Salve, mi è venuto un dubbio, ho un'abitazione a rustico a piano terra, la medesima sarà catastalmente suddivisa in due unità distinte per donazione, la committenza ha anche richiesto, ed è giusto, creare anche i rispettivi lastrici solari in corrispondenza del fabbricato sottostante, per una futura sopraelevazione. Ora la copertura sporge di circa 1.50 fuori dalla sagoma lorda del fabricato, e presenta i parapetti posizionati al limite dello stesso, se in un ipotetico futuro dovranno sopraelevare, la nuova abitazione avrà gli stessi limiti d'ingombro di quella sottostante, pertanto quella che attualmente considererei lastrico solare, una sua parte sarà destinato a semplice balcone, quindi con un valore inferiore alla costruenda casa. Quindi nel creare adesso il lastrico solare, prendo in considerazione anche le parti sporgenti, o mi limito a quella zona su cui effettivamente sarà realizzato l'immobile. Certo qualcuno potra dire,...però anche se non sporge potrebbe essere utilizzato come terrazza scoperta, certo ma mi pongo anche un problema di valutazione attuale del lastrico solare.Allego disegnino

A mio avviso, dato che la superficie da riportare nel quadro docfa è quella riferita al piano sottostante (lordo muri), la zona dei balconi non dovrebbe essere conteggiata. Io segnerei comunque i balconi nell'elaborato planimetrico aggiungendoci proprio la dicitura "balcone sporgente" su entrambi i lati, così da non dare adito a dubbi di sorta.
Comunque è un'intuizione, dato che un caso simile non mi è ancora capitato.
Saluti

Salve,

è sostanzialmente corretto cio' che ha riportato gian72.

I balconi in aggetto infatti non rientrano etimologicamente nella fattispecie di "lastrico solare" bensi costituiscono, per cosi dire, pertinenze accessorie della superficie dello stesso.

Pertanto, ai fini grafici, rappresenterai L'EP con il contorno effettivo del lastrico solare MA ANCHE con i balconi. Personalmente, per tali rappresentazioni io ci metto un segno di "S" per cosi dire legare gli stessi al lastrico solare oppure contrassegnandoli con lo stesso mappale.
Ovviamente la superficie da dichiarare per il lastrico solare è quella effettiva, al netto dei balconi.

Saluti.

Permettemi di dissentire da quanto sin'ora esposto.
La mia personale valutazione prende in considerazione questa definizione, tratta dal Massimario Catastale:

Lastrico solare. Planimetria. Esonero
Ad integrazione e modifica di quanto stabilito con la legge 11 agosto 1939, n. 1249, modificata con decreto legge 8 aprile 1948, n. 514, e con il regolamento approvato con il decreto del presidente della Repubblica 1° dicembre 1949, n. 1242, nel catasto edilizio urbano verranno anche iscritti, con indicazione della sola superficie, i lastrici solari nonché le aree scoperte di pertinenza o dipendenza delle unità immobiliari urbane.
(Art. 15 DPR n. 650 del 26.10.1972)

Ora, se il Lastrico Solare sarà oggetto di donazione e successiva sopraelevazione per realizzare una nuova unità immobiliare, è indispensabile che la superficie della nuova unità (comprendendovi i balconi) sia sovrapponibile alla superficie (sagoma) del lastrico, poichè "verranno anche iscritti con indicazione della sola superficie".
Altre considerazioni ?
Ciao, buon lavoro.

i lastrici solari nonché le aree scoperte di pertinenza o dipendenza delle unità immobiliari urbane.

Grazie per le risposte, quindi è da dedurre che nella rappresentazione grafica dei subalterni indico tutta la superficie lorda del lastrico solare, in quanto un domani sarà anch'esso scoperto di pertinenza, almeno in parte. Il mio dubbio era più che altro dovuto al fatto che se adesso gli si dà un valore x al mq. compreso balconi per il notaio , lo stesso non sarà più valido quando una parte della nuova costruzione rimane zona scoperta -

Non voglio mancare di dire qualche "bischerata" :lol: all'Amico anonimo_Leccese.

Il mio pensiero è che il lastrico solare sia comprensivo della superficie degli aggetti, per cui considererei la superficie totale compresi questi. Il valore al mq. terrà conto ovviamente della superficie in aggetto che non potrà essere occupata da fabbricato ma da balconi. A scanso di equivoci nella planimetria catastale io indicherei con linea tratteggiata la sagoma del fabbricato sottostante. Sarebbe anche forse opportuno controllare se l'aggetto sia riportato o meno, insieme all'edificio, nell'estratto di mappa, questo per coerenza della superficie del lastrico appunto con la superficie del fabbricato rappresentato in mappa.

Saluti lastricati. :wink:

Proverei a dissentire anche in questo, poichè il Lastrico Solare, al pari di altre categorie F, deve essere rappresentato solo con l'Elaborato Planimetrico che riporta tutti i piani (unità immobiliari) del fabbricato.
Ulteriori apporti ?
Ciao, buon lavoro.

Provo a scrivere che anche hai ragione. Cassare "Planimetria catastale" e sostituire con: "Elaborato planimetrico". Volevo solo indicare che sarebbe opportuno rappresentare meglio la situazione, in qualche elaborato grafico da presentare al Catasto, in questo caso, come giustamente fai notare, nell'Elaborato planimetrico, in modo che sia certo che parte del lastrico è in aggetto. Non credo sia una idea malvagia...

Hai fatto bene comunque a farmi notare la mia inesattezza e Ti ringrazio.

Saluti riconoscenti. :wink:

Dico anch'io la mia?

Vabbè, la dico.

Nel docfa la superficie del lastrico va indicata, come giustamente detto da Dado48, nella sua totalità, comprensiva di aggetti.

Io non farei nessuna distinzione neanche sulla grafica, farei un unico contorno.

Saluti, senza aggetti. :lol:

Per anonimo_Leccese
Ci ho ripensato, sono stato un pò troppo irruento nel mio consiglio, faccio mea-culpa, gli ultimi interventi di Dado48 e Gaetano59 mi hanno fatto cambiare idea, perchè hanno sacrosanta ragione. Concordo con loro che non si debba identificare assolutamente nulla, nè sulla planimetria (che non ci vuole), nè tantomeno sull'elaborato planimetrico. Scusami. Disegna tutto l'elaborato planimetrico come norma comanda, con il lastrico comprensivo degli aggetti, per buona pace di tutti! :lol:

Saluti64. :wink:

Non so se l'hai gia' letto ti ho spedito un msg privato.

Saluti privati

Salve, la discussione si sta facendo interessante..........

Permettetemi comunque di ribadire il concetto da me precedentemente espresso per il calcolo della superficie del "lastrico solare".

La mia è una semplice constatazione del significato che assume il "lastrico solare" che, per sua stessa natura si differenzia dal "BALCONE" inteso come entità in "AGGETTO" rispetto al perimetro di base.

La fattispecie di "LASTRICO SOLARE" non puo' essere assimilata ad altre in quanto esprime una sua peculiaretà giuridica ben definita e consolidata da ampia giurisprudenza....

E solo a questa definizione tecnica , a mio giudizio,bisogna far riferimento..

D'altra parte è come se esprimesse la superficie di un'area urbana......
Cosa c'entrano le superfici dei balconi, magari aggettanti su strada??

A maggior conforto potrebbe anche essere la considerazione che si da ai fini urbanistici di un lastrico solare.....in cui la superficie, anche per i calcoli planovolumetrici, è rappresentata dalla proiezione in verticale del sottostante fabbricato e non già dagli aggetti che hanno carattere sussidiario.......

Mi si puo' anche dire che urbanistica e catasto sono due sfere completamente diverse..........ma sta di fatto che bisogna pur fare riferimento, in mancanza di esplicitazioni normative catastali, alla DEFINIZIONE TECNICA E GIURIDICA che viene data al lastrico solare...

Sarebbe gradito l'apporto di altre opinioni nella presente discussione.....

Saluti e fratellanza!

Ciao, Amastria.
Le tue osservazioni possono essere condivisibili. Ma, a mio parere, il balcone ancora non è un'entità fisica presente. Secondo me l'aggetto ancora non può essere considerato un balcone, ma, superficialmente, il proseguo del lastrico solare, e quindi è compreso nella stessa sua superficie.

Saluti superficialmente lastricati. :wink:

Fuori da ogni dubbio, infatti:

L'art. 1117. Parti comuni dell'edificio cita:

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari …..

Ma io mi spingerei ancora oltre: l'urbanistica, il codice civile ed il catasto sono tre sfere completamente diverse.
[quote]la considerazione che si da ai fini urbanistici di un lastrico solare.....in cui la superficie, anche per i calcoli planovolumetrici, è rappresentata dalla proiezione in verticale del sottostante fabbricato[/quote]
considerazione, secondo il mio parere, che non deve essere neppure presa in considerazione e scartata immediatamente nel nostro caso.

Ora, una definizione di Lastrico solare (Codice civile ed edilizia) può essere:
lastrico solare = struttura piana di copertura dell'edificio a protezione dello stesso dalle intemperie.

In questo caso il lastrico solare ed il tetto (Codice civile) hanno la stessa funzione, seppure con forme differenti.
Ebbene, se il tetto di solito è munito di gronde sporgenti dal filo verticale delle pareti esterne e nessuno si sognerebbe di affermare che queste ultime non fanno parte del tetto, parimenti, se il lastrico solare ha delle parti sporgenti, queste sono parte integrante dello stesso: infatti, nel caso di spese di manutenzione vorrei vedere chi osa mettere in dubbio le spese relative a queste strutture.

Fin qui il Codice Civile.

Il Catasto ha introdotto la Categoria Lastrico solare per permetterne il trasferimento o l'identificazione nel caso di BCNC (parti comuni) dimenticandosi, a ragione, della definizione del Codice Civile.

Dalla Circolare nº 9/2001 si ricava:

Unità da ascrivere a categorie fittizie
Come è noto, sono indicate come categorie fittizie (… F5 = lastrico solare) quelle che, pur non previste nel quadro generale delle categorie (in quanto ad esse non è associabile una rendita catastale), sono state necessariamente introdotte per poter permettere la presentazione in Catasto di unità particolari (lastrici solari, ….... ) con la procedura informatica di aggiornamento Docfa.
La presentazione delle planimetrie non è mai prevista per le unità ascrivibili in queste categorie.
Si precisa che tali unità possono anche essere dichiarate come beni comuni censibili (BCC, ex partita speciale 0).

Infatti l'unico modo per permettere la sopraelevazione di un'unità ad un diverso soggetto rispetto al proprietario del piano sottostante, non può che avvenire in questo modo.
Ora vi è da fare immediatamente una distinzione nel definire il contorno del Lastrico:
se l'unità in sopraelevazione prosegue sul filo verticale delle pareti sottostanti e la gronda sporgente continua a conservare la propria funzione di protezione, il contorno non può essere che sul filo delle pareti.
Ma, se le gronde esistenti saranno utilizzate, in qualsiasi modo, dalla nuova unità immobiliare, completamente o parzialmente, il contorno del Lastrico non può che seguire e comprendere queste superfici che saranno utilizzate (anche come semplice balcone, in questo caso) dalla nuova unità in sopraelevazione.

Ritornando al Codice Civile ed alle spese condominiali per la manutenzione delle parti comuni, il metodo da me indicato è applicabile nell'uno o nell'altro dei casi: infatti nel momento in cui io non acquisto la parte sporgente (perchè esclusa dal contorno) e la trasformo poi in balcone, quella superficie di chi , chi ne sopporta le spese ?

Spero che quanto scritto sia sufficientemente comprensibile.
Altre considerazioni ?
Ciao, buon lavoro.

Sìììììì !

Ci provo? Vabbè ci provo!!

Titolo:

****CONSIDERAZIONI SUL DIRITTO DI SOPRAELEVAZIONE****

Sul caso in questione è sufficiente cedere il diritto di sopraelevazione. Qualora si scegliesse, in questo senso, non è assolutamente necessario accatastare il lastrico solare con tutti i finti dubbi sull'aggetto e altre problematiche sulla denuncia della superficie catastale da mettere più o meno (con tanta gioia del tecnico incaricato dell'accatastamento... :lol: ). Dal punto di vista urbanistico poi, essendo il progetto riguardante tutto il volume del fabbricato e la sua modifica di altezza, non ci sarebbero problemi di identificazione della superficie della copertura piana, a parte il rilievo, ovviamente dello stato di fatto. E' palese che il diritto di sopraelevazione si può trasferire prima che la costruzione soprastante sia realizzata e questa sarebbe interamente di proprietà dell'avente il diritto di sopraelevare, mentre il solaio su cui poggia rimarrebbe di proprietà delle parti sottostanti, cosa irrilevante in quanto nel diritto di sopraelevare si trasferisce anche automaticamente (penso di aver capito così) il diritto di superficie.

A tal uopo riporto una relazione di tesi di Laurea che discute appunto del trasferimento di proprietà dell'ultimo piano, o del lastrico solare, con il quale viene trasferito automaticamente anche il diritto di sopraelevazione. Ciò non toglie, viene spiegato, che si possa scindere il diritto di sopraelevazione con il diritto di proprietà del bene all'ultimo piano o del lastrico solare. La tesi l'ho trovata nel web sul seguente link ed è mooolto interessante, la invito a leggere:

www.anaci.piemonte.it/argomenti/lettere-...

Con l’atto di trasferimento di un’unità all’ultimo piano o di un lastrico solare, automaticamente, si ha anche il trasferimento del diritto di sopraelevazione, ma questo non significa che non sia possibile dissociare tale diritto da quello di proprietà cui è solitamente connesso. Si è, infatti, appena sopra, accennato che il diritto di sopraelevazione può essere ceduto dal suo titolare, cioè dal proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare o dal costruttore che se lo era riservato, anche separatamente da ogni proprietà, e ciò può avvenire a vantaggio anche di chi non sia già condomino dell’edificio.

Altra possibilità in cui il diritto di sopraelevazione si separa dal diritto di proprietà sull’ultimo piano o lastrico solare è quella in cui il titolare si riservi il diritto di sopraelevazione e trasferisca la proprietà dell’ultimo piano o del lastrico solare.

La cessione del diritto di sopraelevazione, autonomamente rispetto ad un immobile, potendosi considerare, come già precisato in precedenza, al pari della costituzione di un diritto di superficie, richiede la forma scritta, come per ogni atto relativo ai diritti reali. Infatti, nella maggior parte dei casi la disposizione del diritto di sopraelevazione, che regoli la materia in modo difforme dall’art. 1127 c.c., si verifica in concomitanza del trasferimento dell’unità all’ultimo piano o dell’accettazione del regolamento di condominio predisposto dal costruttore, atti per i quali è già necessaria la forma scritta.

La cessione del diritto di sopraelevazione comporta per il nuovo titolare la possibilità di edificare una nuova costruzione e di diventarne proprietario.

Il titolare dell’ultimo piano o del lastrico solare può voler cedere tale il suo diritto di sopraelevazione in qualunque momento; se ciò avviene quando ancora non è stata eseguita alcuna sopraelevazione si ha, con la sua rinuncia all’accessione, la costituzione di un diritto di superficie. Se, invece, la rinuncia all’operare dell’accessione da parte del titolare avviene dopo che è già stata effettuata la sopraelevazione, allora, salva espressa indicazione in senso contrario da parte del rinunciante, la costruzione sopraelevata deve considerarsi di proprietà del costruttore della stessa.

Dalla cessione del diritto di sopraelevazione si distingue la cessione della proprietà separata, in quanto con l’acquisizione di questa il titolare non ha la possibilità di innalzare ulteriori piani, né di riedificare l’unità di sua proprietà nel caso andasse distrutta. Inoltre, il titolare di proprietà separata è soggetto anche alla possibilità che chi si è mantenuto il diritto di sopraelevazione decida di costruire ulteriormente sopra all’unità precedentemente ceduta.


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Vorrei poi aggiungere una piccola cosa che comunque riguarda quanto sopra riportato, su quanto scrive il grande Dado48, con il quale condivido comunque quasi tutta la sua ottima analisi e la conclusione a cui arriva, tranne quanto riporto di seguito.




Ebbene: non è vero che la sopraelevazione di una unità può avvenire solo accatastando il lastrico solare. Tant'è che il diritto di sopraelevare, il soggetto proprietario dell'ultimo piano ce l'ha a prescindere se sia accatastato o meno il lastrico o il tetto che sia. E' vero, se si vuol cedere il lastrico solare in proprietà distinto dall'unità all'ultimo piano, ma non il diritto di sopraelevazione. L'oggetto dell'atto di trasferimento è il diritto, non quello che c'è sotto, che sia questo il lastrico solare o l'unità all'ultimo piano. Supponiamo, poi, in un caso credo più unico che raro, che invece del lastrico, ci sia il tetto a falde, non è vero che il soggetto dell'ultimo piano debba vendere il tetto, oltretutto accatastandolo, per cedere il diritto di sopraelevare, non esiste proprio.

Spero di non averVi annoiato....

Saluti sopraelevati alla ennesima potenza. :wink: