Buongiorno a tutti

Ho un dubbio amletico da porVi

Mi trovo a dover effettuare un accatastamento di un complesso piuttosto grande.

All'interno di questo complesso trovo appartamenti, autorimesse, negozi e cantine (e fin qui tutto ok).

Il problema sorge sulle parti comuni (vani tecnici, percorsi pedonali, centrali termiche, ascensori, ecc.). E' stato consigliato alla proprietà di accatastare questi "luoghi" come BCNC ed in quota millesimale ripartirne la proprietà e le relative spese e senza dover pagare IMU (o quello che sarà). Il problema è che la proprietà è intenzionata a creare una SOCIETA' DI GESTIONE che abbia in proprietà ed in gestione gli spazi sopraccitati.

L'idea può anche starci ma ho dei dubbi:

1) come posso accatastare i singoli corridoi, gli spazi pedonali, ecc. senza ottenere rendita e dandoli in proprietà alla società?????

2) avete qualche suggerimento da darmi....QUALSIASI (anche conferrma che non c'è soluzione).

Grazie

Salve

Il tuo caso è abbastanza complesso, non ne ho mai affrontato uno simile al tuo, io penso che, molto probabilmente, previo accordo con la tua ADE-territorio, ti permettono di censire le parti comuni in categoria F3 - F4 .

Saluti cordiali

Ciao SIMBA,

Intanto grazie per avermi preso in considerazione.

Sono d'accordo con te sul fatto di parlare anche con l'ADT per avere delle soluzioni in merito.

Io non avevo preso in considerazione le due categorie che mi hai proposto in quanto penso che prima o poi l'AdT mi chiederà il cambio di destinazione delle stesse, visto che non è possibile mentenerle "a vita". E poi... un corridoio censito come F3 o F4: non lo vedo tanto possibile. Forse me lo faranno censire in F1, ma così andrei a pagare l'IMU.

Non ne verrò mai fuori.

Io invece penso, sempre salvo buon fine con l'ADe-territorio, che le porzioni comuni se le vuoi censire con una categoria a se stante vadano bene o F3 o F4, quello che non ho capito ma tu vuoi censire tutte le parti come con una unica unità?? od eventualmente le aree scoperte per un verso e le zone coperte per un'altro??

Eppure, anche se esiste la circolare abbastanza recente che vieta il passaggio da categorie ordinarie a categorie fittizie, ad un convegno i funzionari dell'Ade-territorio, ex Adt, fecero intendere che le parti comuni, in caso di vendita, avrebbero concesso la F3 - F4 .

La tua ADE-territorio non so cosa pensa in merito.



Ciao e buon lavoro

I beni comuni sono beni comuni e vanno accatastati come tali. F3 o F4 non sono la categoria adeguata in cui inserire i beni comuni e l'Agenzia il puzzo di bruciato lo sente subito. Come giustamente è stato detto gli F non sono eterni.

Riguardo la proprietà direi che solo i beni comuni non è consigliabile siano trasferiti in proprietà ad altra ditta. O si trasferisce tutto il complesso comprese le parti comuni ed esclusive, oppure porzioni esclusive del complesso immobiliare con la quota parte comune delle parti condominiali. L'operazione che si intende andare a fare è solo esclusivamente per eludere le tasse di trasferimento degli immobili e i tributi relativi all'IMU, il fine quindi è più che giustificato, ma altamente rischiosissimo.

Direi quindi di andare a procedere all'individuazione delle parti comuni e se questo sono qualitativamente non censibili accatastarle come tali, altrimenti, se censibili, perchè possano essere oggetto di trasferimento alla Società di Gestione, vanno censiti come Beni Comuni Censibili senza nascondersi o mascherare niente andandosi a inventare immobili in costruzione o in definizione F3 o F4 quando non lo sono.

Saluti.

Ciao Antonio

Della serie SIMBA64 prendi e porta a casa (scherzo), il tuo ragionamento non è attacabile da nessuna parte, il mio era più che altro un consiglio tecnico sul come fare, poi detto fra noi fare una pratica catastale solo ai fini di elusione fiscale mi sembra proprio fuori luogo.

Io a volte rispondo solo ed esclusivamente alla domanda tecnica senza fare tante considerazioni in merito, ma è altrettanto vero che non è sbagliato visionare più avanti valutando il fine del quesito, che si vede lontano un miglio chè è l'elusione fiscale.

Saluti ricordiali

Ciao Antonio,

come dice SIMBA64, il tuo discorso è inattaccabile ed io sono pienamente d'accordo con te e con lui.

Io nn volevo trovare l'escamotage per non pagare tasse (IMU o quello che sarà), ma avere un parere e trovare una soluzione al problema postomi dalla proprietà del complesso oggetto di discussione.

"Loro" vogliono gestire gli spazi comuni con un loro regolamento interno e non attraverso le tabelle millesimali, come io gli ho proposto.... e non vogliono sentire ragioni..

Ho pensato anche di censire i corridoi come porzioni di abitazione (vani 0,5) per poterlo appunto INTESTARE alla Società e non come BCNC.

Cordiali saluti

Stefano, ciao. Sai la stima che ho nei tuoi confronti. Ma qui ci si confronta sulle questioni tecniche. Sappiamo benissimo entrambi che le categorie F3 ed F4 servono la maggior parte delle volte solo a cercare di pagare meno tasse. L'intento è molto nobile, non critico questo. Dobbiamo tutti noi professionisti cercare di far pagare meno tasse al cliente ma solo nel lecito consentito, altrimenti si fa un danno grosso. Il cliente che abbiamo accontato oggi e che ci ringrazia (forse) domani potrebbe avere un accertamento dell'Agenzia e allora tutti quelli intervenuti nell'affare non aspettano altro che andare dal tuo Agente di Assicurazione studio per avere il risarcimento del danno che tutti addosseranno al tecnico magari incolpevole ma che si è prostituito al momento dell'effettuazione dell'incarico avallando tutto quello che il cliente richiedeva (non pagare le tasse).

Quindi dobbiamo stare molto attenti come professionisti nel momento cruciale del nostro incarico e saper consigliare e convincere al meglio il cliente e non aver paura che questi magari vada da un altro collega più compiacente. Spesso chi consiglia (male) il cliente sono i commercialisti e gli avvocati che essendo magari dottori laureati e professionisti affermati e di successo riescono a convincere il soggetto interessato che basta trovare un Geometrucolo che ti firma la pratica catastale così come dettato da loro, e finisce lì, ecco fatto! I meriti li prendono loro, bravissime menti pensanti, ed al tecnico le responsabilità. Non dobbiamo farci trovare spiazzati ma ben preparati su queste cose altrimenti andiamo poco avanti.

Saluti.

La stima e contracambiata

ciao buona serata