Hai ragione.

Dopo il primo post ho chiesto, visto e cercato e la situazione reale è quella che ho poi descritto in seguito.

Quindi sub 1 e 3 proprietà Rossi, sub 4 proprietà Verdi e sub 2 bcnc a due ditte diverse ma mi è stato detto che a breve dovrebbe farsi un atto in cui si cede esclusivamente alla ditta Verdi.

Grazie, concettualmente ho capito.
Questo bcnc non è altro che un disimpegno di 1.86mq...

Altro "problema".

Il sig. Rossi vuole unire le due mini unità 1 e 3. Fin qui nesusn problema perchè con una variazione fondo i due sub originandone uno nuovo. Il problema sta nel fatto che il sub 3 ha il famoso bcnc in comune con il sub 4 (altra proprietà): nella relazione tecnica dovrei scrivere che il bcnc con successivo atto legale verrà attribuito alla proprietà Verdi o non devo scrivere nulla? Dall'EP, dalla planimetria e dall'elenco subalterni si evince che il bcnc ovvero il disimpegno collega la uiu della proprietà Verdi (sub 4) con il corridoio condominiale e un muro è lì dove prima c'era il vano porta per l'accesso alla unità del sig. Rossi (sub 3).

Cosa mi consigliate?

Come è meglio procedere? Grazie anticipatamente..

Per cedere un B.C.N.C. lo dovresti prima passare in Catasto ad area urbana con intestati (quote provvisorie da definire con atto legale) e poi si può stipulare l'atto. Dopo la stipula (facendo attenzione all'esatta corrispondenza della Ditta la quale in genere, dopo cessioni parziali, non sarà quasi mai perfettamente identica a quella delle unità già interamente possedute dall'acquirente), procederai alle necessarie fusioni.

Visto che hai detto che non sei molto esperta quindi credo sia alle prime armi voglio darti un consiglio.

Il Catasto non è probatorio e quindi quello che si ricava da esso non sempre corrisponde al reale possesso (vedi ad esempio variazioni catastali che non hanno tenuto conto dei reali titoli di possesso).

Quindi la prima cosa che un tecnico deve fare quando deve compiere variazioni catastali è quella di procurarsi tutti i titoli di proprietà e tutto quanto necessario per affrontare la materia.

A volte errori, anche banali, come minimo possono crearti un'immagine negativa circa la competenza in materia, come massimo possono anche citarti in giudizio per aver compiuto operazioni catastali non corrette con richiesta di risarcimento danni.

Se il sub 6 è stato venduto o trovi l'atto di trasferimento per vedere come stanno le cose oppure non puoi semplicemente attenerti a quanto risulta nella visura catastale la quale sai quanti errori può contenere?

Fra ieri e oggi ben due rettifiche di intestazione, diritti e quote di possesso ho dovuto inoltrare in Catasto per colpa di volture degli anni passati inserite agli atti catastali con evidenti errori nonostante gli atti sono stati redatti con molta chiarezza.

Esempio capita spesso di trovare due soggetti con il Titolo di possesso Cousufruttuario ma spesse volte si tratta di un solo soggetto pieno usufruttuario il quale, con donazione, ha donato la nuda proprietà ad un certo soggetto, si è riservato l'usufrutto per sè e dopo di sè, per accrescimento, lo ha riservato al coniuge.

In tali casi se faccio un tipo mappale e lo faccio firmare ad entrambi i cousufruttuari commetto un errore perchè l'usufruttuario è solo uno mentre il secondo usufruttuario entra in scena dopo la morte del primo usufruttuario (salvo non entrare mai in scena qualora morisse prima).

Grazie EALFIN!

Devo "combattere" con le idee del sig. Rossi e la mia poca esperienza.

I fatti sono che attualmente in catasto sono presenti i sub 1 2 3 e 4. Dagli atti notarili risulta venduto il sub 4 al sig. Verdi e il sub 2 (il bcnc per intenderci) è per 1/2 del sig, Rossi e 1/2 del sig. Verdi.

Il sig. Rossi ha fatto i lavori per fondere i sub 1 e 3 e di fatto il bcnc non è più il "disimpegno comune" ma realmente comunica solo con il sub 4 e il corridoio condominiale. Il sig. Rossi mi ha chiesto di fare la pratica docfa per la fusione e quindi mi sono ritrovata in tutta la serie di eventi che ho descritto (male all'inizio e me ne scuso). Il sig. Rossi mi ha anche detto che a breve, ma non si sa quando, farà atto notarile per il passaggio della proprietà del bcnc al sig. Verdi in esclusiva.

Ora... che devo fare?! ':|

Credo di non poter presentare un docfa come quello di cui parlavo nella risposta precedente perchè le mie perplessità sono quelle che ho illustrato...ovvero che non posso fondere due unità e "mandare a benedire" il bcnc. Per ottemperare al mio compito nei confronti del sig. Rossi, aveo pensato di presentare il docfa per la fusione scrivendo poi nella relazione che per quanto riguardava il bcnc esso con atto legale ancora da definire (o di prossima definizione) sarà di proprietà esclusiva della ditta Verdi. Ma immagino sia un errore. Giusto?

Dovrei procedere come hai detto:

- sopprimere bcnc con una variazione di causale "altre - origina sub 5"

- nuovo accatastamento con la causale "altro - deriva da sub 2" e le specifiche che dici: in particolare i proprietario del sub 4 sono il sig. Verdi e la moglie, non posso dire che la ditta da intestare è già in atti al CEU ma li reinserisco per poter apporre la dicitura delle quote provvisorie. costituisco il nuovo sub come categoria F1, superficie 2mq e i compili il modulo.

- atto notarile

- un docfa per fondere i sub 1 e 3 - ditta Rossi

- un docfa per fondere i sub 5 e 4 - ditta Verdi

ma che porcate fanno i notai al tuo paese? vendono dei sub inesistenti? ma ti vuoi leggere quel cavolo di atto per vedere quali identificativi catastali hanno messo? mah.



Comunque se hanno venduto qualcosa e in un qualche modo lo vedi in visura (fai una visura del sig Verdi) dubito che tu oggi riesca a fondere un bene comune assieme ad un'altra uiu.

Io credo che nel tuo caso, per avere noi idee più chiare, occorre postare un'immagine o più immagini esplicative.

La cosa da tenere presente è che, anche se il Sistema Catasto ti accetta denunce di variazioni pur non conformi alla norma oppure il tecnico catastale accetti un Docfa non approvabile, avrai sempre dei problemi futuri perchè qui si tratta di lesioni di eventuali diritti, pur se inizialmente in ambito solo catastale.

Pertanto le fusioni le puoi fare solo se la Ditta è la stessa (identica alla perfezione) oppure se i BCNC, da fondere ad unità ordinarie o speciali con intestati, sono comuni solo ad unità della medesima Ditta interessata dalle variazioni.

Se poi nelle medesime fusioni vi sono parti di immobili e/o di aree che il cliente intende successivamente cedere a terzi le devi escludere dalle variazioni tale che quando il cliente intende eseguire operazioni extra catastali non ci si ritrovi a rimescolare il tutto in Catasto. Cioè non puoi andare un domani a dire al Cliente che devi rimettere mano a tutto l'aspetto catastale se già ti aveva avvertito che voleva in futuro eseguire alcune operazioni su alcuni immobili erroneamente trattati con le variazioni precedenti.

Dopo la confusione iniziale, mi sembra chiara la situazione che risulta, ovvero come ho scritto:

I fatti sono che attualmente in catasto sono presenti i sub 1 2 3 e 4. Dagli atti notarili risulta venduto il sub 4 al sig. Verdi e il sub 2 (il bcnc per intenderci) è per 1/2 del sig, Rossi e 1/2 del sig. Verdi.

I sub 1 e 3 sono di proprietà del sig. Rossi.

Le intenzioni, ovvero la vendita del bcnc al sig. Verdi è questione di tempo tanto è vero che DI FATTO oggi il disimpegno alias il bcnc di 1,89 mq dà accesso soltanto alla proprietà del sig. Verdi.

"ATTUALITA'" è la situazione reale ma che non è rispecchiata in catasto. Come dicevo in catasto attualmente i sub sono 1 2 3 e 4.

La soluzione è sempre questa che ti ho detto , poi vedi tu .

Mi rendo conto che forse è l'unica percorribile.

Probabilmente sarebbe meglio definire prima tutto dal notaio e poi provvedere...

Magari una chiacchierata con il tecnico del catasto può essere utile, alla luce di tutto quanto

Ora puoi fondere solo il sub 1 ed il sub 3 (o aspettare le operazioni appresso descritte).

Quindi passi il sub 2 a Area Urbana.

Fai redigere un atto dove Verdi cede tutto quello che possiede del sub 2 a Rossi.

Dopo che Rossi diventa proprietario ancje del sub 2 fondi detto sub 2 all'altro o agli altri sub di Rossi e ottieni quello che il cliente vuole ottenere.

Magari una chiacchierata con il tecnico del catasto può essere utile, alla luce di tutto quanto[/quote]



L'hai detta giusta , per me , in caso di problemi ,dubbi , è sempre la prima cosa da farsi , tante volte si risolve con una semplice telefonata .