Buongiorno!

Sto redigendo un docfa di un immobile attualmente censito come F/2 in quanto è stato recentemente ristrutturato (con permesso di costruire) ma solo in parte. Diciamo che è stato ristrutturato a metà a causa della mancanza di liquidità quindi dei 5 vani originari solo 3 di questi ultimi sono stati resi abitabili. Gli altri 2 sono allo stato grezzo senza pavimenti, con infissi di fortuna e senza intonaco civile. La parte abitabile e quella al grezzo sono comunicanti e sono separate da una porta.

I miei dubbi sono i seguenti:

- E' possibile riportare nella stessa scheda planimetrica l'intero immobile? (La particella è unica);

- La destinazione dei vani non ultimati quale sarà? Posso scrivere locale non ultimato?

- Che poligono dovrò utilizzare? La parte al grezzo è palesemente non abitabile.

E' la prima volta che mi capita un caso del genere e non so come muovermi per evitare problemi futuri ai proprietari.

Se avete bisogno di ulteriori elementi sono a disposizione. Come sempre grazie in anticipo per eventuali consigli, buon lavoro!

conviene che l'immobile venga completato in ogni sua parte come da permesso di costruire e poi alla fine procedi alla variazione catastale! che senso ha accatastare un intero immobile parzialmente????

saluti

Sperando che non scada il titolo autorizzativo.

Concordo con Cesko conviene aspettare ma se i lavori non li finisce prima che scada il permesso, l'immobile va accatastato lo stesso, vuoto per pieno, compreso le due stanze.

Saluti.

se scade..... può presentare sempre una S.C.I.A. e/o C.I.L. per completamento dei lavori non ultimati.

saluti

Ma se la parte completata ha una sua autonoma funzionalità di reddito, potrebbe fare due sub, completo ed F3, poi in seguito unificare il tutto -

tutto verte sul permesso di costruire rilasciato...... non mi sembra opportuno frazionare anche se temporaneamente l'immobile in due unità immobiliari (per me non ha senso)!

ecco perchè conviene che l'immobile venga ultimato in ogni sua parte e poi si proceda con la variazione catastale.

saluti

O.k. ma se la parte dei tre vani è utilizzata regolarmente, come la mettiamo con allacci enel, gas, tari, tasi, imu, cipu, rape, triu e compagnia bella ???

Grazie per le risposte!

Effettivamente la parte completata è già utilizzata dai proprietari e non hanno intenzione, almeno per ora di completare i lavori. Sono stato incaricato di fare accatastamento in quanto ne hanno bisogno per la successione.

Secondo voi, posso poligonare con poligono G la parte non ultimata giustificando tutto in relazione?




Quindi all'ADE non importa che la parte non ultimata sia inutilizzabile? Se ad esempio l'immobile rimane così per altri 15 anni pagano le tasse su tutti e 5 i vani come se fossero abitabili?

Secondo me non te lo accettano il docfa. Se è per una successione conviene accatastarla tutta. Al limite puoi proporre una classe inferiore rispetto alla normale spiegando in relazione dei vani inutilizzabili. Ma devo dire che è poco credibile. Con la porta di collegamento poi...Dovevano iniziare un progetto prima di ristrutturare senza le due stanze. Evidentemente il titolo autorizzativo non è conforme senza le due stanze, dal punto di vista urbanistico. Come dicono all'Agenzia quando vengono accertati questi casi: c'è stata una cattiva gestione della proprietà dal punto di vista finanziario/esecutivo, a cominciare dalla fase preventiva di progetto.

Quando si procede ad una ristrutturazione importante è necessario effettuare un piano economico finanziario che ti permette di garantirti la esecutività dell'opera. Se non c'è abbastanza liquidità non si deve procedere, oppure si deve adeguare l'opera alla disponibilità economica.

Se la porzione realizzata può essere una unità immobiliare che può avere vita urbanistica propria, conviene fare un progetto SCIA in variante in comune in cui si legittima lo stato finale senza le due stanze. A quel punto penso possa andar bene l'accatastamento della sola parte realizzata e rifinita, ma se l'immobile è già interamente censito all'urbano, togliere quelle due stanze dal catasto è durissima !



Saluti

Grazie mille della spiegazione! Adesso è tutto chiaro!

Buon lavoro.

Scusa se ne approfitto ma mi è appena venuto in mente un altro dubbio.

Accatastando l'intero immobile con le destinazioni come da permesso di costruire, non andrei a fare un falso? In caso di sopralluogo (probabile) dell'agenzia come giustificherei la parte non ultimata? Se ad esempio scrivo soggiorno e in realtà è un vano al grezzo secondo me mi fanno problemi. Cosa ne pensi?

Per evitare questo, basta che informi della notizia in relazione docfa e spieghi perchè ritieni di accatastare l'immobile finito. Scrivi che è perchè vuoi dotare tutto il fabbricato della idonea e definitiva rendita catastale con l'immobile considerato ultimato in tutte le sue parti sebbene non lo è per due stanze rimaste al grezzo. Però controlla come viene gestita la fine dei lavori in comune rispetto al tittolo autorizzativo.



Saluti

Perfetto, grazie mille!