Buongiorno a tutti. Devo frazionare un fabbricato residenziale in due subalterni, in modo che i due fratelli proprietari possano fare un atto di divisione e ognuno resti proprietario della sua parte. Il consiglio che mi serve è il seguente:

al momento nel fabbricato è presente un solo bagno e una sola cucina, oltre a diverse camere da letto. Un subalterno sarà costituito dall'attuale bagno, cucina, sala da pranzo, salone e una camera da letto, e fin qui tutto ok. L'altro subalterno comprende 3 camere e il corridoio di ingresso, per cui di fatto sarà senza bagno e cucina, quindi non abitabile (il proprietario farà in futuro una pratica per ricavare bagno, cucina e renderlo abitabile).

La domanda è: come posso censire quest'ultima parte? A/3 o A/4 non avrebbe senso, visto che di fatto non è un'abitazione... F/4 (unità in corso di definizione)? All'inizio pensavo anche C/2 ma credo che presupporrebbe un cambio di destinazione d'uso, e lo vorrei evitare visto che di fatto non si tratta di magazzino/deposito...

Qualche suggerimento? Grazie.

Scusa come fai a fare un frazionamento senza una pratica edilizia CILA SCIA? quando dovranno andare dal notaio per fare l'atto come giustificano il frazionamento?

Infatti sto già predisponendo la pratica SUAPE, con la quale avvio i lavori di edilizia libera (manutenzione straordinaria senza modifica alle strutture). Avevo lo stesso dubbio dal punto di vista urbanistico e mi sono informato all'ufficio tecnico. Non ci sono problemi, una porzione del fabbricato può restare residenziale ma non abitabile, con gli ambienti indicati come "locale di sgombero". Volevo solo capire come identificare questa porzione in catasto.

Pratica edilizia al Comune. Dopo di che in Catasto costituisci due appartamenti dove metterai la scritta cucina alla futura cucina (più o meno) da realizzare per l'appartamento mancante (di detta cucina). Per il resto operi con il Docfa come operi normalmente. Il tuo caso è uno di quelli carenti o quasi di normative (frazionamento negoziale di un'unità immobiliare). Poi se presenti una pratica edilizia dove dici che in tale stanza realizzerai una cucina, chi to lo viene a vedere se l'hai realizzata o meno?

rientri nel caso della circolare 4/2009 comma 3.3. frazionamento per trasferimento diritti.

Crei i due sub che saranno compravenduti/donati creando le due planimetrie come sono effettivamente. in relazione scrivi che viene diviso per successiva compravendita e ristrutturazione.

puoi farlo anche prima della presentazione in comune del progetto di ristrutturazione.

Buona giornata

Beh per fare il frazionamento fisico in due parti dovranno murare due porte e una finestra e aprire un'altra porta. Il progetto di ristrutturazione con creazione di bagno e cucina non so quando (e se) avverrà un giorno... Ho preferito comunque predisporre una pratica di edilizia libera che presenterò a giorni. Credo sia più corretto.

la pratica catastale che ti ho suggerito viene fatta in quaesti casi in quanto non serve che le due unità abbiano le caratteristiche dell'abitazione che dicevi (cucina,camere ecc) ma essendo porzioni di una unità vengono riportati come da planimetria precedente in quanto serve solo hai fini fiscali.

Per fare i lavori ognuno dovra essere proprietario della propria porzione...

Buona giornata

Buongiorno ho letto i vari post tra cui questo, ma il dubbio mi è rimasto.

Se non ricordo male per i frazionamenti per trasferimenti di diritti non era necessario nessuna pratica edilizia (CILA O SCIA O ALTRO ).

Mi spiego meglio il mio caso è il seguente :

I miei clienti, due eredi, hanno ricevuto per testamento un piano uno composto di una cucina ed un wc "l'erede A " ed un piano l'altro composto di un solo vano "l'erede B".



E' chiaro che la causale è trasferimento di diritti ed è chiaro che anche se si tratta di un vano senza wc e senza cucina ( il piano primo) la pratica in catasto verrà ugualmente approvata, proprio perchè si tratta di trasferimento di diritto, quindi non bisogna inventare nulla ne chiedere autorizzazione di destinazione uso interno o altro, ma la domanda è quella per la divisione da una a due unità, quindi con aumento di carico urbanistico, va presentata pratica edilizia?.



grazie in anticipo della vostra risposta

La cricolare 9/2001, così come la nota prot.15232/2002 e la 4/2009, spiegano bene in quali casi si utilizza la causale fraz per trasferimento di diritti.

La tua è una divisione.

Saluti

Salve



non è molto chiara la descrizione del quesito, proviamo a chiarirlo, cosa c'è scritto esattamente nel testamento? e che identificazione catastale è stata data sempre al momento del testamento?

saluti cordiali

se l'unità immobiliare è unica (su carta) si tratta di divisione, perchè diventeranno due unità immobiliari separate, ognuna autonoma dall'altra. quindi devi fare una pratica edilizia di CILA se non intervieni sulle strutture portanti. Naturalmente quando fai la pratica edilizia le due unità dovranno rispettare i requisiti igienico sanitari, superfici minime ambienti, altezze, superfici finestrate apribili ecc....

Carissimi colleghi, grazie della vostra risposta,

chiariamo un fatto, uno dei piani (il primo) non avrà una autonoma funzionalità e redditualità visto che si tratta di un solo vano. Pertanto come recita la nota prot.15232/2002

Si utilizza esclusivamente quando da una u.i.u. ne derivano due o più di cui almeno una non è funzionalmente e redditualmente autonoma ma alla quale va comunque attribuita una rendita tale che sommata alle altre dia la consistenza di partenza. Tale causale è compatibile con la dichiarazione in categoria F/4, ma solo se le u.i.u. derivate sono conformi ai dettami del DPR 380/2001 art.3 comma 1 lettera d (circostanza quest’ultima che va dichiarata in relazione tecnica) (Circ. 4/2009). Nel caso di frazionamento per trasferimento di diritti, alle unità derivate, pur se di consistenza minima, verrà attribuita l’unità di misura della categoria originaria (ad esempio se si fraziona una u.i.u. di categoria A, l’unità derivata minore non potrà avere consistenza inferiore a vani 1, se si fraziona una u.i.u. di categoria C, l’unità derivata minore non potrà avere consistenza inferiore a m2 1, etc.).

Quindi do per assodato che la causale non è DIVISIONE, bensì frazionamento per trasferimento dei diritti.



Ma il mio dobbio rimane lo stesso: va fatta richiesta prima di Pratica edilizia? visto che è una volonta del DECUIS .



Se non erro nei casi di frazionamento di terreni, se il frazionamento attuava la volontà del decuis per testamento non era necessario il deposito in comune ai sensi dell'ex art. 18 legge 47/85 Ultimo Comma.



Per cui se quello che vale per i terreni si applica pure per i fabbricati la pratica edilizia non va fatta . ma di questo non sono certo e quindi chiedo un aiuto a voi .

Grazie del vostro parere

non credo che l'autonomia funzionale dipenda dai vani, poi la nota che hai citato dice:

"Chiarimenti sulle Unità fittizie F/3 e F/4

Si coglie l'occasione, inoltre, per formulare alcune considerazioni in merito al corretto utilizzo della causale di variazione "Frazionamento per trasferimento di diritti".

Come già specificato con la predetta circolare n. 9/2001, tale causale, che comporta l'attribuzione della categoria F/4 alla porzione di unità soggetta al successivo trasferimento di diritti, deve essere usata esclusivamente nel caso in cui una delle parti in cui si divide l'unità immobiliare non presenti autonomia reddituale e funzionale. Si ricorda, altresì, che la categoria F/4, che comporta la non attribuzione di rendita, deve rappresentare uno stadio temporaneo dell'unità immobiliare. Infatti, una permanenza prolungata negli atti catastali di tale categoria può concorrere a favorire, anche se involontariamente, comportamenti tesi all’elusione fiscale. Pertanto, si invitano gli Uffici a controllare che tale fattispecie sia limitata nel tempo, ritenendo fisiologica una permanenza della categoria F/4 negli atti del Catasto non superiore ai sei mesi. Nel caso, invece, che detta circostanza si protraesse oltre tale periodo, gli Uffici dovranno invitare le parti interessate a regolarizzare le iscrizioni catastali delle unità immobiliari coinvolte, intervenendo d'ufficio in caso di mancata risposta, anche attraverso opportuni sopralluoghi, ed irrogando, quando ne ricorra il caso, le previste sanzioni. Ovviamente, le risultanze dell'intervento dell'Ufficio, come ad esempio un eventuale annullamento degli effetti della denuncia di variazione, dovranno essere motivate adeguatamente e notificate a tutte le parti interessate. Analoga attenzione dovrà essere posta anche nel caso di attribuzione della categoria F/3, tenendo presente che è tollerabile la presenza in atti di tale qualificazione per un intervallo di tempo maggiore."

quello che tu hai citato, l'hai preso dal vademecum docfa e credo si riferisca a quando esegui una ristrutturazione edilizia e momentaneamente le unità che derivano perdono autonomia funzionale, quindi è assodato che in quel caso ci vuole la pratica edilizia, perchè sta facendo una ristrutturazione, ma non credo sia il tuo caso.

E' un vano, come per esempio la cantina o una soffitta, certo che ha autonomia reddituale, non lo potresti forse affittare?



E poi se leggi bene il frazionamento per trasferimento diritti lo si utilizza nel caso di F/3 o F/4.



La tua è una divisione.



Saluti

Boh ragazzi non mi avete convinto,



O meglio non sono sicuro, attualemnte io ho una camera da letto a piano primo, che per arrivarci devo entrare da un piano terra con cucina e bagno.

Per me il primo piano non ha una autonoma redditualità poi non so come la vedete voi



Ma il punto è quello ci vuole pratica edilizia a prescindere se si tratta di DIVISIONE o FRAZIONAMENTO DI DIRITTI?



Su questo non vi siete espressi.



saluti