Buongiorno,



… Fatte ricerche … ma non trovati riscontri simili …

Provo a proporre il quesito CHE SICURAMENTE è particolare e complicato.

Mi è stato dato incarico per redigere una DOCFA per fusione delle uniche due unità immobiliari di cui è composta la particella in oggetto .

Le due unità immobiliari 10 anni fa con regolare concessione edilizia furono interessati da lavori di ristrutturazione come : sostituzione solai da legno a in c.a., rifatti pavimenti, realizzato un bagno ecc.

Catastalmente facendo un elenco subalterni della particella interessata compaiono solo le due u.i. della mia cliente tutto con regolare intestazione ovvero

particella 100 SUB 1 è classificato come C3 di MQ. 20 al piano Terra ;

Particella 100 SUB 2 Abitazione A/4 vani 3 – PIANO 1° -2° E 3°.

Fin qui sembrerebbe tutto facile, si tratta di fondere le due Unità Immobiliari che costituiscono una sola Unità immobiliare il Piano Terra , il vecchio C/3 che di fatto è diventata cantina di pertinenza della abitazione al piano 1°-2° e 3° . Si tratta quindi di fare la fusione e fare un nuovo classamento.

Il problema però nasce quando CONSULTANDO LA MAPPA si nota che aggraffata al cassone del fabbricato c’è una corte … che un tempo era utilizzata per accedere al sub 1 e al sub 2 .

Dallo stato di fatto però e dalla lettura di un vecchio atto notarile CON CUI IN ORIGINE IL nonno dell’attuale proprietà aveva acquistato gli immobili … PER GRAZIA DI DIO E PER VOLONTA’ DELLA NAZIONE RE D’ITALIA ECC. ECC. IL 17/12/1935 e’ chiaramente detto che si trasferivano gli immobili ma non la corte e che al piano terra si realizzava accesso diretto dalla strada confinante e alla abitazione si accedeva da altra particella limitrofa utilizzando una scala comune .

La corte che un tempo doveva essere un BCNC alla sola particella 100 fu venduta, dalla stessa ditta che vendette al NONNO, ad altra ditta, che la utilizza per accedere ad altre unita immobiliari limitrofe ( particella 102 ) .

E’ ovvio che trattandosi di unità immobiliari nel centro storico si è verificato anche che non ci sono le planimetrie da poter far rasterizzare .

Ora NASCE il problema …

Se devo fare una docfa per fusione a prescindere o meno se fare prima 2 DOCFA per planimetria mancante … ma che l’Ufficio si può sognare … nel senso che io non conosco come erano le 2 Unità immobiliari quando furono denunciate … io posso certificare solo ora lo stato attuale con il rilievo che ho predisposto …

Nel fare un ELABORATO PLANIMETRICO dovrò in qualche modo richiedere PRIMA DI INSERIRE il sub 3 che dovrebbe essere il B.C.N.C. …. Mi conviene farlo inserire... devo farlo inserire ???

Il B.C.N.C. è di fatto divenuta AREA URBANA … CORTE per giunta anche di altra proprietà … probabilmente trasferita con atto notarile, che non si trova ... dove però non avendo fatto il frazionamento al tempo dell’atto non risulta .

Converrebbe come penso, sia la soluzione migliore, far fare alla mia cliente un FRAZIONAMENTO ( PREGEO ) EX TIPOLOGIA 15 … assegno alla corte un nuovo numero e lo intesto anche alla mia cliente … tanto è l’unica proprietaria dei due sub esistenti … e poi riconoscendo che difatti non è di sua proprietà … ho interverrà in qualche atto di trasferimento dei proprietari possessori … o gli stessi se ne potranno fare anche l’usucapione trovandosi già fatto il frazionamento .

Il problema nasce che se non tratto prima la corte NON HO CORRISPONDENZA CON LA SAGOMA DELLA PARTICELLA quando fosse fatta solo la DOCFA X FUSIONE del sub 1 e 2

Il problema è difficile da descrivere però penso che qualcuno d’esperienza possa facilmente averlo intuito … aspetto lumi

Ringraziando in anticipo chi si soffermerà a leggere ma sopratutto a rispondere

Salve



La prima operazione da fare è verificare bene le due mappe, sia terreni che fabbricati, ovvero fare una storia grafica delle stesse per capire se la mappa attuale possa essere corretta o meno.



Saluti cordiali

Bisognerebbe avere a disposizione la grafica.

Dalla descrizione io credo che non convenga assolutamente togliere la graffatura rappresentata in mappa tra l'edificio e la corte. Giuridicamente di fatto le parti sono già separate e dal punto di vista grafico rimangono invece appartenenti ad unico lotto. Quest'ultimo non è un problema.

Le planimetrie se sono assenti vanno ripresentate e vanno rappresentate pari pari, per quanto possibile, per consistenza, per destinazione e per distribuzione interna a quanto descritto nell'atto di acquisto e nelle visure catastali se sono giuste.



Saluti

Ecco l'immagine grafica

Nell'elenco Subalterni il SUB 3 non è presente...

Andrebbe fatto caricare ???

Dalla lettura dell'atto si comprende che la corte un tempo era utilizzata per accedere al Sub 1 .

Se posso lasciare invariato il Sub 3 e fondere i Sub 1 e 2 è ok.

Il problema nasce dal fatto che la variazione è propedeutica ad un atto di compravendita, dove è necessario chiarire che viene venduto solo il sub 1 e 2 o quello che esce dalla fusione senza poter in nessun modo cedere diritti sul Sub 3 che di fatto non è nella disponibilità della proprietà del Sub 1 e 2 .

Se si lascia la casa così chi garantisce che non possono sorgere problemi tra la nuova proprietà e i vecchi proprietari della particella 102 .

Confesso che, da come hai posto il problema, sono rimasto perplesso e non ho afferrato immediatamente il nocciolo, ma rileggendolo attentamente l'ho rielaborato a mio modo ( e di ciò spero non me ne vorrai), come segue e punto per punto ti rispondo:

Mi è stato dato incarico per redigere una DOCFA per fusione delle uniche due uiu che compongono la particella in oggetto .
Il problema è difficile da descrivere però penso che qualcuno d’esperienza potrà facilmente intuirlo.
Le due uiu 10 anni fa furono interessate da lavori di ristrutturazione.
Catastalmente da elenco subalterni compaiono solo le due u.i. regolarmente intestazione
Part 100 SUB 1 C3 di mq. 20 pT;
Part 100 SUB 2 A/4 vani 3 PIANO 1° 2° e 3°.
Fin qui sembrerebbe tutto facile:
- si tratta di fondere le due UIU che costituiscono una sola uiu al PT, il vecchio C/3 che di fatto è diventata cantina di pertinenza della abitazione al piano 1°-2° e 3° .
- Si tratta quindi di fare la fusione e fare un nuovo classamento.
Il problema però nasce quando consultando la mappa si nota che graffata al cassone del fabbricato c’è una corte utilizzata per accedere al sub 1 e al sub 2 .
Dallo stato di fatto però e dalla lettura dell’atto notarile d’origine il nonno dell’attuale proprietàrio aveva acquistato gli immobili :
Il 17/12/1935 e’ chiaramente detto che si trasferivano gli immobili ma non la corte;
che:
- al piano terra si accedeva direttamente dalla strada confinante e
- alla abitazione si accedeva da altra particella limitrofa utilizzando una scala comune .
- La corte che un tempo doveva essere un BCNC alla sola particella 100, lo stesso proprietario che vendette al nonno vendette ad altra ditta, che la utilizza per
accedere ad altre uiu limitrofe ( part 102 ).
Trattandosi di unità immobiliari nel centro storico é ovvio anche che non esistono le planimetrie da poter far rasterizzare .
Problema :
1) Se devo fare un DocFa per fusione a prescindere o meno se fare prima 2 DOCFA per planimetria mancante ma che l’Ufficio si può sognare, nel senso che io
non conosco come erano le 2 Unità immobiliari quando furono denunciate …
Risposta: Devi solo produrre la pratica DocFa per fusione di due uiu.
2) io posso certificare solo ora lo stato attuale con il rilievo che ho predisposto …
Risposta: Infatti non devi fare altro, e tantomento tirare in ballo proprietà altrui! Nè ti è stato chiesto e tantomeno sei dovuto!
Al limite puoi chiedere di rettificare la situazione pregressa anche attivando il Contact Center, e se tutto è OK ti risponderano entro 14 giorni!
3) Nel fare un Elaborato Planimetrico dovrò in qualche modo richiedere prima inserire il sub 3 che dovrebbe essere il B.C.N.C.
Risposta: L'E.P. non è richiesto e nemmeno serve a chiarire una cosa che è già chiara di per sè.
4) Mi conviene / devo farlo inserire ???
Risposta: Vedi sopra!
5) Il B.C.N.C. è di fatto Area Urbana Corte per giunta anche di altra proprietà probabilmente trasferita con atto notarile, che non si trova.
dove però non avendo fatto il frazionamento al tempo dell’atto non risulta .
Risposta: Era normale prassi, consolidata nel tempo! All'epoca non si dava importanza ad una corte sia pure di considerevole dimensione, bensì di curava
solo le UIU.
6) Converrebbe come penso, sia la soluzione migliore, far fare alla mia cliente:
Risposta: Non è questione di convenienza, perchè non si fa una transazione commerciale, bensì un aggiornamento catastale!
7) un Frazionamento ( PreGeo ex Tipologia 15 )…
Risposta: E' assai evidente che non devi nemmeno pensarla una cosa del genere, guarda sopra!
8) assegno alla corte un nuovo numero e lo intesto anche alla mia cliente …
Risposta: E' assai evidente che non devi essere tu a proporre una cosa del genere, guarda sopra!
9) tanto è l’unica proprietaria dei due sub esistenti, e poi riconoscendo che difatti non è di sua proprietà.
Risposta: NO! guarda sopra!
10) o interverrà in qualche atto di trasferimento dei proprietari possessori …
Risposta: NO! guarda sopra!
11) o gli stessi se ne potranno fare anche l’usucapione trovandosi già fatto il frazionamento .
Risposta: NO! guarda sopra!
12) Il problema nasce che se non tratto prima la corte non ho corrispondenza con la sagoma della particella quando fosse fatta solo la DocFa per fusione del sub 1 e 2 .
Risposta: NO! Tu devi trattare le UIU presenti nel cassone di proprietà della tua cliente che poi diventerà una sola!
13) Nell'elenco Subalterni il SUB 3 non è presente...
Risposta: NO! Dal momento che avranno rettificato la mappa dietro richiesta al Contact Center non avrai alcuna esigenza!
14) Andrebbe fatto caricare ???
Risposta: NO!
15) Dalla lettura dell'atto si comprende che la corte un tempo era utilizzata per accedere al Sub 1 .
Risposta: NO! Che da quanto hai scritto sopra e dal grafico che hai allegato, ciò risulta molto improbabile!
16) Se posso lasciare invariato il Sub 3 e fondere i Sub 1 e 2 è ok.
Risposta: SI! il sub3 tu non lo conosci e non devi nemmeno menzionarlo! Non è cosa tua!
17) Il problema nasce dal fatto che la variazione è propedeutica ad un atto di compravendita, dove è necessario chiarire che viene venduto solo il sub 1 e 2 o quello che esce dalla fusione senza poter in nessun modo cedere diritti sul Sub 3 che di fatto non è nella disponibilità della proprietà del Sub 1 e 2
Risposta: SI! Quando avrai prodotto la tua variazione, solo quella avrà la validità per la sua commerciabilità.
18) Se si lascia la casa così chi garantisce che non possono sorgere problemi tra la nuova proprietà e i vecchi proprietari della particella 102 .
Risposta: Ma quando mai? Se nemmeno cè la possibità di accedere al sub 3 colui che avrà aquistato il sub 5 ( derivato dalla fusione del sub 1 e sub2 )

CONCLUSIONE
Tu stessi dici chè è facile e non si comprende come mai vuoi rendere così complessa e fra l'altro non supportata da documentazione probante il contrario !

Cordialità

Confermo tutto quanto sostiene Geoalfa.

Vorrei aggiungere che se qualora l'istanza al contact center abbia esito negativo, lascia stare, non insistere, anche perchè il contact center a chi dovrebbe intestare la corte e che identificativo esclusivo dovrebbe assegnargli? No.. non se la prende questa bega l'ufficio a meno che non presenti documenti probatori che lo dimostrino, ma sempre dietro una pratica complessa diversa dalla istanza e che è di competenza dell'avente diritto che è soggetto diverso dal tuo committente.

Saluti

Avete perfettamente ragione ...

stavo complicando la cosa in maniera immensa ...

Ho presentato una DOCFA di fusione Soppresso Sub1 e Sub2 Costituito Sub 3 ...

Al momento è stata sospesa ma solo per il fatto che avevo utilizzato le causali non codificate quelle sintetiche ... per intenderci FUS-VSI-RST-VDE e toponomastica POICHE' volevo inserire anche il cambio di destinazione del Sub 1 LABORATORIO C/3 che accorpandolo alla Abitazione A/4 è divenuta cantina ...

Errata Indicazione Delle Causali : LA CAUSALE CAMBIO DI DESTINAZIONE E' AMMESSA SOLO NEL CASO LA UNITA' IN COSTITUZIONE ABBIA DIVERSA DESTINAZIONE DA TUTTE QUELLE IN SOPPRESSIONE.

Quindi tradotto, siccome tra quelle in soppressione c'è una A/4 ... il Sub 2 ...

e il nuovo Sub 3 costituito apparterra alla Categoria A ... l'ho classata A/3 non va indicata la causale del cambio di destinazione ...

Questa non la conoscevo ...

Saluti

e un Grazie infinito a tutti, a GEOALFA in maniera particolare per tutto quello che ha scritto.

E ritorniamo al solito problema dell'ASSISTENZA presso le proprie AGENZIE DEL TERRITORIO ... ( La mia fa assistenza in FRONT-OFFICE per chiarimenti solo una ora il Lunedi e il Mercoledi dalle 9.00 alle 10.00 ) .. che dovrebbero aiutare a dissipare i dubbi quando vengono che se anche ... stupidi ... ma senza un confronto stai a roventarti per giorni senza riuscire a indirizzare la pratica sulla giusta via ...

GRAZIE GEOLIVE