Cari colleghi

Mi hanno commissionato una pratica per il cambio di destinazione d’uso di un immobile, da casa di civile abitazione ad ufficio.
Il proprietario dell’immobile vuole presentare il cambio di destinazione d’uso solo in catasto e non al comune in quanto ci sono stati dei contrasti con l’ufficio tecnico (devono affrontare una causa per presunta demolizione abusiva).

Come tecnico io gli ho avvisati che sarebbe meglio presentare prima la pratica di variazione in comune e poi procedere con un Docfa per la variazione in catasto ma, il proprietario non né vuole sapere.

Secondo il vostro parere vado incontro a “guai particolari” se redigo solo la pratica catastale omettendo quella al comune?

Eventualmente, una specifica lettera di incarico dove si specifica che sono stato incaricato di svolgere SOLO ED ESCLUSIVAMENTE la pratica al catasto sarebbe sufficiente a pararmi le spalle??

Grazie, anticipatamente.

AHO!! RAGAZZI NIUNO HA CONSIGLI DA DARMI??

caro wiki

non credo che tu corra particolari rischi e te lo spiego subito narrandoti la mia ultima esperienza personale
ho da poco presentato in comune la richiesta per un autorizzazione edilizia, ma al momento del ritiro era sorto un problema.
l'immobile oggetto dell'autorizzazione era stato "riaccatastato" con una destinazione d'uso diversa da quella originaria. variazione che sarebbe dovuta essere successiva a un cambio di destinazione d'uso precedentemente completatata in comune appunto.
tale cd d'uso in effetti era stata presentata (in comune) ma non era stata portata a termine (mancavano dei documenti). quindi in comune il locale era rimasto con la vecchia dest d'uso, ma il tecnico (che aveva pres il cambio di dest d'uso senza COMPLETARLO) ha pensato cmq di procedere con la variazione in catasto. il locale successivamente ha cambiato proprietario...come se ne sono accorti in comune? hanno richiesto l'atto di proprietà del locale prima di procedere con il rilascio dell'autorizzazione edilizia (presentata dal sottoscritto) e si sono accorti dell'incongruenza (l'atto di proprietà riportava la dest d'uso "errata" o meglio "non completata") con gli atti da loro posseduti.
morale della favola: devo provvedere ora io alla variazione catastale riportando in catasto il locale alla dest d'uso che gli compete (e che è ovviamente quella registrata in comune) ma credo che sul tecnico che ha commesso l'errore eventualment potrebbe rifarsi il proprietario attuale che ha comprato un locale con una dest d'uso non corrispondente a quella effettivamente posseduta e che ora soprattutto mi dovrà riconoscere anche l'onorario per la variazione catastale (a proposito + o - quant'è? potresti dirmelo???).
(sono graditissimi consigli e dritte su "variazione catastale"...è la prima che faccio credo che sia un caso abbast semplice locale unico da artig a commerciale...)
hankfan

Grazie hankfan


In risposta alla tua domanda, solo variazione, quindi comunque pratica docfa, da 300 a 400-450 (dipende dalla difficoltà) comprese le spese di una 1 scheda planimetrica e, non stai "rubando" niente.

Tornando un'attimo al mio quesito, quindi tu dici che a questo punto posso fare solo la pratica catastale "fregandomene" del cambio di destinazione d'uso al comune, se gli faccio una lettera di incarico specificando che sono stato incaricato solo per la redazione della pratica catastale sarei più tutelato?

Oppure la mia è una preoccupazione eccessiva??

con una lettera d'incarico "ad hoc" 6 sicuramente al riparo da qualsiasi tipo d'inconveniente, anche se a mio parere l'unico che potrebbe rivalersi su un tuo eventuale "errore professionale" è, a quel che ho capito, il proprietario stesso, e dal momento che è lui stesso a spingerti in questa direzione non rischi niente cmq...piuttosto ti consiglerei di far capire al proprietario che "il-nodo-verrà-al-pettine-cmq": cioè al primo intervento su quell'immobile (autorizzazione, concessione eccetera) ci sarà discordanza tra cosa risulta in catasto e cosa in comune (anche se in questo senso esiste la possibilità, come è avvenuto al mio cliente, di essere gabbato acquistando un "commerciale" travestito da "artigianale", per poi ritrovarsi la gatta da pelare appena ha provato a modificare l'immobile quindi, se tanto mi da tanto, anche il tuo cliente potrebbe fare altrettanto gabbando il prossimo, il che non è corretto in senso assoluto ma è anche vero che, a mio parere, non rientra nelle tue responsabilità sia legali sia morali).

saluti

ps una piccola cosa: in aso di variazione senza modifica di niente altro non devo creare un nuovo subalterno giusto? grazie ciao

secondo me lo stai proprio regalando...

risposta ad hankfan:

è solo un cambio di destinazione d'uso, quindi no, ma ricorda "dipende anche dalle teorie del catasto" se preferiscono o meno sopprimere e crearne uno nuovo oppure come li tuo caso (solo variazione di destinazione d'uso) confermare il vecchio subalterno.

per gianco 78:

Quindi quanto è il prezzo giusto???

se l'adt ti fa semplicemente variare il sub. penso che € 500,00 iva esclusa :lol: vada bene, se invece bisogna sopprimere e costituire aggiungerei anche le spese catastali :wink:

OK GIANCO 78

ma se qualche collega che conosco va al ribasso???

per quella cifra sono capaci di redarti sia TM che Docfa (non capisco come facciano).

Ho fatto un preventivo per TM + Docfa, giudicato esagerato dal committente, poi...... arriva il collega e se lo aggiudica per la cifra che hai citato. Ma ti pare, io gli ho risposto che per quel prezzo (sono stato un po' sbruffoncello ma ci voleva) no accendevo neppure lo strumento.

di problematiche del genere ce ne sono a centinaia sul forum, considera che ci sarà comunque sempre qualcuno che chiederà meno di te, ed un motivo c'è (la qualità scarsa). Io preferisco pattuire il prezzo prima e se non va bene non importa, meglio la qualità che la quantità, a lungo andare paga. Se poi a te conviene fare il lavore ed essere sottopagato è una tua scelta ma forse hai sbagliato mestiere... :wink:

Concordo pienamente per la discussione sulla concorrenza professionale (oserei dire sleale..) ed il prezzo mi sembra buono...specie se adesso hai abilitato magari l'invio telematico...(risparmi la gita in catasto...).

Per la storia del "pararsi il c... (spalle)" secondo me ormai la lettera di incarico dovrebbe essere obbligatoria per tutto quello che ti chiedono di fare...magari indicando anche le tue osservazioni in merito...per esempio:

"Il Sig. Pippo Pluto con la presente mi conferisce incarico per redigere pratica di variazione catastale riguardante il cambio di destinazione d'uso dell'immobile ecc. ecc. ecc..
Avendo preso atto della documentazione relativa per la redazione della pratica stessa ho prontamente avvertito il Sig. Pippo Pluto della necessità di redigere anche pratica comunale, ma lo stesso mi intimava e commissionava solamente la pratica catastale, assumendosi tutte le responsabilità riguardanti all'omissione sopra indicata."

Potrei aver scritto un sacco di caz.....ate ma....a volte meglio scrivere 2 righe in più che poi rimpiangere dopo di non averci pensato no?

Ciao

Non misembrano c.....e quelle che hai scritto anzi, nella lettera di incarico specifico e sottolineo che io comunque ho messo in guardia il committente sul da farsi ma lui non nè vuole sapere (vuole la pratica "a metà").

Dipende dalla conformazione fisica se si può considerarsi accessorio o meno, non dall'utilizzo che se ne fa. Posso avere un salone e adibirlo ad archivio, ma non per questo diventa un accessorio, ma rimane vano principale. Stesso discorso per la sala di attesa.

Saluti.