Salve. Devo fare un accatastamento di fabbricato demolito e ricostruito. In condizioni "normali" sembra semplice ed invece...

Il fabbricato ricade su tre particelle:

- particella 100 intestata a marito e moglie;

- particella 200 intestata a marito e moglie;

- particella 300 intestata alla moglie;

L'area edificabile soprastante le particelle 100 e 300 è stata acquistata dal cognato (fratello della moglie);

Il fabbricato è stato interamente demolito e ricostruito, con un seminterrato e tre elevazioni fuori terra.

Col tipo mappale non dovrei avere problemi, posso fondere la 100 con la 200, in quanto sono della stessa ditta, e nel docfa catastare il fabbricato (piano seminterrato e piano terra) con porzioni di uiu intestate alla moglie o a marito e moglie...

Il problema nasce nell'accatastamento dei piani primo e secondo, che sono del cognato. L'edificazione di questi piani è stata fatta su tutte e tre le particelle, ma il cognato aveva acquistato l'area edificabile solo su due...

Se faccio un'unità afferente in sopraelevazione con allegato l'atto di acquisto dell'area del vecchio fabbricato, in teoria non potrei farla per tutto il piano, ma solo per la porzione ricadente sulle particelle 100 e 300... e per la parte ricadente sulla particella 200? La devo censire a nome di marito e moglie e poi loro fanno una vendita al cognato o ci sono altri modi più semplici? Perchè di fatto tutti e tre hanno costruito il fabbricato convinti che i due piani (1° e 2°) erano esclusivamente del cognato.

Come mi devo comportare?

Grazie,

Saro

..devi spiegare meglio la situazione che esisteva al momento della demolizione, perche' se i piani acquistati dal cognato erano stati acquistati prima della demolizione, quello che proponi e' impensabile, nel senso se la palazzina e' stata demolita l'area rimanente diventa in quota a tutti i prop. delle unita' sovrastanti..

..e non e' che se il fabbricato viene ricostruito tornano a dividersi i piani, non esiste, rimangono tutti cointestati.



percio' la situazione che esisteva prima e' completamente cambiata nel momento che hanno demolito!!



i mappali che citi sopra sono evidentemente terreni, percio' NON hanno intestazione, che cosa vuoi dire con quelle che citi, perche' ripeto la ditta e' diventata di tutti in quota con la demolizione.



Saluti

La situazione prima della demolizione era così:

- particella 100 piano seminterrato e terra di proprietà di marito e moglie e soprastante area edificabile acquistata dal cognato;

- particella 200 piano seminterrato e terra di proprietà di marito e moglie;

- particella 300 piano seminterrato e terra di proprietà della moglie e soprastante area edificabile acquistata dal cognato;

La situazione era questa.

percio' la ditta dell'area ottenuta dalla demolizione del fabbricato sara' in quota agli aventi diritto, in millesimi per intenderci.



per cui la particella 100 sara di marito e moglie per 500 millesimi o 700 millesimi (questo lo devi calcolare tu) e il cognato 500 millesimi o 300 millesimi.



la 200 sara' solo di marito e moglie



e la 300 sara' sempre in base ai millesimi della moglie e del cognato.



si e' creata di fatto una comunione che si dividera' solo con atto notarile, tu non puoi attribuire prop. diverse alle nuove unita'.

....in questo caso devi procedere alla demolizione e denunciare all'urbano le tre aree urbane ( con tre pratiche diverse, visto che sono ditte diverse) intestandole agli aventi diritto.



Saluti

Ok, bella complessa questa pratica. E un'altra cosa. Quando faccio il tipo mappale, visto che nelle inestazioni catastali non è presente il cognato, che faccio? Lo faccio solo a nome degli intestatari in visura oppure nell'intestazione metto anche il cognato, con le quote che mi hai suggerito, allegando alla pratica l'atto col quale il cognato ha acquisito l'area soprastante?

Grazie, Saro

scusami ma ai terreni non puo' esistere intestazione, sara' e.u., per cui tu nel pregeo insertisci tutti gli aventi dirtto che vedi all'urbano, dovrai concordare la procedura per il docfa, visto che dovrai sopprimere per demolizione le diverse unita' di diverse ditte e costituirne una, l'area urbana intestata a tutti.

Saluti



p.s. per area edificabile acquistata dal cognato, suppongo sia lastrico!

Si, ai terreni le particelle risultano ente urbano e quindi devo inserire le intestazioni del catasto fabbricati... ma il cognato? Nell'atto del 1978 aveva acquistato l'area edificabile soprastante il fabbricato, ma quest'are anon è definita da un numero o sub o altro... questo è quello che intendevo dire. Se fosse intestao anche il cognato non avrei problemi a fare il tipo, ma bnelle visure il cognato non compare.

Ah, un'altra cosa. Nel post mi dici che devo sopprimere per demolizione le diverse unita' di diverse ditte e costituirne una, l'area urbana intestata a tutti... ma intendi le diverse ditte riferite ad un'unica particella o le diverse ditte riferite all'intero fabbricato. Perchè nello specifico ogni particella costituisce un solo immobile (per intenderci senza subb.) ed ogni immobile è intestato a ditta diversa.


Ti porto un esempio:

- part. 100 categ. A/4 cl. 1 intestata a tizio e caio (marito e moglie). nell'atto del 1978 i coniugi acquistano il fabbricato e sempronio (cognato) acquista l'area soprastante senza specifica di numero o subb.;

- part. 200 categ. A/4 cl. 1 intestata a tizio e caio (marito e moglie);

- part. 300 categ. A/4 cl. 1 intestata a tizio (moglie). nell'atto tizio (moglia) acquista il fabbricato e sempronio (cognato) acquista l'area soprastante senza specifica di numero o subb.;

Ora, quando io demolisco devo trattare ogni particella a se, anche nello stesso tipo mappale e poi fare i docfa intestando le tre aree urbane ognuno alla sua ditta oppure posso "confondere" e fondere le tre particelle e fare una sola area urbana? Ho sempre pensato e saputo di dover trattare ogni particella a se, ma non mi era mai capitata una demolizione di tre unità che nelle ricostruzione costituiscolo un unico fabbricato con diverse unità immobiliari (una per piano).

Spero di aver espresso correttamente la mia perplessità.

Grazie, Saro

percio' il cognato aveva solo un diritto, non una proprieta', un diritto di costruire, diritto mai esercitato, per cui essendo stato demolito il fabbricato sul quale questo diritto esisteva, il diritto stesso esiste ancora???

devi sentire un notaio per questo, le ditte pero' a questo punto restano solo di moglie e marito, se a detta del notaio il diritto esistera' anche sul nuovo fabbricato, allora procederai successivamente alla costruzione dell'appartamento del cognato.



Saluti

Il fatto e' che il fabbricato è stato interamente ricostruito e soprelevato a spese di tutti e tre, con l'accordo che i due piani piu' alti siano del cognato, quindi per loro il diritto esiste, non so se esiste x legge.

catastalmente non aveva nessuna proprieta' perche' cio' che e' stato demolito non era suo, per cui tu non puoi intestare le unita' derivate a ditte diverse devi intestarle agli aventi diritto , percio' solo marito e moglie.



se il diritto di sopraelevare sull'edificcio demolito si trasferisca sul niovo costruito e faccenda di notao o avvocato, devi chiedere a loro e in base alla risposta concordare la procedura con l'Agenzia.

complimenti bella pratica incasinata, facci sapere cosa ti dicono perche' sono davvero curioso di sapere se il diritto si e' trasferito.



Saluti

Ciao Fabio

Mi sa tanto che questa pratica è davvero incasinata e sarei curioso anch'io a capire come va a finire, sia dal punto di vista di diritto e successivo accatastamento.

Saluti cordiali

Purtroppo lo immaginavo che fosse incasinata.

All'inizio avevo pensato di fare un tipo mappale "normale" per demolizione dell'intero fabbricato, intestando la porzione di fabbricato della moglie solo alla moglie (con un mappale nuovo chiaramente) e fondendo i due mappali intestati a marito e moglie in un unico nuovo mappale. Così avrei avuto due particelle, ognuno con la sua intestazione.

Poi, al docfa avrei prima creato due unità immobiliari F/1 (una intestata alla moglie ed una a tutti e due), e poi come unità afferenti in sopraelevazione, ai piani seminterrato e terra due porzioni di uiu unite di fatto per ogni piano, delle quali una intestata solo alla moglie ed una a tutti e due (per ogni piano)...

Così, sarei arrivato allo stato "iniziale" (per così dire), ovvero più o meno alla situazione antecedente la demolizione.

Poi, in un secondo tempo, presentare un docfa per la creazione di una unità afferente in sopraelevazione (piani 1° e 2°) con intestato il cognato, allegando al docfa l'atto col quale lo stesso acquistava l'area soprastante il vecchio fabbricato...

Avrei fatto così, però a "naso", mi sembrava che la cosa fosse troppo facile...

Comunque grazie per l'aiuto, spero di saperne di più o magari che qualcuno abbia avuto a che fare con una pratica simile.

Saluti, Saro

beh se il diritto si e' trasmesso sul nuovo fabbricato e' corretta la procedura, bisogna vedere se il diritto esiste ancora o con la demolizione e' svanito.
Saluti

però io come faccio a sapere se il diritto si è trasferito? nell'atto c'è scritto testualmente: "vende al signor xxx l'area edificabile soprastante la casetta descritta al precedente punto 1 etc..." In pratica il vecchio proprietario ha venduto la casetta ai coniugi e l'area soprastante al cognato, poi dopo nell'atto viene soltanto riportato il fatto che il cognato, in caso di edificazione, avrà diritto a realizzare una scala di accesso dal piano terra ovvero sulla strada pubblica... Il notaio o l'avvocato che leggeranno questo, come faranno a stabilire se il diritto si è trasferito? boh!

Saluti, Saro