Buonasera a tutti,

sto procedendo al frazionamento di un terreno, con all'interno due unità immobiliari avente ognuna un subalterno, ma edificate in aderenza.



Il terreno in esame, è di proprietà proindivisa per 1/3 del decuis, e per 2/3 del fratello ancora in vità, mentre le 2 U.I. son di proprietà esclusiva.

SITUAZIONE ATTUALE:


Alla morte del de cuius, i fratelli dopo aver fatto la successione, hanno deciso di comun accordo di assegnarsi ad ognuno un lotto di terreno, corrispondente alla quota ereditata dal de cuis in forza di successione, avvisati comunque sempre dei pericoli di lottizzazione abusiva, che non dovrebbero esserci finchè il terreno non viene adibito a scopo edificatorio. Stiamo parlando di circa 970 mq cadauno.

Il problema è arrivato quando si è trattato di dividere l'abitazione.

Il mio suggerimento, era quello di fare una perizia estimativa e stimare il valore di mercato dell'immobile, dopodichè metterlo in vendita e spartire il ricavato, oppure decidere il da farsi, come per esempio farlo ritirare ad uno dei 3 fratelli, visto che comunque è quasi impossibile si riesca a venderlo ad un privato.

Ma il fratello proprietario dei 2/3 e anche dell'abitazione attaccata ossia l'abitazione n° 1, non ha voluto sentire ragioni.
Lui mi ha chiesto espressamente che ANCHE l'unità immobiliare venga divisa in 4 porzioni.e che gli venga assegnata la quota che confina con la sua casa, in modo da poterla ampliare in futuro.

Ovviamente, essendosi occupato da sempre di tutto lui, manutenzione etc... gli altri 3 fratelli, secondo lui, dovranno accettare per forza. Uno è gia d'accordo...

SITUAZIONE RICHIESTA


Alle mie rimostranze, dove cercavo di convincerlo che secondo me era una soluzione che non aveva senso, e che era molto difficile anche metterla in pratica, anche se lui diceva che poteva comprare a buon prezzo gli altri 3 spezzoni di casa, sempre il mio cliente continuava ad insistere nel fatto di voler frazionare cosi.

Il mio dubbio è questo:

- a livello catastale è possibile fare una divisione del genere?
Io penso di no!!

- a livello comunale forse si, anche se la situazione sarebbe molto ingarbugliata.
Bisognerebbe fare un frazionamento della casa,andare dal notaio con i fratelli e intestarsi il proprio 1/4.

Che suggerimenti sentite di darmi?

Grazie a tutti e buon week!!!

è una domanda impeccabile come forma, e ti sei risposto da solo, ma il contenuto non credo!

se leggi questa FAQ :

www.geolive.org/modules.php?name=Forums&...

ti rendi conto che non è possibile frazionare l'uiu a fettine come ci proponi!

nemmeno se interviene un giudice uso a tagliare i salumi!.... 8O :lol: :P :wink:

Come....MI...propone....

....Gianni....vai e faglielo capire

Pero....magari si potrebbe stralciare solo un pezzo, e il resto lasciarlo intatto....facendo una pratica di frazionamento di un'unità immobiliare e conseguente ampliamento di quella adiacente...

A mio modestissimo parere (ma lascio andare avanti i Guru) occorre innanzitutto presentare la successione, senza apportare modifiche all'appartamento 2, che diventerà di proprietà indivisa...

Poi, in base agli "accordi" che i fratelli raggiungeranno (uno vuole già vendere/regalare, gli altri boh) si potrà pensare ad un'eventuale divisione, che non potrà però essere fatta "a spanne" ma dovrà avere un senso, sopratutto dal punto di vista della funzionalità (catastale e reale) di ciò che resterà dell'app.to 2, anche alla luce dell'art. 1112 del Codice Civile:

"Cose non soggette a divisione

Lo scioglimento della comunione non può essere chiesto quando si tratta di cose che, se divise, cesserebbero di servire all'uso a cui sono destinate."


Ma se un fratello è già convinto di poter comprare a buon prezzo le quote di proprietà degli altri fratelli, per quale motivo si desidera realizzare una siffatta divisione??

Buon lavoro 8)

Ciao Malteser, la successione è stata già presentata.

Per quanto riguarda la casa, praticamente il fratello convinto di poter comprare le restanti 3 quote dell'unità immobiliare attua questo discorso:
le restanti 3 quote, non le venderete mai e saranno inutilizzabili anche per voi. Io vi offro un "tot.". O questo o niente. Nel frattempo lui si amplierebbe la sua casa, fondendola con la sua quota.

Il fatto è che davvero sarebbe cosi.

Catastalmente diciamo che si potrebbe creare un nuovo subalterno che puo' essere venduto, e poi fatta richiesta di concessione edilizia volendo per creare un unica U.I.

Ancora Grazie

Questo a casa mia si chiama danno economico procurato agli altri 3 fratelli

Fai molta attenzione ad operare divisioni che, come dici tu, rendono inutilizzabili le singole porzioni e quindi violano il disposto dell'art. 1112 C.C.

Una cosa del genere un qualsiasi avvocato te la smonta in 2 minuti

Buon lavoro 8)

condivido senza ombra di dubbio!

Word! il cliente mica ha sempre ragione! soprattutto se è prepotente!

vedi un pò se riesci a tirare fuori il ragno dal buco !

Ma l'incarico chi te lo dà e quale è.

Ti ricordo che in questi casi è quanto mai indispensabile formalizzare un dettagliato incarico scritto e soprattutto sottoscritto da tutti gli aventi diritto.

......ricordati dell'ortolano!!!

Saluti

L'incarico me lo ha dato uno dei tra fratelli, ma anche gli altri ne sono al corrente.

A parte che ancora non sto ufficializzando niente.

Io sto facendo una proposta, specifincando bene in relazione che sto andando incontro a tutte le richieste del mio cliente.

Non sto facendo niente di mia spontanea volonta.

Il cliente lo so che non ha ragione. Ma davanti alla sua ostinatezza, che devo fare? Io ho spiegato a lui che non è una soluzione valida, ma lui continua a volere cosi.

Bè non puoi certo farti trascinare dal cliente a compiere un illecito...

Anche perchè tu firmando i necessari atti di aggiornamento propedeutici alla divisione, ti rendi corresponsabile di questo!!

Immagina soltanto che, a frazionamento già avvenuto, uno dei fratelli si "illumini" e scopra l'inghippo, e corra da un avvocato... che fai?? Hai già entrambi i piedi nella m.... :?

Una lettera di incarico, con ben specificate tutte le operazioni richieste e necessarie, sottoscritta da TUTTI gli aventi diritto, potrebbe salvarti il posteriore... ma anche no.

Infine, che categoria e classe immagini di dare a 4 unità che, ognuna presa singolarmente, non possiedono un'autonoma funzionalità reddituale?
F/4??
Che magari in sede di vendita ti obbliga a dichiarare il valore di mercato (stabilito come?), con il 10000% di possibilità di accertamento da parte dell'AdE? 8O

Calma, calma innanzitutto.

Mmmm...no....

l'idea è quella di stralciare solamente la parte da annettere a quella del mio cliente, e lasciare l'altra a se stante, proindivisa tra gli altri 3 fratelli.

Le soluzioni si trovano, ma io non lo trovo una cosa giusta.
E d'altronde, l'ho specificato più volte al mio cliente, e lo scrivero' anche nella lettera d'accompagnamento che consegnerò agli altri 3 fratelli.

Ciò non toglie che l'incarico te lo devono conferire tutti e quattro, consapevolmente informati, con tanto di firma leggibile e documento allegato!!!

Fino a che non fanno la divisione tutti sono proprietari di tutto.

Saluti

Bhe Gaetano, sul tuo discorso, non ci piove.

Gli altri 3 fratelli sanno che stiamo procedendo all'impostazione della divisione.

Io per ora mi son limitato a fare una bozza di quello che sarà il frazionamento del terreno e quello ipotetico dell'unità immobiliare, il tutto corredato da relazione tecnica e piano di divisione.
Ciò non toglie che qualcuno si possa impuntare e possa dire, legittimamente: " a me quell'impostazione di divisione non va bene"!!

Io ora presento una bozza, non devo presentare ne niente in catasto ne niente in comune.
Quando tutti saranno d'accordo, mi faro' firmare da tutti sia gli elaborati che i disegni per accettazione, metterò i picchetti in loco, e solo dopo si potrà presentare il tutto in comune, poi in catasto, e poi finalmente dal notaio.

No?

;)

yes!!!

non per nulla sei un campione del mondo! :wink:

ciao