Cari colleghi intanto buona giornata..
Mi trovo un po' in difficoltà nel redigere una pratica che se può sembrar banale di primo acchito, ragionandoci un po' sopra tanto banale non è..

Un mio cliente possiede 1 casa di sua proprietà, sviluppata su 2 livelli (P.T. e P.1) con annesso garage e B.C.N.C. ovvero la corte.
Mi chiede di dividere tale casa in 2 unità immobiliari che diventeranno autonome: la prima al piano terra mantenendo il vecchio ingresso e la seconda al piano primo realizzando una scala esterna al fabbricato ricadente in parte di B.C.N.C. (ovviamente la scala interna che prima dava accesso la P.1, ovvero la zona notte, verrà demolita)
Preciso che tale fabbricato è già censito al catasto fabbricati.

Semplicissima da fare se non che il cliente mi chiede prima di iniziare le pratiche edilizie ed i lavori, di dividere catastalmente tale unità in modo di poterle prima vendere ed intestare i relativi permessi di costruire e i vari lavori ai 2 nuovi proprietari.

Mi trovo ora in difficoltà nell'impostare la pratica per i seguenti motivi:

1. Dal primo momento avevo pensato di realizzare 2 F4, ove nel primo avrei disegnato il perimetro del P.T. e nel secondo il perimetro del P.1 e la relativa occupazione della scala esclusiva al P.T.
Tale modo di operare mi è stato sconsigliato dall'AdT vista la circolare 4 che impone secondo l'AdT, che tale categoria deve essere transitoria, ovvero non più di 6 mesi mentre per l'espletamento dei lavori edilizi per l'inserimento delle nuove unità in cat. A potrebbero passare anche anni.

2. Allora come da nota 15232, dividiamo tale fabbricato in porzioni di unità unite di fatto con le altre rispettive porzioni. Tale soluzione mi obbliga però a riportare lo stato attuale dell'edificio, con rispettiva scala interna di collegamento tra le 2 unità e preclude l'inserimento della nuova scala esclusiva per il nuovo sub. al P.1. Quindi al momento dell'atto tale scala esterna, con relativa area di occupazione non sarebbe citata e si verrebbe a creare uno sconfinamento da correggere poi con un atto successivo.

Voi come vi comportereste? Grazie mille per i vostri utilissimi consigli. :oops:

...la procedura con porszione di unita' unita di fatto..ecc., non mi sembra corretta, tale procedura si utilizza solo in casi di ditte diverse, non rientramo pertanto in tali casistiche.
i procederei alla divisione, attribuendo al piano t la scala esclusiva, che poi verra' demolita, al piano primo la indicharei come gia' chiusa...e per quanto riguarda la futura scala esterna, attribuirei , la sup su cui la stessa insistera', come corte esclusiva del p.1.

Io non ci vedo grosse difficoltà.

Fai la divisione catastale con le porzioni unite di fatto come hai detto, oppure fai una cessione di quota indivisa calcolando i millesimi di proprietà dello stato finale; fai il progetto dello stato finale delle 2 unità e lo alleghi all'atto con dichiarazione che scopo della divisione è arrivare a realizzare quanto in progetto con relativa assegnazione delle unità in progetto alle parti.
A fine lavori: variazione catastale secondo lo stato finale; chiusa la pratica.

--Ciao

Salve treepwood_g,
Per esperienza ti posso dire che non puoi e non devi frazionare l'unità immobiliare se prima non esegui i lavori.
Un tale frazionamento comporterebbe difformità tra ciò che trovi in ctasto e ciò che hai nel progetto del Comune.
1. Il notaio non potrà fare l'atto
2. Il Comune non ti accetterà la pratica edilizia x difformità
Una soluzione è quella che hai appena detto, porzione di u.i.u specificando che è per trasferimento di diritti, ma la vedo ardua.
Ti consiglio di fare la pratica urbanistica,(che sarà in ogni caso unica) i lavori e poi la divisione.
saluti

...fermo restando che chiaramente devi procedere alla pratica urbanistica, non e' assolutamente necessario che i lavori siano fatti prima della divisione (catastale), tanto piu' se il prop. intende vendere nello stato di fatto e non a lavori eseguiti.
La pratica di divisione per la vendita a ciascuno dei nuovi prop. deve essere chiaramente fatta prima dei lavori e non dopo.
Se l'attuale prop. intende invece vendere a lavori eseguiti allora la fai dopo.
Chiaro che se procedere prima o dopo dipende dalle intenzioni del proprietario.
Nessuno potra' mai obbligarti a eseguire i lavori prima di vendere.

salve bioffa69,
Per rendere le due unità indipendenti dovranno essere eseguiti i lavori, altrimenti non lo saranno mai. Come fai ad accatastare due unità che non sono autonomamente fruibili? Disegni la scala o le distribuzioni interne come se già fossero fatte? sai cosa succede se dichiari in catasto una situazione diversa dalla realtà?

...ciao, no chiaramente intendo dire che lo dividi catastalmente, proprio per la vendita, ma non modifichi la situazione se i lavori non sono fatti.
Probbabilmente le unita' derivate dovrebbero essere classate in f/4, ma visto che non si puo' , le classa come sono attualmente.

Ciao, io ho presentato una pratica identica giusto settimana scorsa, AdT di Milano.

Villa su 2 piani, da dividere "formalmente" per poi vendere il PT ad un figlio e il P1 all'altro. Ciascun figlio aprirà poi una pratica edilizia distinta a proprio nome, eseguirà i lavori (tra cui la demolizione della scala interna che attualmente unisce i 2 piani, realizzazione di scala esterna, etc.), facendo infine seguire nuovo aggiornamento catastale.

Inizialmente io ho presentato un docfa con causale DIVISIONE, classando entrambe le ui in A7 (come previsto dalla Circolare 4/2009) e specificando nella relazione che si trattava di una divisione "formale" per consentirne la compravendita, ma che successisamente i nuovi aventi titolo avrebbeo provveduto a ristrutturare e a riaggiornare la planimetria etc. etc..
Me l'hanno segato sostenendo che non avendo il P1 un accesso autonomo, avrei dovuto definirlo come F4. Cosa che il Notaio non voleva per la mancanza di rendita.
Ho parlato allora con il Resp. dell'Ufficio che ha valutato la correttezza della pratica (conforme alla Circolare 4/2009) e la pratica è passata.

In bocca al lupo,
Marta