Buon giorno a tutti, vi pongo un quesito che nella sua semplicità mi dà qualche dubbio.

Il mio cliente ha affittato un locale commerciale costituito da 2 distinti subalterni, entrambi con la stessa ditta (A e B in parti uguali) e stessa categoria funzionale (C/1, se non sbagli è diversa solo la classe).

Il precedente esercente aveva chiesto alla proprietà di realizzare un'apertura tra i due subalterni in modo che fossero comunicanti dall'interno. Sub 1 ha 2 vetrine con accesso dal marciapiede, mentre Sub 2 una vetrina con accesso dallo stesso marciapiede.

L'attuale affittuario dovrà realizzare alcuni lavori nel solo Sub. 1 (diversa ripartizione interna con pareti in cartongesso e spostamento del wc, la destinazione del negozio non prevede l'obbligo del bagno).

Quindi dovrò presentare una CILA per le modifiche da fare.

La planimetria originale del '67 del sub 2 non ha la porta interna di comunicazione, mentre il sub 1 si (variazione presentata a seguito di un condono del 1985, quindi presenta la situazione reale).

Nel 2005 venne presentata una DIA per adeguamento del wc alle norme igienico sanitarie interessando il solo Sub 1, ma la planimetria indicata nell'elaborato risulta essere quella dell'intero negozio, senza distinzione delle due unità.

Il tecnico del Comune mi ha detto che dovrei presentare una CILA per FUSIONE e MODIFICHE INTERNE, allegando il condono che "testimonia" la presenza della porta già da allora, e poi presentando con la fine lavori anche la fusione catastale.

I dubbi sono:

- sono obbligato a fondere le due unità? Gli attuali proprietari vorrebbero mantenere la distinzione perchè hanno intenzione, in un prossimo futuro, di dividersi i due negozi (A si prende sub 1 e B sub 2);

- nel caso io non possa mantenere le due unità separate, pensate che possa essere percorribile la strada delle porzioni di uiu (lo so che le intestazioni sono uguali!) e giustificandola con il fatto che prossimamente le ditte verranno separate?

- non posso presentare al Comune la pratica per il solo Sub. 1 in quanto per garantire l'accesso ai disabili devo necessariamente dichiarare che questo possa avvenire attraverso il sub. 2 (che non ha gradini al contrario di sub 1, c'è un marciapiede in salita che si annulla solo dalla vetrina di sub 2).



Ogni consiglio è ben accetto!!

Di fatto i due negozi sono divenuti un'unica untà, per cui a mio avviso è corretto ciò che ti ha detto il tecnico comunale.



Le porzione unite di fatto serve solo se le proprietà delle due uiu sono diverse, quando si ha tutto stessa ditta devi fare la fusione.



Per cui visto che i proprietari hanno affittato entrambi i negozi per quell'attività, è evidente che dovranno essere fusi.



Saluti

Intanto grazie per la risposta.

I dubbi crescono in quanto: nel frattempo sono riuscito a contattare il tecnico del catasto che mi ha detto che per loro NON c'è necessità di fusione, posso mantenerli separati in quanto ciascuna unità avrebbe un'autonomia funzionale (ognuna ha il suo ingresso, l'unica cosa che le unisce è l'apertura interna tra una e l'altra), quindi mi ha detto che potrei presentare la variazione per il solo subalterno su cui effettivamente faccio i lavori.....

Capisco su un'abitazione dove una stanza, da sola, non ha autonomia funzionale, ma il negozio....

L'autonomia funzionale catastale di un'unità immobiliare spesso non corrisponde perfettamente all'autonomia funzionale urbanistica/igienico sanitaria della medesima unità immobiliare.

Esempio:

- ho due locali negozi fra loro comunicanti con una porta, appartenenti alla medesima identica ditta, utilizzati da una stessa ditta che gestisce un'unica attività commerciale, ognuno dei locali aventi accesso diretto dalla strada, ognuno dei medesimi locali aventi un rispettivo bagno contenuto al suo interno, uno solo di detti bagni rispondente alle norme per l'abbattimento delle barriere architettoniche (parlo ovviamente di quelle attività commerciali che richiedono obbligatoriamente detti servizi igienici a servizio di persone con ridotta capacità motoria);

- nel caso di cui sopra:

a) per il Catasto il negozio intero potrebbe costituire due unità catastali separate;

b) per il Comune ovvero per la ASL l'unità catastale priva di bagno idoneo a rispettare le norme sull'abbattimento delle barriere architettoniche non può essere autonomamente utilizzata, ma può essere utilizzata solo se in contemporanea all'altra unità catastale dotata di idoneo bagno.

A mio avviso il Comune non può sostituirsi al Catasto e quindi al medesimo dovrebbe solo interessare che le singole planimetrie catastali corrispondano allo stato dei luoghi e che la somma delle rendite catastali riferite alle singole unità catastali non sia inferiore alla rendita catastale complessiva che si otterrebbe fondendo le due unità catastali censite separatamente.

Nel mio caso però il bagno non è richiesto al tipo di attività.

Inoltre, se le intestazioni non fossero omogenee il negozio sarebbe esattamente lo stesso e non si porrebbe nemmeno il problema di fonderle (facendo due porzioni di uiu).

Credo che il Comune dovrebbe entrare nel merito dei soli requisiti urbanistici (barriere architettoniche, misure minime, eventuali bagni) e non di quelli catastali.

Sto solo cercando di capire se la fusione è un'opzione o se c'è un obbligo dettato da una normativa specifica, vedo sempre molte cose interpretabili che mi danno molto da riflettere!

Quando si presenta una S.C.I.A. a fine lavori vi è obbligo di redigere la variazione catastale oppure dichiarare che le modifiche eseguite a seguito dei lavori non influiscono sulla rendita.

Cioè la norma non dice che, ad esempio, pure se riduco di superficie una grande finestra esterna debba necessariamente procedere ad aggiornare la planimetria catastale.

In caso di variazioni che non sono state aggiornate in Catasto e che comportino modifiche delle rendite, il Comune può intervenire direttamente a richiedere le variazioni ai proprietari e/o anche in caso di inadempienza, segnalare il tutto all'Agenzia Entrate competente.

Se ho due negozi già divisi in due unità catastali la semplice apertura di una porta di comunicazione fra di loro non determina necessariamente l'obbligo di fusione, anzi potrebbe anche essere non accettata la suddetta fusione dal Catasto per via della normativa che definisce le unità immobiliari.

A livello urbanistico e pratiche correlate (Agibilità, ecc.) al Comune dovrebbe interessare la fusione solo se la rendita dovesse variare.

In altri casi il Comune non può nemmeno imporre la fusione, al massimo potrà segnalare il tutto al Catasto il quale non farà nulla perché la situazione di fatto già esistente anche agli atti del Catasto delle due porzioni a negozio (accesso indipendente, ecc.) non viene meno solo perché due unità immobiliari sono state rese comunicanti fra di loro internamente.

Non esiste alcuna norma specifica al riguardo che impone la fusione se non quelle catastali che non riguadano il tuo caso.

Grazie, è la conferma che mi serviva.