Salve,
Chiedo se le mie considerazioni in questa situazione sono giuste !!!
E’ successo che una vecchia villetta ad un piano già denunciata in catasto, è stata oggetto di ampliamento per sopraelevazione con regolare permesso a costruire.
Per una serie di vicissitudini che sarebbero troppo lunghe da raccontare ( Errori dell’ing. Progettista e deficienze dell’Impresa) la nuova U.I. in corso di realizzazione per sopraelevazione è stata lasciata a RUSTICO, e l’U.I. al piano terra già denunciata è stata oggetto da parte del comune di ORDINANZA DI SGOMBERO PER INAGIBILITA’ (Per riottenere l’abitabilità detta U.I. dovrà essere adeguata alla normativa antisismica).
Ora il proprietario, che non né vuole più sapere dello sfortunato fabbricato, che va adeguato sismicamente al P.T. e completato per la sopraelevazione, lo vuole vendere.
Per vendere le due U.I. quindi dovrei denunciare la sopraelevazione con una variazione per ampliamento anche se IN CORSO DI COSTRUZIONE e già che si sono posso variare l’U.I. al piano terra essendo stata di fatto dichiarata inagibile come F2 UNITA’ COLLABENTI , così da non avere problemi anche in sede di rogito notarile nell’attribuire il VALORE alle due Unità immobiliari.
Saluti e aspetto pareri

Ciao.

Il discorso catastale mi pare che stia in piedi benissimo, ma a mio modo di vedere la F2 è più utile nel caso in cui NON si venda il fabbricato, per non gravarsi di una rendita che di fatto non esiste.
O comunque bisogna guardarci bene, proprio per via dell'attribuzione del valore.

Il discorso è interessante, e spero che arrivino ragguagli da maestri del settore.

Leonardo

Si, argomento molto interessante.
Ma in caso di vendita di un edificio censito come F/2 come bisogna fare?
Per attribuirgli una rendita sulla quale pagare le imposte bisogna riaccatastarlo (magari come era prima di essere dichiarato collabente) o basta calcolare una rendita presunta da dichiarare nel rogito?
Ciao

secondo me l'inetro edificio va censito in F2, poichè chiaramente il primo piano è inagibile in quanto tale è il piano terra. Sulla commerciabilità del bene mi sembra che non ci sia alcun problema nell'attribuire un valore in sede di rogito.
saluti

Lo stato attuale dell'immobile obbliga il tecnico ad accatastarlo in F2. E' sconsigliabile e falso accatastarlo solamente per dargli una rendita proposta e non definitiva al fine di evitargli un accertamento d'ufficio in sede di maggiori imposte sul valore commerciale indicato nell'Atto. Occorre una buona descrizione dell'immobile sull'Atto per giustificare come mai l'immobile è collabente e in questo modo occorre trattarlo sempre. Il giusto valore da mettere nell'Atto è quello effettivo dell'immobile in quello stato reale, non ci sono trucchi e non ci sono inganni.

Saluti.

Mi sa che non hai capito la mia domanda:
Premesso che un fabbricato è stato censito in F/2 perchè effettivamente collabente, in fase di compravendita come vengono applicate le imposte se lo stesso non ha rendita? applicarle sul valore reale vorrebbe dire pagare un importo molto alto.
Quindi in questo caso è più conveniente attribuirgli una rendita presunta (pari a quella che aveva prima di essere trasformato in C/2) da dichiarare in atto - sulla quale pagare le imposte - o riaccatastarlo per attribuirgli una rendita?

... senza considerare le beghe conseguenti all'accertamento (solo eventuale?).

Magari, caro Totonno, non ci fosse trucco né inganno.

A me risulta, invece, che se caschi sotto accertamento, pur trascurando il CONCRETO rischio di subire un arbitrio bello e buono, hai la matematica certezza di:
- perdere una marea di tempo;
- spendere un fottio di soldi;
- mangiarti metri cubi di fegato.

E scusa se è poco.

Questo sempre perché il cittadino-suddito dev'essere tenuto sotto pressione psicologica costante.

Leonardo

... e quindi meglio dare una rendita proposta e non definitiva, che sicuramente non è conforme alla realtà, io non lo farei.
Ricordarsi inoltre che l'immobile è dichiarato inagibile dal comune con ordinanza di sgombero ed il tecnico invece accatasta il tutto come se fosse un immobile ordinario e lo dichiara in contrasto con quanto invece sostiene il Comune.

Saluti.

Ok, Totonno, non te la prendere.

I dubbi nascono (e io li reputo legittimi) dall'inveterata abitudine della PA di usare violenza al Cittadino.

Vero che il Professionista, denunciando l'U.I. ad esempio in A4 non denuncia la realtà istantanea, ma si può comunque sostenere che:
- si omette di denunciare una condizione transitoria, non allineata all'ordinarietà (concetto catastalmente rilevante);
- si denuncia una rendita MAGGIORE di quella reale, e pertanto non certo a danno del fisco.

Secondo me è lecito che il Professionista si ponga il dubbio. Non porselo potrebbe configurare un certo disinteresse per la situazione del Committente che, continuo a ricordarlo, è colui che paga la parcella e non uno stato che tende troppo spesso a mostrarsi ciecamente ingordo.

Non hai mai avuto notizia certa di "accertamenti" sballati a cui non è stato possibile replicare efficacemente solo perché i costi lo sconsigliano?

Io penso che di fronte ad uno stato (la minuscola è d'obbligo!) che spesso si mostra rapace e ottuso, ci si possa preoccupare anche della difesa del proprio Committente (e qui è d'obbligo la maiuscola).

Il che non significa semplicemente abbassare la rendita, ma studiare il modo per dare la certezza del diritto laddove la PA latita.

Buoni accertamenti a tutti

Leonardo

La certezza che la PA non accerti mai il mio valore non c'è mai neanche nella soluzione prospettata di calcolare una rendita che ripeto non è definitiva, pertanto l'Ufficio catastale la può comunque modificare perchè deve rispondere della 154/88 sull'accertamento della rendita. In questa specifica condizione io tecnico non posso garantire che l'ufficio delle imposte non toccherà quell'atto ed il suo valore dichiarato. Una volta era così, perchè valeva la norma che il valore dell'Atto non doveva essere inferiore al Valore catastale, quindi bastava dichiarare un prezzo poco più alto dello stesso, quindi il discorso di dotarlo di una rendita poteva valere sicuramente un tempo, ma questo non esiste più oggi. In queste condizioni, a me tecnico chi me lo fa fare di dichiarare una cosa non vera, oltretutto avvalorata dall'accertamento del Comune sull'inagibilità. Inoltre, il valore effettivo commerciale che può avere una casa inagibile non è detto che sia stratosferico, ma lo preferisco e lo consiglio per non avere problemi successivi all'atto. Oggi è il valore commerciale che conta nello stato di fatto in cui si trova l'immobile.

Per Leo.
Non me la sono presa, per me questo è un confronto su un tema interessante. Ben vengano altre opinioni.

Saluti.

Ciao Totonno.
Il "non prendertela" era un modo di dire, così per sdrammatizzare un po'...

Ma resto un po' in dubbio sulla tua tesi: sono piuttosto carente sulla legislazione in merito, ma l'ultimo rogito a cui ho assistito mi ha fatto pensare che l'accertamento in caso di valore che rispetta la rendita catastale DEVE basarsi su documenti, mentre se la rendita non è rispettata o non esiste è sufficiente la stima (=presunzione).

Se non ho capito male, ciò mi pare già un buon motivo per temere l'accertamento presuntivo...

Tuttavia non ho gran voglia di studiarmi una norma di cui non farei gran uso; ma l'argomento rimane interessante e meriterebbe il supporto normativo di chi vuole contribuire... a ragion veduta.
Sono troppo pigro?

Grazie
Leonardo

Salve,
Grazie a tutti i colleghi che sono intervenuti e dal confronto penso proprio che l'osservazione che ha fatto totonno sia giusta, ovvero che anche il primo piano vada classato come F/2 poichè non essendo agibile il piano terra non è agibile anche il primo ancorchè ancora a rustico.
Per quanto riguarda poi il discorso che per un fabbricato da commercializzare è conveniente avere comunque una rendita per evitare accertamenti non mi trova d'accordo.
La verità delle cose è che quel fabbricato essendo inagibile non può avere comunque una rendita, tanto più che oramai conta il valore reale di compravendita da dichiarare in atti e non quello ottenuto dal calcolo con la rendita stessa.
Saluti

...sono anch'io concorde con totonno.....fabbricato dichiarato inagibile.. pertanto tutto denunciato come unita' collabente.....
vero che farebbe piu' comodo all'acquirente avere una rendita....ma perche' dichiarare il falso........ed in fase di atto di atto che agiblita'-abitabilita' forniamo al notaio se il fabbricato stesso e' dichiarato inagibile?

senza alcun dubbio ...UNITA' COLLABENTE

I dubbi che possiamo avere sono più che giustificati e non ce li ha solo Leo, altrimenti la discussione che stiamo facendo ed il suo quesito non avrebbero senso. D'altronde questo, indubbiamente, in qualsiasi modo lo si consideri è un atto in cui la PA potrebbe leccarsi i baffi, ecco perchè consiglierei di fare le cose come nello stato di fatto, nè più nè meno. La situazione è analoga alla compravendita di un terreno fabbricativo in atti al catasto Terreni come agricolo. Il suo valore commerciale deriverà da una stima e ci sono forti probabilità che l'Ufficio lo accerti. E per evitarlo non è che posso consigliare al proprietario venditore di costruirci una piccola baracca per poi accatastarla con un valore catastale sicuramente inferiore rispetto al palazzone previsto sull'area dal Piano strutturale. Portiamo tutto al Catasto Fabbricati e così non ci vuole nemmeno il Cert. di Dest. Urb. Potrebbe però essere una idea... ma è uno scherzo, non ci pensiamo nemmeno!

Riguardo alla pigrizia.... facciamo a gara a chi lo è di più!

Saluti.

...i dubbi non li ho io se mi dovesse capitare un caso del genere, ricordo che i tecnici sono obbligato ad accatastare quanto esiste realmente....pertanto unita' collabente senza rendita....cosi' dichiaro il vero...qualsiasi altra soluzione significa dichiarare il falso....vero che qualcuno lo fa...ma perche' consigliare di procedere in modo non corretto?
...poi mi sembra dalle tue che i consigli coincidano con i miei...pero'