Buongiorno a tutti.

Tizio è proprietario di una villa con giardino, mappale n. 100.

Deve vendere un pezzo di giardino (area urbana) a Caio e la villa col giardino residuo a Sempronio.

Viene fatto il frazionamento al Catasto Terreni, la villa rimane mappale 100, l'area urbana prende il n. 101.

Fin qui tutto ok, poi succede il pasticcio.

A questo punto viene stipulato il rogito notarile, senza fare prima la variazione al Catasto Fabbricati.

Ora ci si trova in questa situazione:

- l'area urbana mapp. 101, acquistata dal sig. Caio, esiste al C.T. come Ente Urbano e non al C.F. poichè non è stato fatto il Docfa

- la scheda catastale del sig. Sempronio, comprende anche l'area urbana del sig. Caio.

Come si può aggiustare il tutto?

Salve



di che anno è l'atto notarile?



cordiali saluti

Salute

la vendita della villa è del 2010, quella dell'area urbana del 2012.

Grazie

Bisogna fare quello che si doveva fare prima un pò più complicato.

L'attuali proprietari se daccordo debbono frazionare la part.lla 101 in due secondo il prorio giardino (ovviamente firmerà l'attuale proprietario dell'area) .

Si procede all'atto con il quale uno cede all'altro la porzione di area e successivamente si fanno le variazioni catastali delle unità sopprimendo l'esistente e creando due lotti dove andranno graffati alla part.lla 100 sub.1 l'area es.150 e la part.100 sub.2 con la 151.

Questo se come presumo nel fabbricato ci sono due unità immobiliari.

Per maggiore chiarezza poichè sembra che Sempronio prende la Villa con terreno residuo, il pezzo di terreno da vendere doveva essere frazionato in modo da creare 100, 101, 102 .

Ora dato che Caio è proprietario di tutta l'area bisogna staccare il pezzetto di giardino con frazionamento, e poi fare l'atto di trasferiemnto, aggiornare poi la scheda di Caio con il giardino rimanente.

Salve

come è stato possibile vendere nel 2012 l'area urbana (per modo dire perchè era censita solo ai terreni come ente urbano) m.n. 101 ignorando la conformità catastale, ed anche il notaio come ha potuto trasferire una roba del genere.

cordiali saluti

Vendere l'area quando si titolo anche se "Ente urbano" è possibile, è alquanto strano che il notaio non abbia eseguito un controllo di quanto già in atti.

Bisogna dire che anche i notai a volte sono troppo pignoli, ma ha volte alquanto superficiali come in questo caso , dove se fosse stato supportato da un tecnico non sarebbe successo.

Esatto, come ha potuto, visto che non c'era una visura catastale con la particella 101 intestata a Tizio. All'Urbano non esisteva e al Terreni c'era un Ente Urbano, che come sappiamo è senza intestati.

Salve,

la risposta non mi è chiara.

Spiego meglio cosa andava fatto:

Docfa in variazione con causale divisione, sopprimendo il m. 100 (abitazione con cortile), costituendo il m. 100 sub 1 (abitazione col cortile rimpicciolito) e costituendo il m. 101 (area urbana).

Tutto questo andava fatto dopo il frazionamento al Terreni e prima di stipulare.

Se questa operazione viene fatta ora, in catasto si avrà un'area urbana m. 101 intestata a Sempronio anzichè a Caio.

Saluti e grazie per le risposte

L'inserimento in atti di una particella del C.T. con qualità Ente Urbano l'ho visto in vari atti, anche stipulati di recente.

Nel senso che detti frazionamenti e detti atti non mi hanno in alcun modo coinvolto ma li ho visti su atti di nuovi clienti, ecc.

In tali casi si trattava di residui di Enti Urbani che non avevano niente a che fare con gli Enti Urbani visto che nell'originario accatastamento, per evitare frazionamenti, si è trasferito all'urbano, ad esempio, anche il confinante piccolo vigneto famigliare di proprietà.

Dopo l'atto la trascrizione viene negativa perché a partita speciale.

Successivamente la Conservatoria passa detti Enti Urbani a Reliquati di Enti Urbani e li intesta ai precedenti proprietari che hanno ceduto l'Ente Urbano.

Di conseguenza è sempre necessario presentare un'istanza per far volturare all'acquirente, come da Trascrizione, l'ex Ente Urbano ora Reliquato di Ente Urbano.

Mi sono capitati molti casi di cui sopra.

Ora andiamo al tuo caso.

L'area urbana, anche se censita solo al C.T. come Ente Urbano e derivata da frazionamento, comunque è stata regolarmente trasferita e Trascritta con l'atto del 2012.

La corrispondente area censita al C.F. come esclusiva della villa in realtà era stata compresa nella vendita del 2010.

Da un punto di vista catastale secondo me non dovrebbero bocciare un Docfa che riproponga la reale conformazione della corte esclusiva a seguito del frazionamento al terreni.

Per la causale da utilizzare non saprei, potrebbe essere anche Altre "Riduzione di Corte" (allegando le prove al Docfa che detta area non ricade più nel lotto Ente Urbano della villa, visto che già ricade su altro mappale del C.T.).

Da un punto di vista della validità delle Trascrizioni, secondo me, la Trascrizione del 2010 ha incluso un'area che, seppur ricadente su altra particella del C.T. , comunque è stata oggetto di Trascrizione prima della cessione dell'Ente Urbano.

Di conseguenza la Trascrizione dell'Ente Urbano nel 2012 potrebbe, ai sensi del Codice Civile, non avere gli effetti pieni delle Trascrizioni visto che la stessa area, con altra particella, è stata già trascritta due anni prima.

Risultato: per risolvere il tutto occorre un atto di rettifica della villa con "corte maggiorata" dopo aver reso conforme la planimetria di accatastamento della villa stessa.

In tal caso dichiarando, nell'atto di rettifica, che nell'atto del 2010 non era stato effettivamente trasferito la parte di corte urbana ricadente su altra particella del C.T. , operando le relative trascrizioni, la Trascrizione del 2012 ora acquisisce tutti gli effetti pieni normativi.

Anche se relativo a sole particelle di terreno agricolo mi è già capitato un più o meno simile caso.

Salve

Si sempronio deve rivendere a caio la F1 m.n. 101, non c'è via di scampo.

Cordiali saluti

Salve

Non sono d'accordo quasi su niente dell'intervento di EALFIN.

Domani se ho tempo spiego il perché.

Cordiali saluti.

cordiali saluti, Stefano

A correzione di quanto esposto , rileggendo attentamente il quesito che dovrebbe essere più chiaro ,aggiungo quanto segue:

presumo che con il frazionamento sia stata staccata sia la villa con rimanente area di corte annessa che la particella 101 da trasferire , a mio avviso la vendita della 101 va bene , solo che bisogna rifare la scheda dell'unità part.lla 100 diminuendo l'area pertinenziale.

E' solo questa l'ipotesi giusta perchè altrimenti non funzionerebbe inquanto non si sarebbe trasferita una porzione dell'area ma l'intera area pertinenziale.

Se poi al quesito fosse allegato uno schema grafico si semplicherebbero le cose.



saluti

franco

A maggio 2019 avevo la seguente situazione.

Un B.C.N.C. sub 1, costituito nel 1992, nel 1993 è stato frazionato solo sulla mappa, per conto del Comune, per stralciare un'area adibita ad allargamento strada comunale.

Detta area, poi adibita a strada pubblica, avente numero di particella del C.T. diversa rispetto a quella dell'ente urbano originario, è stata oggetto, sempre nel 1993, di cessione a favore del Comune (qualità della particella presente al momento della cessione: Ente Urbano).

Logicamente la voltura non è mai stata evasa nonostante la corretta Trascrizione, trattandosi di particella censita a partita speciale senza intestati.

Dopo il 1993 vari tecnici hanno eseguito variazioni inerenti le unità ricadenti nel lotto, riportando nell'E.P. sempre il sub 1 per l'intera consistenza, nonostante detto sub 1 di fatto era stato privato della parte di area ceduta al Comune, già identificata al C.T. con numero di particella diverso.

Nel corso dei vari anni diversi atti hanno riguardato le unità di cui trattasi, citando in detti atti sempre il sub 1 nonostante detto sub 1 riportato negli E.P. comprendeva anche la parte di area ceduta al Comune.

Preciso che ad oggi la particella del C.T. ceduta dal Comune ha ancora la qualità Reliquato di Ente Urbano ed è intestata alla Ditta "Reliquati".

Dovendo eseguire una fusione fra unità che ricadevano nel lotto Ente Urbano, aventi diritto alla corte sub 1, un paio di mesi fa ho detto al cliente che non avrei ripresentato l'elaborato planimetrico non conforme allo stato di fatto in sede di denuncia di variazione per eseguire la fusione, come hanno fatto tutti i colleghi che mi hanno preceduto, ma avrei presentato prima una denuncia di variazione per riduzione di B.C.N.C. tale da uniformare la consistenza dell'ex sub 1 alla consistenza dell'area scoperta attuale e di mappa dell'Ente Urbano.

Quindi solo dopo aver corretto la reale consistenza del B.C.N.C. (il quale è variato di sub, ovviamente) avrei presentato, come ho fatto, la denuncia di variazione per fusione, rappresentando in E.P. , naturalmente, la nuova consistenza e nuovo sub del B.C.N.C.

In sede di Docfa per Riduzione di B.C.N.C. ho spiegato che toglievo l'area già acquisita dal Comune a seguito del frazionamento solo al C.T. di 26 anni fa.

Nessun problema per l'approvazione.

Se io ho ad oggi una planimetria di un'unità immobiliare con corte annessa.

Se dimostro che detta corte annessa non corrisponde alla reale consistenza solo perchè vi è stato un frazionamento al C.T. anni prima e nessuno si è preso la briga di aggiornare la suddetta planimetria, perchè il Catasto mi dovrebbe bocciare un Docfa per riportare la consistenza della corte eslcusiva alla reale consistenza presente all'interno del lotto edificato?

Al Catasto non importa nulla delle trascrizioni e relativi effetti ma deve rispettare le sue Leggi ovvero mi deve approvare per forza un Docfa in cui di fatto rettifico la consistenza di una corte esclusiva (e/o comune come nel caso mio di maggio 2019) che risulta più grande del dovuto in quanto parte della medesima ricade su altra particella diversa da quella del lotto edificato (con o senza atto di trasferimento a terzi nel frattempo stipulato, poco importa).

Circa le soluzioni per risolvere la materia in tema di Trascrizioni per me è sufficiente, dopo aver rettificato con Docfa la reale consistenza della Corte esclusiva, tornare dal Notaio e stipulare un atto dove si dice che nel 2010, per errore aggiornamento accatastamento, era stata trasferita un'unità con corte esclusiva che riportava anche la superficie della particella del C.T. oggetto di frazionamento precedente.

Infatti è il frazionamento precedente al 2010 che permette di stabilire che l'errore è stato commesso nell'atto di quell'anno e non nell'atto del 2012 dove l'ignaro acquirente non poteva sapere che la superficie della sua particella acquistata era erroneamente riportata nella consistenza dell'unità urbana del C.F. ubicata nel vicino lotto e ceduta 2 anni prima.