Buongiorno gentili colleghi,

ho deciso di unirmi alla vostra community per vedere di trovare risposte ad alcuni quesiti catastali che purtroppo tormentano il geometra di oggi.. Sicuramente l'individualità delle varie Agenzia del Territorio dovuta alla non sempre ben chiara "circalre nazionale" complica le cose, ma vi espongo il mio problema odierno..

Premetto che se sbaglio qualcosa, qualche comportamento o impostazione, vi pregherei di correggermi in quanto appena iscritto su questo forum..

Vi espongo la situazione, userò ovviamente riferimenti fittizzi:

Ad oggi mi trovo nel Foglio 1 mapp. 1 più subalterni divisi nel seguente modo:

sub. 1 -> BCNC corte comune ai sub. 2 e 3

sub. 2 -> abitazione

sub. 3 -> abitazione

Ovviamente le abitazioni risultano intestate a due proprietà diverse.

Oggi il proprietario del sub. 3 vende e l'acquirente richiede il frazionamento della corte lasciandone una porzione in comune e creandone due esclusive, quindi in secondo luogo all'atto di vendita interverrà il proprietario del sub. 2 per cedere / ricevere le proprie quote.

Appurato questo, mi trovo a dover frazionare le corti prima dell'atto, la mia proposta è stata di costituire 3 bcnc, frazionando il sub. 1, e far cedere i rispettivi diritti sui sub. derivati affinchè farli divenire successivamente all'atto, fondendoli con l'abitazione. Opzione respinda dal tecnico degli acquirenti in quanto non vogliono successivamente fare la planimetria del fabbricato..

Il collega mi propone quindi di fare due aree urbane, frazionando il bcnc.. mi riporta inoltre che sarò costretto ad eseguire un frazionamento al NCT assegnando nuovo numero alle future aree urbane in quanto il catasto non accetta più aree urbane costituiti con subalterni.


Leggermente scioccato dalla cosa, visti gli ovvi aumenti di costi da parte del mio cliente, tento di reperire informazioni presso l'Agenzia del territorio, trovando pareri discordanti..

E quindi eccomi qua a chiedere anche il vostro consiglio in merito, ho letto in post passati ( l'ultimo risalente al 2014 ) dove si indicava di fare nel seguente modo:

- Docfa per costutizione unità affierenti per stralcio F/1 da BCNC ( costituendo quindi nel mio caso i due F/1 pagando i relativi diritti, senza allegare l'elaborato planimetrico )

- Docfa a varazione, nella solita data, con allegato l'elaborato planimetrico definitivo con casuale "stralcio area urbana f. x map. y sub. z" ( sopprimendo quindi l'attuale bcnc )

Passiamo alle domande:

1- Come sistema è ancora in essere dalle vostre esperienze?

2- E' possibile che mi sia imposto di frazionare assegnando nuovo numero alla particella quando l'area è già censita all' NCEU?

3- Nell'elaborato planimetrico ho letto in giro che è consigliato inserire delle quote di riferimento per un domani identificare l'area, è obbligatorio o solo consigliato?

4- Nel docfa a variazione, premettendo che sia corretta la procedura, devo sopprimere il bcnc esistente e costituire 3 nuovi sub ovvero 2 categ. speciale ed un nuovo bcnc?

5- Presumo che il docfa a variazione sia esente da tributi in quanto pagherò i diritti per gli F/1 nel docfa a NC, è giusto?



Vi ringrazio anticipatamente per le risposte,

un cordiale saluto.

Ciao e benvenuto!!



Allora veniamo a noi, la proposta di costituire tre bcnc, non era fattibile semplicemente perchè i bcnc non hanno intestazione, per cui il notaio non avrebbe potuto volturarlo, e perchè i bcnc seguono le uiu a cui sono comuni, per cui in ogni caso rimarrebero comuni a tutte e due le abitazioni (anche se ne costituisci 10, sempre comuni alle due abitazioni rimangono).

Per cui è corretto , se si vuole procedre alla compravendita di una porzione di corte comune, identificare detta porzione come area urbana, che chiaramente dovrai intestata a tutti gli aventi diritto.

Visto che dette aree saranno compravendute all'interno del lotto (così tu ci hai spiegato), NON si deve procedere al TF ai terreni, come spiegato nella circolare 4/2009 e nota prot.17471/2010.



Per cui procederai alla variazione delle attuali uiu presenti nel fabbricato, per stralcio parti comuni, contestualmente procederai ad un docfa per costituzione delle aree urbane, come u.aff derivate da stralcio di parti comuni.

Devi presentare tutto contemporaneamente , tutte le uiu pagano i diritti nessuna esclusa, e puoi caricare l'elaborato completo solo una volta legandolo ad una pratica (generalmente a quella dove costituisci le aree urbane).

Avrai anche un'altra pratica dove sopprimi il bcnc e ne costituisci un'altro, x diminuzione consitenza bcnc (questo non paga), NON puoi nello stesso file costituire le aree urbane perchè i bcnc NON hanno intestati, le aree urbane si!

Non sò cosa intendi dire quando dici che nell'elaborato devi inserire le quote, NON devi fare niente del genere, le aree urbane sono uiu, per cui in visura risultano identificate con fg. map. e sub. ed intestate agli aventi diritto, come tutte le altre uiu, nell'elaborato devi indicare soo il sub. per identificarne la posizione, come per tutte le alte uiu.

Saluti

Credo che quando Gerrico dice : 3- Nell'elaborato planimetrico ho letto in giro che è consigliato inserire delle quote di riferimento per un domani identificare l'area, è obbligatorio o solo consigliato? [color=#000000]

[color=#800000]voglia intendere quote planimetriche alle aree urbane al fine di definirne le dimensioni, per avere (un domani) dei riferimenti in caso di contestazioni e/o riconfinazioni.

Aspettiamo Gerrico per la conferma[/color]

Ciao fabio (bioffa69)



C'è qualcosa che mi sfugge sul tuo procedimento, ma quante pratiche docfa deve presentare Gerrico ?



Saluti cordiali

Ciao Stefano, sono quattro le pratiche,se la corte comune è rappresentata sulle schede.

Una per la variazione del del sub. 2, abitazione, per lo stralcio della corte comune (variazione)

Una per la variazione del del sub. 3, abitazione, per lo stralcio della corte comune (variazione)

Una per la costituzione delle aree urbane (U.Aff con intestati)

Una per la soppressione e costituzione del bcnc (io il sub. se cambia la consistenza del bcnc lo cambio)



Evidentemente se la corte è rapprersentata solo sull'elaborato esistente, le prime due pratiche non si devono fare.



Ciao

Si fabio, non avevo bene compreso il concetto tuo che ho riportato.

A presto, Stefano

Ciao Bioffa.

se possibile volevo avere dei chiarimenti.[/size]

Mi è stato richiesto lo stralcio di una porzione di B.C.N.C ai sub x,y,z, tutti intestati alla stessa ditta, per effettuare la vendita della piccola parte stralciata ad altra ditta, sub W.

Credo che in questo caso, cioè -cessione di porzione nell'ambito dello stesso lotto edificato- è sufficiente presentare una variazione con causale "divisione" ed allegare il relativo elaborato planimetrico con la subalternazione delle diverse porzioni.

in pratica posso sopprimere il sub B.C.N.C. e costituirne 2 nuovi: uno sempre B.C.N.C. , l'altro (piccola parte da stralciare per la vendita) di categoria F/4 ? e poi è corretta la causale del modello Doc.Fa. divisione, o va fatto un frazionamento per trasferimento di diritti?

inoltre, dopo l'atto, potrò modificare la piccola porzione (F/4) per fonderla con il Sub W, che sarà oggetto di ampliamento?



Ciao

Allora se il bcnc è rappresentato solo sull'elaborato, procedi con un docfa (di varizione) dove sopprimi il bcnc attuale e ne costituisci un'altro , che sarà di fatto la porzione rimanente dopo lo stralcio che devi fare.

Poi fai un'altro docfa (di nuova costruzione) dove costituisci , con causale U.AFF derivata da stralcio di bcnc, la porzione di bcnc che stai stralciando, mi sembra di capire dalla tua descrizione, dove dici "ambito dello stesso lotto", che si tratti di un'area , se cosi è costituisci l'area urbana F/1.

Non puoi fare tutto con un unico docfa perchè nel docfa dove sopprimi il bcnc attuale, non puoi costituire nesuna uiu perchè il bcnc è privo d'intestazione, le uiu invece devono avere intesatzione (è per questo che si procede con altro docfa per la denuncia della nuova U.AFF.)



Se invece il bcnc è rappresentato anche sulle schde, devi variare anche quest'ultime, per stralcio porzione bcnc.



Per cui se W che acquista è dello stesso lotto, dopo l'atto potrai fondere la nuova area urbana F/1, con l'uiu di W.

Saluti

Buonasera, mi riallaccio a questo post, ho provato a cercare nel sito, ma non trovo altro che si adatti al mio caso: Ho una situazione analoga in un fabbricato, dove però i BCNC (sub.702), costituiti da una scala comune in cui sono presenti dei WC comuni sui pianerottoli e un'altra scala comune, che in seguito a lavori, è ora interna e ad uso esclusivo di una uiu. Devo stralciare dai BCNC i WC costituendo una o più uiu (allo sportello catastale mi dicono come C2) e la porzione di scala interna (allo sportello dicono come F4 perchè non censibile come uiu) in modo da procedere con la compravendita tra i proprietari e poi annetterle alle rispettive uiu. Domando:

1) E' corretto se sopprimo il BCNC attuale perchè cambia di consistenza o potrei lasciare l'identificativo attuale (sub.702), cambiando solo l'EP con la nuova rappresentazione dei BCNC con un unico docfa ?

2) Se non fosse corretto, modificando però la consistenza del BCNC che rimarrà dopo la compravendita non ho capito, riallacciandomi al caso sopra indicato che mi sembra si adatti al mio, con il primo docfa come riporto in EP le uiu che poi dovrei costituire con altro docfa come C2 ed F4 se non sono ancora agli atti?

3) Da ultimo secondo voi, per risparmare sui diritti catastali, è accettabile raggruppare, con il docfa per costituzione di unità afferenti, in un'unica uiu i 3 WC presenti ciascuno in un piano diverso del vano scala ora comune, visto che poi verrebbero acquistati da un unico proprietario, o mi respingerebbero il docfa?

Grazie in anticipo