Buongiorno,

oggi ho ricevuto una richiesta non tanto distante.

Ho una casetta in cui su due piani sono presenti due unià immobiliari autonome, una al piano terra ed una al piano primo.

Sono della stessa proprietà che mi chiede di cambiare la destinazione della minicucina al piano terra per farla diventare tavernetta e fondere le due unità in una unica.

Le due abitazioni hanno al momento due accessi indipendenti e non collegate entrambe al vano scala comune.

Vi è mai capitato? si può fare?

Si può fare solo eseguendo delle opere che impediscano l'utilizzo autonomo e distinto delle due unità immobiliari, vale a dire: cambio di destinazione del bene comune in accessorio esclusivo dell'unità immobiliare derivata, eliminazione di uno degli accessi indipendenti. Il solo cambio di destinazione della minicucina che poi rimane come tavernetta non è un opera che unisce le due unità immobiliari in una.

Il catasto non ci crede più come una volta, sa benissimo quali siano le finalità della proprietà.

Il rischio è quello che l'ufficio di propria iniziativa ti riporta la situazione allo stato preesistente alla registrazione della pratica catastale di fusione, anche se l'opera è autorizzata da titolo abilitativo comunale.

Aggiungo che se devi fare un atto di vendita imminente, il procedimento che descrivi è fortemente sconsigliato.

Saluti

Preciso che le due unità sono collegate allo stesso vano scala ma non esiste al moneto un BCNC (giardino e scala interna) che sia definito tale. perchè sono sempre state individuate dalla stessa proprietà ma con subalterni diversi. Per andare in cortile dalla scala si passa sia da fuori che dall'unità al piano terra.

è ugualmente tirato per i capelli? visto che non cambia proprietà?

Il fatto che il vano scala non è registrato al catasto come bcnc non vuol dire niente.


Comunque non è che non si possa proporre un docfa per fusione, il problema è che è quasi certo che l'ufficio te lo ripristina alla situazione originaria. Bisognerebbe che sfugga al controllo dell'ufficio una volta registrato. Io non lo farei ma se vuoi fare il tentativo, fallo. L'importante è che tu prepari il cilente su questa probabile eventualità e ti sollevi da qualsiasi responsabilità professionale.

A tutti è chiaro quali siano le intenzioni vere del proprietario, specie all'ufficio.

Saluti

Il catasto potrebbe ripristinare la situazione preesistente, solo se e quando noterà una volontà di truffare!

Ma fondere due uiu presuppone prima una pratica urbanistica dove si otterrà l'autorizzazione ad apportare i cambi di destinazione d'uso necessari !

E fatto ciò entro trwenta giorni si presenta la variazione indispensabile al completamento dell'incarico ricevuto.

Buona fusione

Riporto la stessa cosa che scrissi più di un anno fa.

Chissa come è andata ad AR85.

Saluti

Non vi sembra che le affermazioni sopra riportate sono molto simili a quelle di un ex forumista che pretendeva di avere sempre ragione!

Per fortuna è stato tolto di mezzo ( da se stesso!! )

Tornando sul pezzo, se ci ragionate un pochettino non ho scritto un'eresia, tanto più, che ho sempre operato in tal senso e non ho avuto mai a che fare con respingimenti !!!!

A buon intenditor poche parole!!!

Eccomi qui a raccontarvi come è andata, fusione ben illustrata in relazione ed approvata ormai quasi un anno fa.

C'è da dire che la situazione era abbastanza "particolare" inquanto i due fabbricati sono veramente piccoli e uno dei due aveva il piano terra senza le altezze minime necessarie a garantire l'abitabilità oltre che essere per metà privo di impianti.

Se potesse essere d'aiuto potrei mostrarvi parte della scheda.



Ora che mi mettete qualche pulce nell'orecchio però vi chiedo una cosa... gli uffici del catasto quanto tempo hanno per intervenire al ripristino eventuale della situazione iniziale?

Dipende!

In genere le pratiche sono ritenute sospette quando si diminuisce la rendita e per evitare ciò fanno le verifiche nell'arco di qualche mese, che difficilmente si protraggono oltre l'anno.

Ma se nella tua pratica hai messo in evidenza la pratica edilizia di ristrutturazione, molto difficilmente faranno le verifiche sul posto, anche perchè da come dici parte dei vani non aveva l'altezza minima necessaria al garantire l'abitabilità.

saluti

Io non capisco, sig. Geoalfa a chi si riferisca.

Ma questo, poi, non c'entra niente con la discussione.

Aggiungo che io non credo lei abbia detto un eresia. Ognuno esprime il proprio pensiero in base alle sperienze che ha avuto durante il percorso di vita professionale. Non vedo perchè dovrei contestare il suo operato che potrebbe essere migliore del mio e anche più adatto a risolvere il caso in questione.

Chiedo scusa se il mio atteggiamento ha dato fastidio a Lei e ad Archeomamma che può tranquillamente seguire i suoi suggerimenti.



Saluti

Rispolevero questo post per non aprirne di altri, visto che il quesito verte in parte sul medesimo oggetto.

Premesso che:

Legenda

A = "materialmente" abitazione già vivibile formata da 3 piani (con al pian terreno, doppio garage, cantina, lavanderia, 1°p cucina, salotto, bagno, 2°p tre camere da letto, bagno + sottotetto) perfettamente comunicanti tra loro (senza nessuna opera edilizia aggiuntiva) da un'ampia scala interna, "formalmente" al catasto due appartamenti distinti.

B = Casa rurale su due piani attualmente non vivibile, interamente da ristrutturare, non munita di impianto elettrico e di riscaldamento, senza bagno. Al piano terreno si trovano due ex stalle con tetto a volta che non credo rispettino le altezze minime, al primo piano, una stanzetta adibita a cucina (in pratica un acquaio e poco più) e tre stanze da letto

C = Casa adiacente dei vicini

D = Corte/Prato tra l'immobile A e B

E = Cancello in comune tra A e B, unico ingresso possibile per accedere a B (mentre A ha una porta d'ingresso aggiuntuva)


Ho due enormi dubbi da risolvere:

1) Pur essendo sullo stesso piano, pur avendo in comune sia una recinzione esterna muraria, sia una corte interna, sia il cancello d'ingresso, in nessun modo A (di categoria A2) e B (di categoria A3) potrebbero essere considerati un unico complessivo abitativo e conseguentemente un'unica "prima casa" intestata al medesimo soggetto?


2) Premesso che sono escluse dalle agevolazioni prima casa le abitazioni di categoria catastale A1, A8, A9. Se i 3 piani che compongono A (di categoria A2) vengono al catasto unificati creando un immobile complessivamente superiore a 240mq (escludendo i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e il posto auto) solo per il mero fatto di aver superato tale soglia, A verrebbe considerata una abitazione di lusso e quindi esclusa dalle agevolazioni prima casa (pur rimanendo di fatto un immobile A2 e non A1,A8,A9)?


Grazie mille in anticpo a chi vorrà aiutarmi

Buona giornata

Ciao a tutti

ho un quesito da sottoporre.

Ho un appartamento al PT ed un camera con bagno al PS1 con ingressi indipendenti da area comune a tutto il residence. Sono due unità distinte sia urbanisticamente che catastalmente. Preciso che il PS1 è stato condonato con cambio di destinazione da cantina a residenziale.

Ora mi trovo a dover procedere con la fusione (urbanistica e catastale) senza opere edilizie, lasciando tutto allo stato di fatto. Questo perché gli acquirenti hanno necessità di acquistare con l'agevolazione prima casa, a mio parere richiesta legittima in quanto il PS1 è una camera con bagno e quindi risulta non autonoma.

Secondo voi è fattibile o devo obbligatoriamente realizzare una scala interna comunicante?

Grazie a tutti e buon lavoro

Ettore