Buongiorno a tutti, ho un problema che non mi era mai capitato di risolvere.
Il mio cliente è proprietario di un negozio (accatastato con il suo subalterno). Nel 1991 ha preso in affitto il negozio affianco (di un altro proprietario e con un altro subalterno) e congiuntamente hanno fatto una pratica edilizia per unirli ma non hanno MAI modificato il catasto che, quindi, è sempre rimasto con le due unità immobiliari con il muro in mezzo che le divide e quindi con i 2 subalterni distinti.
Ora il mio cliente congiuntamente al proprietario affianco, vogliono fare dei lavori di cambio d'uso da negozio ad uffici, mantenendo insieme i due immobili come sono stata dal 1991 ad oggi.
Per il Comune non ho problemi perchè l'intervento e l'uso è consentito e ho la legittimità edilizia.
Ma come faccio per il catasto?
Come e cosa vado ad acatastare a fine lavori?
Non so proprio come fare anche perchè ognuno rimane proprietario del proprio "pezzo" di immobile.
Vi ringrazio moltissimo se riuscirete a darmi un aiuto!
Grazieeeeee

semplice, 2 pratiche Docfa distinte e separate con causale cambio di destinazione d'uso (da C/1 ad A/10)! Personalmente eviterei il discorso delle due porzioni di u.i.u. unite di fatto.

saluti

Buongiorno. Deve trattarle come di "porzioni unite di fatto". Nel forum ci sono diverse discussioni con interventi anche operativi.

d'accordo!

ma volendo si può anche evitare, visto che la cosa non è finalizzata ad alcun successivo atto di trasferimento e/o riduzione IMU.

Concordo con Cesko.

A mio parere non ci sono neppure i presupposti per il cambio d'uso catastale. Non farei proprio niente. Come in realtà hanno già deciso di non fare nulla in precedenza in occasione dei lavori di collegamento dei due negozi che due son rimasti.



Aggiornerei con due docfa le porzioni allo stato di fatto realizzato con gli ultimi lavori effettuati senza cambio di destinazione e senza variazione di numero di unità immobiliari.

Il problema è che non c'è più il muro tra le due proprietà.
Se mi dite che nel catasto posso lasciare il muro tra le proprietà allora non c'è problema, ma il catasto così non rispetta la situazione comunale.

provo a mettervi una immagine per farvi capire le due situazioni attuali: catastale e comunale

app.box.com/s/o2wz7sccbk6gwmatwecru7b5e6...

Chiaro chew dovrai variare entrame le uiu, visto che sono cambiati i muri interni.



Per l'Agenzia la categoria rimarrà C/1, anche se fai un ufficio nel negozio.



Se viene accettata la pratica come A/10, avvisa i clienti che l'Agenzia entro l'anno ripristina la categoria C/1.



Saluti

Al posto del muro va rappresentata nelle due planimetrie catastali una linea tratto punto a identificare il limite di proprietà tra i due negozi.

Grazie, sei stato chiarissimo.

Ti chiedo solo una cosa, perchè l'agenzia rimetterà A10 al posto del C1 quando effettivamente è modificato l'uso tanto che i clienti pagheranno anche gli oneri di cambio d'uso in Comune?

Perfetto!
e come causale nella dichiarazione cosa dovrò mettere? "variazione di fdestinazione da.... a...." ?

Da quanto fai pratiche catastali?



L'Agenzia valuta la potenzialità, ci sono stati anni di scontri su questo argomento, ma le cose stanno così.



Se il negozio, mantiene la vetrina, di fatto per l'Agenzia la potenzialità e quella del negozio.



Comune e catasto sono due cose diverse, conviene informarsi bene.



Saluti

L'u.i. è unica perchè con la demolizione del muro c'è stata anche una fusione e quindi l'aggiornamento catastale va fatto a prescindere che convenga o meno, oltretutto è stato chiesto e rilasciato un titolo edilizio ed il muro di separazione non c'è più. Poichè la titolarità dei diritti reali è di due intestati diversi e non è possibile costituire un'unica u.i.u. per il semplice motivo che non si saprebbe a chi intestarla non essendoci un titolo di proprietà che la rigurardi, questo è per definizione il caso delle "porzioni unite di fatto": significa che fiscalmente la rendita deve essere determinata "fittiziamente" considerandola unica unità immobiliare e successivamente ripartita fra le due porzioni che di fatto la compongono ma che devono conservarsi distinte a causa dell'intestazione.

La procedura è ben descritta nel vademecum unico nazionale pubblicato quest'anno.

L'eventualità del ri-passaggio a C01 da A10 attiene all'ordinarietà del censimento catastale per unità simili nella zona tuttavia, trattandosi delle due categorie più onerose dal punto di vista fiscale dell'intero quadro tariffario, potrebbe non essere conveniente.

Ho visto le immagini allegate.

Le opere edilizie finalizzate alla fusione di due unità immobiliari in una sono ben altre rispetto ad una demolizione di una parete divisoria.

In questo caso con la demolizione di una parete divisoria è stato realizzato un collegamento tra due unità immobiliari. Del resto nessuno dei proprietari dei rispettivi due negozi ha il vantaggio di far diventare le due una unica unità immobiliare, perchè poi tornare alla situazione originaria, che potrebbe succedere in qualsiasi momento, quando il gestore dell'attività chiude o se ne va via, può essere ancora piu' gravoso, oltre che difficoltoso. La mia considerazione vale dal punto di vista fiscale, ma anche urbanistico, nonchè pratico. Fossi il proprietario di uno dei due fondi vorrei avere piena autonomia sulla disposizione del fondo seppur collegato momentaneamente all'altro di altrui proprietà.

Personalmente la penso come rubino, di fatto è un'unica unità adesso, per cui è corretto procedere con la dichiarazione di porzioni di uiu, quando le cose cambieranno, faranno una pratica edilizia per ripristinare il muro divisorio, e conseguentemente si rifarà la pratica, costituendo le due uiu, che attualmente non essitono.



Saluti