica al vano scala che resterà comune;

- perchè non posso costituire B.C.N.C. in tal caso?

.

ciao samsung, intanto grazie per la risposta;

il fatto è che questa suddivisione catastale la vogliono fare a tutti i costi.
Anche io inizialmente volevo far ritirare il permesso, far dare l'inizio lavori e poi buttare tutto in f/3 e frazionare tutto, ma l'inizio lavori verrà data solo dopo l'atto.. la situazione non è delle più semplici..

riguardo alla porzione evidenziata in rosso.. il pdc che mi da titolo al frazionamento (però con realizzazione di opere) verrà rilasciato entro venerdì, ma l'inizio lavori verrà data solo a seguito del rogito dalgli attuali proprietari ai due imprenditori, quindi io sono costretto a frazionare prima dell'atto e di conseguenza prima dell'inizio lavori.

il fatto è questo: nell'attuale configurazione dell'immobile, che con pdc verrà in parte ristrutturato e in parte demolito e ricostruito in maniera diversa, sono già in grado di definire delle porzioni che a seguito del permesso di costruire diventeranno a tutti gli effetti porzioni a se stanti e rimarranno invariate.. secondo te posso farlo il frazionamento? perchè dalla tua risposta mi sembra di aver capito che te lo faresti ma solo a seguito di pdc senza opere.