buongiorno! premetto che ho trovato qualche discussione analoga alla problematica a cui vi sottopongo ma non mi è stata di alcun aiuto

ho un problema

mi trovo alle prese con un docfa nel quale ho un fabbricato in corso di costruzione indentifcato col sub (a) e gli devo assegnare la rendita ecc.... mi accorgo che il tecnico che ha realizzato il primo docfa e l'elbaorato planimetrico ha inserito in questo sub in corso di costruzione i piani s1-t-1, facendo un sopralluogo invece mi rendo conto che il piano 1 non è altro che un "suppenno rustico o sottotetto" senza alcuna forma di collegamento sia dall'esterno che dall'interno, quindi per me non dichiarabile e noto che non ci sono "bcnc". Preparo un docfa per variazione con causale ultimazione di fabbricato urbano più divisione perchè al piano terra c'è il deposito e quindi:

sopprimo il sub (a) in cat (f3) piano s1-t-1

costituisco il sub (b) in cat (A3) piano t

costituisco il sub (c) in cat (C2) piano s1

scrivo in relazione che il piano primo non ha i requisiti per essere dichiarato e cmq lo tolgo anche dall E.P.

il catasto me lo respinge ben due volte e mi chiede tassativamente la rettifica della consistenza e di dichiararla inserendola in un sub (d) e poi con un ulteriore docfa sopprimendo il sub (d) con causale "di precoce dichiarazione di u.i.u." specificando nella relazione il motivo per cui vado a sopprimere"

la mia domanda è:

1) secondo quale normativa l'ufficio mi deve costringere a dichiarare la consistenza di un fabbricato "in questo caso del piano sottotetto) riportato erroneamente in corso di corstruzione, assegnandogli una rendita, se non è soggetto ad alcuna dichiarazione?

2) esiste un percorso alternativo previsto per norma che mi permetta di eliminare questo piano primo dal sub (a) senza dover dichiarare preliminarmente la sua consistenza?

riflessioni personali: non mi sembra giusto che un fabbricato in corso di costruzione individuato semplicemente da una determinata sagoma e dal numero dei piani, non possa subire modifiche in corso d'opera e diminuire di piani, se non passando per la dichiarazione della consistenza prevista inizialmente. A me sta cosa mi puzza!!!!

Quando esiste in atti catastali un'unità immobiliare qualsiasi e/o un B.C.N.C. riportati in modo difforme dallo stato dei luoghi (putroppo credo che nel tuo caso non è solo un problema di piano in più presente agli atti catastali ma il tutto risulta in planimetria di E.P. quindi anche in garfica) occore in linea generale, salvo casi specifici, provvedere prima alla rettifica di quanto erroneamente esistente e poi procedere alle ulteriori variazioni.

In sostanza a mio avviso occorre prima procedere a riportare lo stato di corso di costruzione alla reale situazione dei piani effettivamente utilizzabili (indicando come data di ultimazione lavori quella indicata nell'accatastamento precedente errato) e poi procedere al completamento di fabbricato urbano.

In alternativa puoi eseguire un unico Docfa con causale Altre FRAZ. CON CAMBIO DI DESTINAZ. in cui sopprimi l'unità in corso di costruzione e costituisci l'effettivo appartamento e il piano primo in corso di costruzione.

In tutti i casi devi allegare ampie e dettagliate foto in cui evidenzi che il piano primo non è praticabile.

Nel caso in cui lasci il piano sottotetto non praticabile in corso di costruzione in futuro il cliente potrebbe ricevere le fastidiose lettere dal Catasto in cui si deve dichiarare ancora lo stato di corso di costruzione.

Inoltre nei casi di trasferimento a terzi il sottotetto non praticabile potrebbe non essere oggetto di cessione interamente a favore dell'acquirente dell'appartamento sottostante per cui si deve stare attenti a quale delle sopra menzionate procedure attenersi.

CIAO EALFIN ALLA FINE HO DECISO DI CAMBIARE STRATEGIA

IL MIO CLIENTE VISTO CHE AVEVA REALIZZATO PREVENTIVAMENTE DELLE PREDISPOSIZIONI IMPIANTISTICHE IN QUESTO SUPPENNO, HA CONVENUTO SOTTO MIO CONSIGLIO DI LASCIARLO COME (F3) E NON RETTIFICARLO, COSI' IN FUTURO SE LO RITROVA PER UN EVENTUALE AMPLIAMENTO.

HO PENSATO ANCHE DI ANDARE A BATTAGLIARE IN UFFICIO PER CHIARIRE QUESTA MAFIA CHE VOGLIONO AVANZARE NEI MIEI CONFRONTI, MI DEVONO DIRE A QUALE NORMATIVA FANNO RIFERIMENTO ALTRIMENTI LI DENUNCIO, PERCHE' ALTRA COSA CHE NON TI HO DETTO DOPO IL SECONDO RIFIUTO MI HANNO MINACCIATO DI ANDARE INCONTRO AD UN EVENTUALE RICHIAMO DISCIPLINARE ALL' ALBO DI APPARTENENZA.

A MIO AVVISO NON MI POSSONO OBBLIGARE A DICHIARARE UN EDIFICIO NON SOGGETTO AD ALCUNA FORMA DI DICHIARAZIONE. DEVE PUR ESSERCI UN SISTEMA PER MODIFCARE GLI F3 SENZA PRIMA DICHIARARE LA CONSISTENZA

l'altro docfa respinto era composto da due docfa nei quali l'invio di uno seguiva l'altro:

primo docfa: variazione di sub (a) causale " CORREZIONE ELABORATO PLANIMETRICO" piano s1-t

rispsetto al precedente sub(a) piano s1-t-1 ed ho inserito il nuovo elaborato planimetrico senza il piano primo

dopo l'latro docfa: sempre per variazione con causale "divisione e ultimazione di fabbricato"

sopprimo il sub (a) in cat (f3) piano s1-t-1

costituisco il sub (b) in cat (A3) piano t

costituisco il sub (c) in cat (C2) piano s1

motivo di respingimento è :

-Errata indicazione della causale di dichiarazione della variazione: PREDISPORRE 1^DOCFA CON LA

CASUALE DI "DIVISIONE E ULTIMAZIONE" SOPPRIMENDO IL SUB.a E COSTITUENDO I

SUB.b-c-d(PIANO PRIMO).CON ALTRO DOCFA CON LA CAUSALE DI "PRECOCE

DICHIARAZIONE DI U.I.U." SOPPRIMERE IL SUB.d,SPECIFICANDO NEL QUADRO D LE

MOTIVAZIONI.





COMUNQUE ALLA FINE IL DOCFA CHE HO REALIZZATO e porterò avanti è questo:

sopprimo il sub (a) in cat (f3) piano s1-t-1

costituisco il sub (b) in cat (A3) piano t

costituisco il sub (c) in cat (C2) piano s1

costituisco il sub (d) in cat (f3) piano 1



vi farò sapere come andrà a finire

ormai ne faccio una questione di principio

buonaserata a tutti

dimenticavo di inserire anche il motivo di respingimento dell'altro docfa perchè come dicevo su ho inviato due docfa indicando che uno seguiva l'altro.



SI PORTA A CONOSCENZA LA S.V. CHE L'INOLTRO SISTEMATICO DI DOCUMENTI

PALESEMENTE ERRATI COMPORTA IL RICHIAMO ALL'ALBO DI APPARTENZA AI SENSI

DEL DL.652/72.

-Errata compilazione dei subalterni: SI RIBASCISCE ANCORA CHE IL SUB.a SI COMPONE ANCHE

DEL PIANO PRIMO CHE VIENE OMESSO NELLA VARIAZIONE IN OGGETTO. PREMETTERE

PERTANTO DOCFA A RETTIFICA DELLA CONSISTENZA DEL SUB.a.

La minaccia di richiamo all'Albo di appartenenza mi sembra più un effetto della calura estiva.

Per di più mi pare che la norma non consenta simili risposte o minacce ma loro sono obbligati a bocciare fino a quando "il coltello non si affila".

Anche io sono un combattivo.

Qualche anno fa con un tecnico catastale Docfa che è da poco in pensione e che mi hanno detto (colleghi suoi dell'ufficio e colleghi miei liberi professionisti) che si faceva e forse si fa a ancora i suoi bei lavoretti per conto di liberi professionisti (ingegneri e architetti, pagati e stipendiati perché dipendenti di scuola, ecc. , liberi professionisti a tempo perso), avvenne questo.

Avevo un Docfa per ampliamento B.C.N.C. previa fusione con Pregeo, nel frattempo già approvato, dell'ente urbano con altre particelle stessa proprietà.

Il precedente elaborato planimetrico da sostituire, sempre a mia firma, non prevedeva i confini interni fra unità (n° 2 in tutto, abitazione e garage sottostante) perchè a suo tempo era vietato riportare i confini sull'E.P.

La norma in materia (Circolare/i di anni passati) prevede che nei casi di ripresentazione di E.P. per variazioni da eseguire i confini possono essere limitati alle sole parti da variare.

Nel mio caso quindi avevo:

- un piano terra sub 2 composto da unica unità molto grande in termini di superficie coperta (villetta) ed una scala a due rampe di collegamento abitazione e garage;

- un garage sottostante interrato sub 3 con tanti piccoli locali annessi senza accessi dall'esterno e con la prima rampa di scala del sub 2 che porta al piano terra;

- una corte esterna sub 1 che ho dovuto ampliare;

- la piccola rampa di scala compresa nel sub 2 a piano interrato e nell'elaborato planimetrico di fatto era un piccolo rettangolo visto che il sottoscala era annesso al garage per cui il perimetro del garage si estendeva anche al sottoscala mentre il sub 2 era composto da un paio di gradini o poco più ai quali avevo segnato una linea di richiamo ed indicato il numero 2 del sub;

- primo Docfa bocciato con la casuale: riportare i confini delle unità nel fabbricato;

- rispondo dicendo su un allegato al Docfa "guarda che i suddetti confini li ho correttamente riportati";

- secondo Docfa bocciato dicendo di attenermi alle indicazioni della prima bocciatura;

- terzo Docfa presentato allegando anche uno stralcio ingrandito dell'E.P. sull'allegato, colorato in giallo ed evidenziato, in cui ho dimostrato che avevo riportato dall'inizio i suddetti confini;

- inoltre nella relazione avevo scritto che erano già due i Docfa bocciati che avevo redatto nella norma e che comunque in base alla Circolare tal dei tali manco ero obbligato a mettere i confini fra unità visto che trattavo in ampliamento solo la corte;

- apriti cielo; non legge e consulta l'elaborato allegato al Docfa il tecnico ma legge solo la frase che non ero tenuto a fare quello che mi chiedeva;

- scomoda il "comandante capo" ignegnere che mi telefona presto (non ero ancora in ufficio) in sua presenza per dirmi che la devo smettere di presentare gli stessi Docfa senza attenersi alle indicazioni e quindi di far perdere tempo al personale;

- gli spiego per telefono la situazione e lo invito a guardare la pagina 2 o 3 della relazione allegata al Docfa con tanto di elaborati grafici esplicativi in cui dimostravo di aver ragione;

- mi risponde il capo che aveva capito e che avrei potuto pure rendere l'elaborato più leggibile ed estendere all'esterno del corpo di fabbrica la linea obliqua di richiamo del sub 2 a piano interrato (in tale piano detto sub era rappresentato solo dal piccolo rettangolo che individua la prima rampa di scale per cui il numero 2 non ci entrava nel perimetro composto da un paio di gradini o poco più);

- gli rispondo che mi bocciasse pure di nuovo il Docfa così glie lo rimandavo semplicemente allungando la linea all'esterno sulla base delle sue indicazioni;

- quando vado in ufficio trovo il Docfa approvato regolarmente nonostante già mi ero preparato a rettificare quanto richiesto;

- per diversi mesi ad ogni rettifica e/o pratica diversa da Docfa, Pregeo e Voltura che presentavo, sia direttamente in Ufficio front office e/o via Pec e/o e-mail, il "comandante capo" ingegnere mi mandava e-mail dicendomi gentile utente abbiamo evaso quello che ci hai richiesto con domanda tal dei tali;

- forse si era sentito in colpa di avermi inutilmente accusato di "far perdere tempo".

Fino a che non ci sarà un governo che manderà a casa e per sempre i maleducati, fannulloni, incompetenti, ecc. della pubblica amministrazione, possiamo riempire pagine di Geolive senza che cambi qualcosa.

A meno che qualche collega, già nero per altri suoi problemi visto che in questi giorni non sono pochi, non decida di provvedere da solo punendo con il "fai da te" l'impiegato di turno che si comporta male per no dire di peggio.

Salve,

io non darei tutti i torti all'Ufficio.

Se effettivamente il piano sottotetto è stato censito dal precedente tecnico è perchè quel piano in quel momento esisteva a tutti gli effetti e quindi è stato giusto inserirlo.

Ora che sono stati completati i lavori e si è deciso di chiudere, per qualsiasi ragione, tutti gli accessi a quel piano, non vuol dire che quel volume sparisce nel nulla. E' sempre un volume esisente ma "tecnico".

Io lo rappresenterei comunque indicando solo il contorno murario esterno, indicando all'interno "Sottotetto non accessibile" e poligonandolo col poligono G in modo che venga escluso dal conteggio delle superfici.

L'ufficio in questo modo non può assolutamente dir nulla.

Saluti

Concordo pienamente. Tra l'altro la proprietà il piano primo lo ha realizzato e predisposto per eventuale uso futuro, quindi strutturalmente e fisicamente il vano è costruito potenzialmente utilizzabile, avendolo peraltro inizialmente già denunciato come f3 assieme ai pieni sottostanti. Come si fa a sottoscrivere una dichiarazione che ora contrasta con quanto dichiarato in precedenza, oltretutto non veritiera in quanto il sottotetto è realmente realizzato ? Al momento dell'accatastamento dell'f3, indicando anche il piano 1 dimostra le reali intenzioni della proprietà che poi di fatto ha realizzato il piano.

Starei anche attento a dichiarare però "sottotetto non praticabile" se il solaio è calpestabile e ci sono impianti che prevedono la presenza di persone.



Saluti

Esatto Antonio, io davo per scontato che non ci fossero accessi in quanto Admaiora ha scritto all'inizio del post : "...senza alcuna forma di collegamento sia dall'esterno che dall'interno". Questa è la condizione necessaria per utilizzare il poligono G.
Saluti

Ciao, Alex

Anche su questo aspetto ci andrei cauto. Supponendo che una terza camera da letto di una abitazione censita non si voglia più utilizzare e vengono chiusi gli accessi murandoli. La si rende perciò inaccessibile. Secondo voi si può ridurre la consistenza catastale definendo il vano non accessibile ? Avrei qualche perplessità per il fatto che in precedenza questo vano è stato censito accessibile e pertanto esiste il probabile rischio che l'opera sia considerata una scusa un po' scaltra per pagare meno imposte.

L'ufficio, con il poligono nero, questa analisi la fa in sede di esame del docfa, per cui dovremo essere pronti a replicare con elementi certi, inappellabili e convincenti.



Saluti

Per i sottotetti non praticabili (privi di scala fissa propria di accesso, ecc.) non vi è obbligo di accatastamento.

Non abbiamo la grafica ma dipende come il tecnico precedente ha accatastato.

Nel senso che una volta gli elaborati planimetrici si facevano alla buona (anche senza indicare i vani scala, ecc.) per cui:

- se il tecnico precedente ha rappresentato nell'E.P. il vano scalo fino al vano sottotetto ed ora detto vano scala non esiste, basta semplicemente allegare le foto esplicative al Docfa, una relazione dettagliata, ecc. e con la causale o anche la causale demolizione parziale si può sistemare il tutto senza riportare quello che il tecnico precedente aveva riportato nell'E.P. ovvero il piano sottotetto ora mancante perché inaccessibile;

- se il tecnico precedente ha riportato il piano sottotetto nell'E.P. senza alcuna indicazione della posizione del vano scala o meglio dell'accesso al sottotetto vale anche quanto detto sopra però le foto ed i dettagli devono essere più convincenti tale da dimostrare senza ombra di dubbio che veramente detto sottotetto non è praticabile.

Io non condivido il fatto che solo perché il tecnico precedente ha messo in E.P. un sottotetto ora non più praticabile, si debba necessariamente continuare a mantenere il piano sottotetto nell'accatastamento definitivo, pur con le modalità tali che detto sottotetto non incida sulla consistenza e rendita dell'appartamento.

Per concludere: se il sottotetto non è realmente accessibile allora l'accatastamento deve essere approvato anche se si elimina il piano interessato, purché la causale Docfa e la documentazione allegata permettano senza ombra di dubbio di attestare la veridicità di quanto oggetto di dichiarazione di variazione; se il sottotetto è accessibile ma il proprietario non intende accatastarlo il tecnico deve agire secondo la Legge e non secondo quello che gli dice il proprietario.

Io sono tra quelli che di quello che dice il proprietario non glie ne può importare di meno.

E quando sono stati eseguiti sopralluoghi in merito io e il proprietario non abbiamo mai avuto problemi.

Anche nei casi in cui l'accatastamento giustamente riguardava anche una parte abusiva dell'immobile sempre regolarmente accatastata da me.

EALFIN



I tuoi interventi sono sempre lunghi da leggere, ma anche questo lo quoto.



cordiali saluti

EALFIN,

io ho cercato di dare una soluzione al problema più veloce ed economica possibile sia per il tecnico che per il cliente e nel rispetto delle norme.

E' vero che non è obbligatorio l'inserimento di un sottotetto non accessibile, ma è anche vero che nessuno vieta di rappresentarlo graficamente senza conteggiarlo.

La circolare 9/2001, subito dopo la spiegazione dell'uso del poligono G riporta questo :
"Si precisa che tutti i vani sprovvisti di accesso (intercapedini, camere d'aria, cavedi, sottotetti, vuoti sanitari, ....) sono considerati volumi tecnici e pertanto non vanno considerati al fine del calcolo
delle superfici."

Non dice che non vanno dichiarati. Li rappresenti comunque graficamente e poligoni poi in G in maniera tale che non vengano considerati nel calcolo delle superfici.

E poi a questo punto non è nemmeno obbligatorio andare a documentare bene con foto o altri documenti come dici sempre tu...il docfa è un autodichiarazione e al tecnico dell'ufficio non glie ne deve fregare niente di essere rassicurato della verdicità di quello che dice il professionista. Deve accettare il Docfa e basta se conforme alla normativa. Poi se hanno voglia di verificare quanto dichiarato hanno la possibilità di uscire a controllare entro l'anno.

Io penso che Adamoira abbia tutti gli elementi per decidere come procedere, o se lo ha gia fatto di farci sapere come è andata a finire.

Saluti

Concordo.

Anche perchè, come si fa a fotografare un sottotetto non accessibile ?

Saluti

EALFIN,

io ho cercato di dare una soluzione al problema più veloce ed economica possibile sia per il tecnico che per il cliente e nel rispetto delle norme.

E' vero che non è obbligatorio l'inserimento di un sottotetto non accessibile, ma è anche vero che nessuno vieta di rappresentarlo graficamente senza conteggiarlo.

La circolare 9/2001, subito dopo la spiegazione dell'uso del poligono G riporta questo :
"Si precisa che tutti i vani sprovvisti di accesso (intercapedini, camere d'aria, cavedi, sottotetti, vuoti sanitari, ....) sono considerati volumi tecnici e pertanto non vanno considerati al fine del calcolo
delle superfici."

Non dice che non vanno dichiarati. Li rappresenti comunque graficamente e poligoni poi in G in maniera tale che non vengano considerati nel calcolo delle superfici.

E poi a questo punto non è nemmeno obbligatorio andare a documentare bene con foto o altri documenti come dici sempre tu...il docfa è un autodichiarazione e al tecnico dell'ufficio non glie ne deve fregare niente di essere rassicurato della verdicità di quello che dice il professionista. Deve accettare il Docfa e basta se conforme alla normativa. Poi se hanno voglia di verificare quanto dichiarato hanno la possibilità di uscire a controllare entro l'anno.

Io penso che Adamoira abbia tutti gli elementi per decidere come procedere, o se lo ha gia fatto di farci sapere come è andata a finire.

Saluti[/quote]



Concordo pienamente anch'io . Il DOCFA è un'autodichiarazione a che servono foto ??

Perchè produrre documentazione inutile , che poi come dice totonno , se inaccesibile come faccio a a fare foto ?

Salve Orlando



l'accessibilità di un sottotetto potrebbe essere anche dall'esterno, fare due foto (da sotto il solaio e esternamente) non è ne obbligo ne vietato (siamo d'accordo tutti qui), personalmente quando ritengo utile la documentazione fotografica la produco.

Se disegnassi una planimetria dove il sottotetto non è accessibile, io non lo indicherei nella stessa, salvo il caso in cui il sottotetto si evidenzi ad un piano intermedio (con sezione che lo tagli), ma allora scriverei all'interno vano chiuso.

saluti cordiali