Buonaserata a tutti,

devo eseguire un docfa di divisione, inerente ad una villetta in provincia di Milano.

La villetta a due piani fuori terra è stata oggetto di pratica edilizia per la formazione di una nuova scala di collegatento esterno dei locali al piano primo, mentre la scala interna è stata eliminata, creando due nuovi locali ai rispettivi piani.

Il piano primo sarà oggetto di vendita e l'area a giardino intorno l'immobile diventerà BCNC alle due nuove abitazioni.

Per il catasto (come mi è già capitato) le due abitazioni restano A7! MA SE NON HANNO PIù LA CARATTERISTICA DEL GIARDINO DI PROPRIETA', PERCHè???

GRAZIE!

Categoria A/7 (abitazioni in villino) - Per villino deve intendersi un fabbricato, anche se suddiviso in unità immobiliari, avente caratteristiche tipologiche e costruttive tipiche (del villino), nonché aspetti tecnologici e di rifinitura propri di un fabbricato di tipo civile e dotato, per tutte o parte delle unità immobiliari, di aree cortilizie a giardino.

Questo risulta nella Nota Ministero delle Finanze 4 maggio 1994, N.C-1/1022

Quindi la Categoria A/7 va ricondotta alla tipologia costruttiva dell'intera costruzione (dotata di area cortilizia a giardino) e non alla singola unità immobiliare visto che possono essere presenti nel fabbricato più unità immobiliari.

Sarebbe da approfondire, invece, se la dotazione delle aree cortilizie per alcune delle unità immobiliari debba intendersi come aree cortilizie di uso esclusivo oppure basta solo che almeno due unità immobiliari abbiano diritto ad un giardino comune per poter considerarsi il tutto in A/7.

Perchè il giardino rimane quello e concorre all'assegnazione della giusta categoria degli immobili che hanno il giardino come sono gli A7.

I due immobili, derivati da un unico immobile, hanno un giardino, anche se a comune.

Secondo me non dovrebbero prenderti neanche il giardino come BCNC..

Se ho una villetta unica abitazione con giardino esclusivo, se voglio dividere l'abitazione in due appartamenti e per tutta una serie di motivi non posso o non voglio creare delle aree esclusive in merito al giardino che circonda la villetta, non vedo quale normativa mi impedisca di creare un B.C.N.C. ovvero mi costringa a conservare delle corti esclusive.

Fermo restando che in passato ho proceduto a divisioni di A/7, lasciando le unità derivate sempre come A/7, trattando le aree scoperte, nelle rispettive pratiche Docfa, così come il cliente mi aveva richiesto, senza che nessun tecnico catastale mi abbia eccepito qualcora in merito alle suddette operazioni svolte.

Il giardino già esclusivo di una villetta non può essere un BCNC come definito dalla circolare 2/84. In genere il bene comune non censibile è un androne, scale, locale centrale termica, locale vasche, aree esterne di camminamento e aiuole, ecc.



Saluti

Questa mattina sono riuscito a parlare con il responsabile dei docfa di Milano!

Il villino resta A7 anche diviso, con o senze giardino esclusivo o trasformato in B.C.N.C.

Se in villino/villa viene diviso in più di quattro unità abitative, allora in quel caso da a7 potrà divenire A3/A2.