Buon giorno a tutti,

normalmente intervengo di rado sul sito perchè trovo spesso risposta ai miei dubbi, ma è da ieri sera che cerco un argomento simile al problema che mi viene or ora posto ma non ho trovato molto... se saprete reidirizzarmi ben venga, ma avendo molti dubbi devo aprire questa discussione.

La situazione è questa:

l'immobile è un edificio storico ad L con cortile d'accesso comune, l'edificio è diviso in 3 immobili (abitazione SX abitazione CENTRALE e abitazione DX) a cui corrispondono 3 particelle differenti con 3 intestazioni differenti e da una particella ad identificare il cortile comune. Il proprietario dell'abitazione a DX è in procinto d'acquisto anche dell'abitazione di SX avendo necessità di più spazio visto l'arrivo del quarto figlio. Quindi le due proprietà con stessa intestazione rimarranno divise fisicamente dall'abitazione CENTRALE, ma comunicheranno attraverso il cortile comune. Ancora non sappiamo quale sarà la disposizione e se terranno i 2 immobili così come sono (di fatto autonomi) o se adibiranno una porzione a zona notte ed una a zona giorno... sta facendo una valutazione preliminare all'acquisto.

Il proprietario mi chiede se sarà possibile fondere le 2 abitazioni in un'unica abitazione anche catastalmente, personalmente ho qualche dubbio, ma sentendo il cliente mi dice che il suo precedente tecnico gli aveva garantito la fattibilità della fusione eccomi qui a chiedere quale sia la procedura.

Grazie

Andrea

Di solito consiglio di fare una ricerca come questa, scrivendo nell'apposito box il titolo della stessa richiesta:

www.geolive.org/guide/procedure-e-metodo...

Poi con pazienza scorre la enorme quantità di discussioni e GUIDE, come questa che può fare al caso tuo:

www.geolive.org/guide/procedure-e-metodo...fusione-di-mappali-28344/

Però mi rendo conto che fino a quando perdurerà questa versione di GeoLIVE, le difficoltà di ricerca sono infinite.

Buon Lavoro

No. Non si può fare. Sono due entità autonome e distaccate. Per cambiare la loro fisionomia devi attuare delle operazioni di totale ristrutturazione edilizia e di trasformazione dell'edificio, che non sarebbero neanche credibili da proporre.

Prima di dare per certa la risposta di John Pippero, ci piacerebbe sapere perchè lui dice di NO!

Quale norma lo vieta?

saluti

Mi sembrava di averlo spiegato il motivo per il quale la penso così.

Provo a aggiungere altro.

L'art. 2 comma 1 del dm 28/98 recita:
L'unita' immobiliare e' costituita da una porzione di fabbricato, o da un fabbricato, o da un insieme di fabbricati ovvero da un'area, che, nello stato in cui si trova e secondo l'uso locale, presenta potenzialita' di autonomia funzionale e reddituale.


Devono venire a mancare queste condizioni di autonomia alle due originarie unità immobiliari urbane, per poter essere accorpate tra loro.

Beh allora non è vero che non si può fare!!!
Semplicemente devo spiegare al futuro proprietario che se le due unità rimangono così come sono certo che non si può fare, ma se, come mi aveva spiegato, un ala viene utilizzata per la zona notte con rimizione del vano cucina, e l'altra viene utilizzata come zona giorno si può realizzare la fusione dopo i lavori!

Ho inteso giusto?

Quoto AR85 !

saluti

Scusa ma, secondo me, non hai inteso giusto.


L'art. 2 comma 1 del dm 28/98 recita:
L'unita' immobiliare e' costituita da una porzione di fabbricato, o da un fabbricato, o da un insieme di fabbricati ovvero da un'area, che, nello stato in cui si trova e secondo l'uso locale, presenta potenzialita' di autonomia funzionale e reddituale.


Tu parli di due porzioni di fabbricato non contigue che vuoi fondere per fare una unità immobiliare.

Buongiorno John_Pippero,
mi sembra che il DM che citi non intenda impiegare la congiunzione "o" in modo esclusivo bensì inclusivo. Cosa che giustifica anche "l'insieme di porzioni di fabbricati".

Perché non penso che si possano escludere U.I.U. prive di continuità, che appare decisamente in subordine rispetto all'autonomia funzionale e reddituale. Basti pensare a un appartamento (porzione di fabbricato) a cui compete una cantina in altro fabbricato, quindi anch'essa porzione a propria volta. Di questi casi me ne sono capitati parecchi. Si noti, peraltro, che se quella definizione dovesse essere interpretata in modo restrittivo anche una cantina o soffitta nello stesso fabbricato non potrebbe far parte dell'U.I.U., in quanto questa diverrebbe costituita da due porzioni distinte...

Al riguardo mi pare pertinente anche quest'altra discussione: www.geolive.org/forum/pregeo-e-docfa/doc...

Curando la mancanza del requisito di autonomia funzionale, la cosa mi pare che stia in piedi; quindi buon lavoro a AR85.

Leonardo

Buongiorno a tutti.

A me non pare proprio.

E' stato riportato, come esempio, l'unico caso tollerato dal catasto di unità immobiliare composta di due porzioni: quella con la cantina separata da parte comune non esclusiva.

La cantina è accessorio dell'abitazione principale, è ammesso che non sia contigua.

Non è ammesso che, ad esempio una abitazione abbia la cucina e il bagno con ripostiglio per una porzione e le camere e il soggiorno su una altra porzione non contigua. Tanto meno se queste porzioni sono state agli atti già unità immobiliari distinte ed autonome e con accesso ovviamente distinto.



Buon lavoro, AR85.

John.

Ok, John.

Tavernetta, allora. O Dépendance: stanze separate e non autonome funzionalmente.

Leonardo

A tal proposito, per alleggerire i cattivi pensieri, vi voglio raccontare una esperienza vissuta in Africa qualche lustro fa!

Ebbene gli Africani che abitano nelle pajotte ( case di fango con tetto di paglia ) abitualmente dormono nella pajotte, cucinano in una pajotte posta nelle vicinanze e fanno i bisogni corporali nel wc costuito dietro la siepe!

Hanno tutto regolarmente autorizzato !!!

DAL BISOGNO!

Buon lavoro

Sembra pertinente con il quesito ?

Si parla di due porzioni, in origine non contigue, che attualmente sono autonome funzionalmente, quindi dotate di tutti i requisiti minimi per essere due abitazioni separate e distinte e addirittura non adiacenti e dotate di accesso separato ed esclusivo. Entrambi hanno questo requisito. Nessun immobile si appoggia all'altro come accessorio.

La tavernetta poteva andare, la depandance poteva andare ma non è la stessa cosa, perchè questi sono accessori che possono essere collegati all'abitazione principale anche se non adiacenti.

Mi si può contestare, allora, che basta cambiare la destinazione dei vani in depandance, ad esempio. No perchè così il catasto non te li considera più accessori, ma comunque sempre unità autonoma, in quanto gli ambienti accessori sforano il limite della superficie con l'unità principale.

Non è la stessa cosa quella proposta da AR85 con le camere separate dai servizi attraverso una corte esterna comune.

Ribadisco che sarebbe stato fattibile se si fosse previsto di intervenire con interventi sostanziali di ristrutturazione di tutto l'edificio e se questa nuova caratteristica di discontinuità tra gli ambienti abitabili (non tra accessori e loro unità principale) sia già presente in maniera simile nella zona del territorio dove è sito l'edificio, secondo il principio sacrosanto della "ordinarietà" o di uso e consuetudine presenti nella zona. Ci deve essere cioè almeno una decina di precedenti di beni simili presenti agli atti del catasto. Forse in questo caso non basta nemmeno. perchè abbiamo già una situazione preesistente in banca dati dei due immobili censiti separatamente in origine, che si vogliono unire, e che hanno tutti i requisiti attualmente per essere distinti e separati. Non basta tappare i tubi della cucina o levare il vaso del WC in uno dei due appartamenti per annettere quella porzione già indipendente all'altra.

Al limite, spero che AR85 mi smentisca e che invece scopra nella zona l'esistenza di appartamenti caratterizzati da questa peculiarità anomala della non contiguità tra ambienti abitabili di una stessa unità immobiliare già censita. Di sicuro non può prendere a riferimento immobili che hanno collegato come accessorio la cantina "o" (congiunzione inclusiva od esclusiva è lo stesso..) la depandance "o" il magazzino o l'orto.

John.

P.S. Aggiungo un altra considerazione.

Adesso il catasto non tende più ad annullare o respingere queste pratiche. Fa peggio. Le inserisce in atti e poi le accerta con una rendita determinata dalla massima categoria e classe. Il pericolo e rischio ora è questo. Dopo ci si difende male, anche se hai tutte le ragioni possibili ed immaginabili. Ma non hai immobili simili su cui appoggiarti per fare ricorso. Vediamo di rifletterci su.

Sì.

Inoltre le U.I.U. non scontano il "peccato originale" e la variazione è fatta apposta per variare la situazione precedente. Non mi risultano variazioni catastali impossibili perché "all'origine" c'era una certa situazione!

Chi guida la danza è il Comune: se mi è concesso fare una modifica, il Catasto la deve censire per consentire la corretta imposizione fiscale. Se poi quell'intervento debba essere classificato "ristrutturazione" non lo so; è una faccenda comunale-urbanistica che non era stata chiesta e alla quale non saprei certo rispondere; ma se il Comune mi concede la fusione e una delle due porzioni è priva di cucina, catastalmente perde la funzionalità autonoma. E non la posso denunciare autonoma.

In ogni caso mi pare proprio che qualora le norme edilizie-urbanistiche me lo consentano, sarebbe bizzarro sostenere che non sia possibile fare quell'intervento per una sorta di "veto catastale". E l'eventuale suddivisione in due U.I. me la deve imporre il Catasto (ammesso che lo voglia davvero fare!) senza che io, a priori, mi tiri una zappata sull'alluce. Così, almeno, potrò fare ricorso; e sarà solido; almeno se l'Ufficio deciderà di motivare lo scorporo con il "peccato originale": se fosse stato così da sempre, andrebbe bene; variato ora no!?!

Leonardo

Signori, scusate, ma io non consiglierei neanche a me stesso di fare una fusione come nel caso in questione.

I motivi li ho spiegati.

John.