Solita questione delle planimetrie non conformi allo stato di fatto e con titolo abilitativo mancante.

Il cliente mi comunica che dovendo vendere l'immobile di sua proprietà voleva regolarizare la planimetria catastale perchè c'è un balcone che nelle vecchie planiemtrie non c'è. Il balcone è stato fatto senza titolo ma da 20/30 anni.

Mi chiedevo se è possibile presentare la sola variazione catastale tramite docfa scrivendo nella relazione "si procede alla seguente variazione in quanto la distribuzione dei locali di fatto non corrisponde alla attuale planimetria catastale presente in atti. dichiarante il nome del proprietario"

Salve

Catastalmente è sempre possibile procedere, ma la finalità della tua operazione è rendere vendibile l'immobile.

E quindi entra in gioco anche l'aspetto urbanistico che se non supportato da titoli autorizzativi difficilmente può superarsi solo con l'aspetto catastale.



Saluti cordiali

Infatti.

Dal mio punto di vista, per tutelare me stesso ovviamente, se presento il docfa anche senza supporto di titolo abilitativo sono a posto? Del resto fotografo lo stato di fatto e stop.

Poi, informati da me ovviamente della necessità di "sanare" urbanisticamente, se non vogliono e il notaio non fa problemi sono, per come si dice, "fatti" loro?

Franc22,

Non è sufficiente informare il cliente che è indispensabile mettere ordine anche urbanisticamente, perchè dal momento che tu hai verificato l'incongruenza, sai benissimo che porrai il cliente di fronte ad un rifiuto del notaio a stipulare.

Quindi non andare contro i tuoi stessi interessi!

Buon accatastamento (coerente con l'urbanistica)

Se, informato della cosa, non ne vuole sentire perchè già avuto il parere positivo dal notaio dovrei non fare neanche il docfa?



Altra domanda...se il fabbricato è costruito prima del 67 potrei procedere senza problemi? Anche se mancano i calcoli depositati al genio civile (la città è dichiarata sismica da prima del 67 e tutti i fabbricati avevano l'obbligo del deposito al genio civile)?

.....in realtà noi siamo tenuti a denunciare ciò che ci troviamo in loco,....esiste e lo accatasto, ....il problema urbanistico resta, ma tu non puoi fare altro, informati i clienti , svolgi il lavoro per cui sei incaricato. L'agenzia fa la stessa cosa, rileva ciò che trova nel sopralluogo, il problema urbanistico resta del privato. A mio avviso devo informare bene il tuo cliente e poi fai la scheda, io farei così.

saluti

Sicuramente tutto giusto e vero, ma vorrei vedere il cliente che cosa farà di fronte ad una innocua comunicazione scritta (al solo scopo di pararsi il ...) in cui lo si avverte doverosamente delle sanzioni cui potrà andare incontro!

saluti

Mi hai rubato come suol dirsi le parole da bocca,... in effetti se hanno la testolina dura, l'unica è comunicarglielo per iscritto, anzi farsi firmare una lettera d'incarico nella quale si specifica che le prestazioni saranno riferite solo ed esclusivamente alle operazioni catastali, pur essendo stato reso edotto il cliente delle conseguenze - Vorrei vedere quale avvocato possa buttarla giù naturalmente in doppia copia firmata da entrambi -

Non ti limitare e fidare al solo avviso "verbale", alla fine la "colpa" è sempre nostra, il cliente non ha competenze specifiche tecniche in merito,..può sempre dire che non abbiamo saputo spiegare e/o che ha capito male lui ... -



Speriamo che nella nuova versione del sito vi sia un correttore ortografico...

Scusate se il mio intervento potrà sembrare da "libro stacciato", ma non capisco il problema: il contribuente, cioè il dichiarante, è tenuto all'aggiornamento catastale a prescindere dalla necessità che la planimetria sia conforme ai fini del rogito ed avrebbe già dovuto provvedervi. Il tecnico redattore della denuncia di variazione agisce in surroga del funzionario catastale ed è tenuto a redigere la planimetria e la documentazione tecnica esponendo esattamente quanto ha riscontrato, è chiaro che entrambi procedono "... alla seguente variazione ..." perchè la planimetria in atti non è conforme: che bisogno c'è di una specifica dichiarazione se il presupposto è quello? Vorrei vedere quale giudice mi condannerebbe se il dichiarante-contribuente mi chiedesse i danni per aver esposto, nella planimetria e nella documentazione tecnica co-sottoscritta l'esatta verità: è vero il contrario se deliberatamente dichiarassimo informazioni false in un atto fornito alla pubblica ammistrazione (perchè questo sono tutti gli atti d'aggiornamento catastale).

In conclusione, ci vedo troppo troppi lambiccamenti: se vuoi la planimetria nuova si disegna e si indica tutta la verità, senza complicità, se no fattela fare da un'altro (e lo trova di sicuro, ma questa è un'altra storia).

Aggiungo: ovviamente, com'è noto, l'amministrazione tributaria non ci chiede, in fase di redazione di atti d'aggiornamento catastale, il preventivo accertamento della presenza o meno di un qualsivoglia titolo abilitativo e tantomeno ci chiede di indicarglieli in quanto sappiamo bene che l'AdE - Territorio invia tutto l'aggiornamento ai Comuni proprio perchè siano loro, nel rispetto delle reciproche funzioni d'istituto- all'accertamento ed alla repressione dell'eventuale abusivismo edilizio.

Ciao Rubino

STRAQUOTO


Una volta che mi sotto fatto firmare l'incarico (con specificato che il mio compito è solo quello dell'accatastamento) comprensivo della privacy, io sono inattaccabile sotto ogni aspetto.

Il mese scorso un mio cliente ha voluto ugualmente accatastare tutta la sua tenuta agricola, pur consapevole che qualcosa non era proprio conforme urbanisticamente, ed ha pure pagato le sanzioni in ravvedimento operoso.

Saluti cordiali

Spero di non rubare ancora le parole dalla bocca di anonimo_leccese, che saluto!

E' necessario ritornare all'origine del post, perchè, come succede spesso "si devia" e non si trova più il sentiero! ...




Ordunque, se vossignori non avete nulla in contrario, giustifico le mie risposte:

1) dovendo vendere l'immobile...

1a) il cliente è tenuto a mettere ordine alla pratica catastale ( e qui non ci piove! )

1b) il cliente è tenuto a mettere ordine alla pratica urbanistica ( e qui non ci piove! ) Anche perchè, poi il catasto comunicherà al comune le variazioni apportate, e quando il tecnico dell'urbanistica noterà delle difformità non regolarizzate, cosa pensate che farà?

A meno che l'impiegato non fosse un .... ( gnam...gnam...) !

Il professionista incaricato per corretta deontologia professionale deve spiegare dettagliatamente al cliente ( che spesso fa lo gnorri ) cosa si deve fare e spiegare perchè quello che il cliente vuole ignorare deve essere fatto, affinchè il notaio che dovrà redigere il rogito, non venga messo in condizione di difficoltà, alias rifiutare la redazione-stipula del rogito!

2) Dal momento che l'immobile è costruito dopo il 1967 a me non sembra facile eludere il fatto!

3) No! E' necessario regolarizzare anche la pratica urbanistica.

3a) Sì! Anche se è evidente.

3b) Sì! E' evidente, chi vuoi che dichiari la variazione apportata su un bene altrui?

Quindi caro Stefano, non cerchiamo di giustificare i sotterfugi!

Stiamo in palla e difendiamo la nostra professionalità!

saluti condonati

La mia risposta è sì lo puoi fare senza che tu debba giustificare nulla.

Per fare la regolarizzazione catastale che viene richiesta, occorre presentare planimetria aggiornata all'attualità, legittimità del balcone o meno.

Se l'incarico è invece quello di verificare e di sanare la difformità urbanistica ed edilizia è un altra cosa tra l'altro ha pure un costo aggiuntivo.

Tuttalpiù si avverte il venditore che la regolarizzazione catastale dell'UIU non basta per vendere l'immobile ma ci vuole anche quella urbanistica. Evidentemente se il venditore ha ritenuto opportuno chiedere al professionista soltanto la regolarizzazione catastale, evidentemente la questione è già stata affrontata con l'acquirente ed il Notaio.

Saluti.

Ciao Gianni

Premetto che nemmeno a me piacciono i sotterfugi, anzi cerco di evitarli, se rileggi il quesito iniziale puo' essere visto in due modi diversi.

1- il cliente non chiede esplicitamente di regolarizzare sia l'aspetto urbanistico che catastale, ma solo quello catastale.

2-l'aspetto urbanistico sono stato io il primo a dire che non e' da sottovalutare

Ma se il cliente lo sottovaluta non e' colpa mia, e io da buon professionista lo informo su tutto e poi e' lui che decide.

Saluti notturni

Stefano, buon giorno!

A me sembra di aver ben letto e riportato dettagliando il quesito che il cliente chiede solo di aggiornare la planimetria catastale!

Ma il cliente molto probabilmente è ignaro che per poter vendere ( cosa che deve fare ) deve avere bene allineata la pratica catastale con quella urbanistica!

Ed io sostengo che il tecnico incaricato deve deontoligamente far presente che se redige solo l'aggiornamento catastale commette un errore che non è compreso fra i doveri del buon tecnico!

Buon fine settimana

Siamo tutti concordi che il cliente deve essere informato, dopo di che, per come la vedo io, il tecnico non commette nessun errore se procede alla sola pratica catastale.

Sono stato incaricato di quello e quello faccio.

Se in futuro il cliente mi chiamerà per sistemare anche la pratica urbanistica , bene, altrimenti, ho adempiuto all'incarico datomi.



Saluti