Salve a tutti, sono alle prime armi con la presentazione di pratiche Docfa e avrei bisogno di un chiarimento in materia.

Il committente fa dei lavori edili, viene presentato un docfa (ACCETTATO) in cui dal frazionamento di due appartamenti si ha la creazione di tre sub per tre appartamenti più un bene comune non censibile. A seguito di lavori di ripristino, fatti su richiesta del comune in quanto due appartamenti non rispettavano i requisiti minimi del regolamento edilizio, è stato presentato un docfa da me per ripristinare la situazione ma non è stato accettato.

Al di là che mi sono stati riscontrati errori nella tipologia dei poligoni e nel loro calcolo (pur avendo usato i file del docfa precedentemente accettato, salvo ovviamente le piccole modifiche del caso), ma soprattutto "titolarità diverse nell'ambito dello stesso documento".

Ora immagino che un bcnc non possa essere "ripreso" e messo in un sub.

In realtà è come se si dovesse annullare il docfa che frazionava a tre. E' possibile farlo? come? Il committente è come se avesse perso la proprietà sulla porzione del bcnc quando di fatto è casa sua.

Che fare?

Grazie in anticipo.

Non è chiaro .

1) Se la titolarità sulle 3 u.i. è la stessa non c'e' nessun problema a modificare il BCNC , magari anche assegandone una parte ad un'u.i. ;

2) Se la titolarità sulle 3 u.i. è diversa il BCNC non ne puoi assegnare una parte ad una sola u.i. .

La titolarità è la stessa, ovve la ditta è sempre la stessa persona.

Quindi non vedo problema alcuno ad accorpare il BCNC (tutto o in parte) .

Sopprimi le u.i. ( facendo attenzione ad indicare il BCNC nelle partite speciali sia nella soppressione che nella costituzione) e costituisci le nuove .

Ma allora perchè nel docfa respinto ti hanno scritto :

"titolarità diverse nell'ambito dello stesso documento".

Vorrei saperlo anch'io!

Ovvero, il secondo docfa ha utilizzato lo stesso identico file del docfa precedente ma vengono dati come errori anche:

- la descrizione dei poligoni per il calcolo delle superfici sia per l'indicazione della tipologia sia per il calcolo grafico delle superfici. Ma, ripeto, il file dwg era lo stesso identico salvo le opportune fusioni, ad esempio i confini esterni non son ostati toccati, ecc.

- "errata rappresentazione dell'esposizione grafica" ....cioè?

In ogni caso non so a cosa si riferiscano con la diversa titolarità.

Non è che per caso in visura le uiu hanno una piccola discordanza nell'intestazione? Oppure nella quota? Tipo 1/1 invece che 1000/1000.... Il sistema non può fare accorpamenti se c'è anche una minima differenza. In caso con un'istanza allinei il tutto.

Lo sai tu,.. ma magari in visura c'è una virgola in più in meno,..oppure prop 1/1 invece di 1000/1000, a volte l'occhio non vede certe differenze in quanto convinti che sia la stessa persona,..invece per il sistema no !!!



Ops.. ho visto dopo la risposta di mariuolozorro,..ma come si dice ripetut..ecc..ecc...

AGGIONAMENTO

Faccio un breve chiarimento così da poter avere un consiglio su come proseguire percè la situazione si è fatta più complessa.

Il sig. Rossi decide di frazionare due uiu in tre unità, si hanno così i sub 1, 2, 3 e 4, di cui il sub 2 è un bcnc comune ai sub 3 e 4. Il Docfa viene accettato. Nel frattempo però il comune comunica che suddetto frazionamento non rispetta parametri edilizi e chiede una correzione e il ritorno a due unità. Il sig. Rossi ottempera e viene presentato un secondo Docfa, in cui il sub 1 e 3 diventano sub 5 ed il sub 2 e 4 diventano sub 6, che però viene respinto con una serie di motivazioni tra cui quella della "diversa titolarità". Tale diversità non è riscontrabile nelle visure effettuate: le ditte coincidono. Nella isura del bcnc non compare alcuna ditta.

Purtroppo di questo errore ci si accorge in ritardo e soprattutto il sig. Rossi aveva già provveduto a vendere il sub 6 (che però di fatto non esiste). Da visure catastali il sub 4 è proprietà del sig. Verdi, i sub 1 e 3 del sig. Rossi.

Ora, per favore correggetemi gli errori, bisognerebbe passare la proprietà del sub 2 al sig, Verdi (COME?) e poi effettuare una fusione col sub 4. Con altro Docfa bisognerebbe fondere i sub 1 e 3. Oppure come si procede?

Come già detto se la titolarità è diversa (come nel tuo caso) non puoi accorpare il BCNC ad un solo sub.

Nel tuo caso dovresti fare 2 docfa :

1) sopprimere il sub. 2 con denuncia di variazione (causale altre - origina il sub.6);

2) creare il nuovo sub. 6 con denuncia di nuova costruzione ( unità afferenti causale altre deriva dal sub. 2) con qualità F1 apponendo come ditta catastale rossi e verdi con titolo proprietà quota presumo 1/2 ciascuno o altra quota in base ai millesimi e nel campo eventuale specificazione del diritto devi scrivere :QUOTE PROVVISORIE DA DEFINIRE CON ATTO LEGALE .

Poi con atto pubblico rossi vende a Verdi la quota di tale sub.

Come aveva fatto ROSSI a vendere a VERDI il sub 6 se non esistente?

Non saprei! Ma è stato fatto....

Ci deve pur essere un atto.

L'atto ci sta. Ma io non posso entrare nel merito si poteva o non si poteva fare. Cercherò di verificare con atto alla mano cosa è del sig. Rossi e cosa del sig. Verdi. Probabilmente sono passati al sig. Verdi sia il sub 2 che il sub 4, ma da visura (perdonatemi l'ignoranza...ripeto che sono una neofita) ho la certezza solo del sub 4.

In ogni caso avrei bisogno di un consiglio su come procedere.

Pensavo si potesse fare uno SCORPORO del bcnc con un docfa di variazione creando una parte comune e successivamente con docfa di nuova costruzione creare una nuova unità afferente "costituzione ex parte comune". O almeno è questo che ho trovato come possibile soluzione spulciando varie linee guida.

Cosa ne pensate?

La soluzione di Orlando 1973 mi è poco chiara nel punto 2.

Qui di poco chiaro c'e' solo la tua esposizione .

Ti viene chiesto se la titolatita' è la stessa e tu rispondi :

La titolarità è la stessa, ovve la ditta è sempre la stessa persona.

In italiano significa che su tutti i 3 sub c'è' lo stesso nominativo ( Rossi per quota 1/1 ) .

Poi dici che il sub. 4 viene venduto da rossi a verdi ivi compreso un fantomatico sub. 6 che dovrebbe essere il sub. 2 , e pentanto in catasto dovresti avere quanto segue :

- sub. 1 = rossi ;

- sub. 2 = BCNC ( quando costituito comune a tutti i sub .)

- sub. 3 = rossi ;

- sub. 4 = verdi .

Quindi la titolaritaà non è la stessa come da te detto precedentemente .

Perdonami non si capisce niente .

La soluzione di Orlando è l'unica percorribile, in parole povere ti sta dicendo che:

-devi sopprimere il bcnc, 1°docfa

-costituire una nuova unità corrispondente al bcnc, ma intestato ad entrambi i sig.ri verdi e rossi 2°docfa

-andare dal notaio dove si provvederà a vendere l'unità creata al giusto proprietario

-accorpare la nuova unità al resto dell'appartamento 3°docfa



come detto da altri colleghi accertati con gli atti, se il sub 6 non esiste in visura cosa gli ha venduto?