Ho parlato con un tecnico dell'at del catasto fabbricati questa mattina e mi ha confermato la procedura:

-docfa di soppressione attuale corte comune (bcnc)

-docfa per costituzione n° 2 areee urbane f1 (in cui indico che le quote verranno assegnate dal notaio in sede di trasferimento di diritti) e costituzione nuovo bcnc (la parte che deve rimanere comune a tutti)

-successivamente all'atto due nuovi docfa (uno per ogni nuova ditta delle due aree urbane) in cui riporto l'f1 a bcnc dei relativi sub



Mi ha inoltre consigliato di mettermi in contatto con il notaio e parlarne anche con lui prima di procedere.

Ma, il Notaio da dove "pescherà" le quote ?

Quale importanza avrà l'indicazione delle quote appropriate nell'Atto notarile ?

Che conseguenze ne potrebbero derivare da quote inesatte?

Ciao, buon lavoro.

Le quote e l'intestazione saranno proposte dal "bravo geometra", seguendo pedissequamente quanto riportato nella Nota dell'AdT n° 15232/02 al punto 4.

Per i due successivi aspetti è bene discutere la questione con un Notaio, perché sarebbe quanto meno "fastidioso" ritrovarsi al momento del rogito con qualcuno che sollevi dubbi in merito alla sua quota di possesso.

Saluti

Mi riallaccio alle discussioni sopra esposte:

Ho la seguente situazione:

- Palazzina su due piani formata da n. 2 unita' al PT e n. 3 al P1 con mappale n. 589 diviso in sub

- Area cortiva (bcnc) con mappale n. 589 e relativo sub comune a tutte le unita'

- La ditta intestataria ha gia' rogitato una unita' al P1 e naturalmente inserendo anche il bcnc

- Ora, arriva il secondo atto, per la vendita di unita' al P1, e il nuovo acquirente chiede di ridurre il bcnc (area cortiva) perche' richiede troppa manutenzione....

- La ditta costruttrice accetta di ridurre l'area in accordo con il primo proprietario

- Ora devo provvedere alla soppressione del bcnc per creare n. 2 bcnc con nuovi sub e nuova linea divisoria nell'EP

- Il notaio, chiede un incontro che avro' martedi, e mi anticipa che bisogna provvedere a stilare un regolamenmto di condominio ed anche un verbale d'assemblea (da allegare al rogito) per lo stralcio del bcnc e per svincolare il nuovo proprietario dalla manutenzione della restante area...

Secondo Voi, e' tutto regolare tutto cio'?

Aspetto un Vs parere

Ciao e grazie ....

Salve

Non mi pare proprio lineare la soluzione che presenti, bisognerebbe analizzare attentamente tutti gli atti di acquisto ed anche l'atto costitutivo di condominio.

Saluti cordiali

Penso di aver interpretato correttamente il tuo quesito:

589/1 BCNC crte comune a tutti

589/2, 589/3, 589/4, 589/5, 589/6 uiu

vendita 1^) 589/2 con BCNC 589/1 ...

vendita 2^) occorre prima ridimensionare il BCNC 589/1 che quindi verrà soppressa e ne deriveranno 2: 583/7 e 589/8, e all'acquirente della 589/3 nerrà attribuito il BCNC di minore superficie, rimanendo immutati i diritti acquisiti del 1° acquirente! e daldo facoltà ai futuri acquirenti la scelta di beneficiare dell'una o dell'altra soluzione.

Non riesco a comprendere la necessità del regolamento condominiale per regolare questa cosa, mentre al notaio va ricordato che il regolamento condominiale andava allegato o quantomeno fatto ed approvato anche alla 1^ vendita.....

o no?

mi piacerebbe sapere la giustificazione del notatio, che potrebbe essere anche del tutto a me sconosciuta!

Ciao Gianni

Non mi pare proprio in linea la tua soluzione con le norme catastali/giuridiche, bisogna pensare un'altra soluzione secondo me, prima di sbizzarirmi a rispondere vorrei sentire anche altri esperti sul campo.

Saluti molto cordiali

Stefano,

ti chiedo una cortesia che faresti a tutti i frequentatori e non solo a me:

tu sistematicamente riporti tutte le discussioni che precedono, anche più volte!...

ritengo superfluo e quando è assolutamente necessario sarebbe molto meglio riportare solo le parti che interessano!

tutto ciò per rendere più leggibile il tutto.

Ma veniamo alla mia ipotesi, dal momento che l'impresa venditrice unica ed esclusiva proprietaria, ha venduto solo una uiu, penso proprio di avere ragione e non conosco norme che vietino quello che propongo!

Nel malaugurato caso, invece che la norma esiste, ti sarei grato se me la fai conoscere qui.

grazie e saluti

quoto Stefano, non si puo' procedere in questo modo, cambiano le quote di proprieta' senza fare atti.....



infatti adesso esiste una corte comune a 5 unita', non piu' tutto stessa ditta e poco importa che 4 siano ancora alla stessa ditta.

se si procedesse come dice Gianni, si otterrebbero due bcnc la cui ditta non e' cambiata, visto che non sono stati fatti atti.



pero' con l'attribuzione che si vuole fare di fatto una corte sarebbe comune a 4 unita' l'altra a 5 unita', per cui anche colui che ha acquistato adesso su una corte avrebbe correttamente la sua quota di 1/5 (per semplificare), mentre sull'altra si ritroverebbe la quota di 1/4..impossibile !!!

per fare cio' che vorrebbe fare inacefd, deve stralciare la corte , costituire due aree urbane, procedere a rogito in modo da cambiare le quote su quella che non vuole vendere...........con tutti i problemi di quote e possibilita' di poter ridiventare bcnc (perche' se le quote non corriponderano proporzionalmente ai millesimi, non potrai piu' farlo).



Saluti

Ciao Fabio, ti quoto al 100%, aggiungo solo qualcosa, se non ci fossero calcolate le quote millesimali, quando si compila il docfa per le due aree urbane basterà spedificare sulla relazione tecnica "assegnazione di quote provvisorie in attesa di perfezionamento con successivo atto pubblico".

Per gianni, hai ragione a volte, non sempre, riporto gli interventi precedenti, cercherò di stare più attento.



Saluti cordiali

Bene, queste sono discussioni da fare, e portare avanti, direi però meglio se supportate da norme, che a me non sovvengono.... sarà che perdo qualche colpo?..

ma in assenza di argomentazioni che demoliscano il mio castelluccio, permettetemi di spiegarlo meglio con un esempio pratico:

589/1 BCNC crte comune a tutti

589/2, 589/3, 589/4, 589/5, 589/6 uiu

1^ vendita): 589/2 con diritto al BCNC 589/1 ...

2^ vendita): L'acquirente della uiu 589/3 non desidera avere diritti sulla intera consistenza del sub1, occorre quindi prima frazionare il BCNC 589/1 che verrà quindi soppressa ed al suo posto ne deriveranno due: 583/7 e 589/8. Nell'elaborato planimetrico si evidenzierà che il primo acquirente rimarrà proprietario del sub 2 con diritto sui sub 7 e 8 e all'acquirente della 589/3 verrà attribuito il BCNC di minore superficie 589 sub8, e lasciando la facoltà ai futuri acquirenti di scegliere quale dei BCNC se il sub 7 o il sub 8 oppure se entrembi.

Mi sapete spiegare voi quale necessità, oltre alla estrema chiarezza nel redigere l'EP, di complicare una cosa semplice?

Il primo acquirente è soddisfatto perchè rimane integro il suo diritto sull'intera corte,

Il secondo acquirente è soddisfatto, perchè non deve sobbarcarsi l'oonere della manutenzione di tutto il parco,

L'impresa è soddisfatta, che così riesce a soddisfare tutte le necessità!

Se poi si vorrà anche regolamentare a posteriori con le quote millesimali, ben venga e buon pro per il collega che si divertirà un mondo a calcolare..

Cordialità

Il supporto normativo è il diritto italiano, permettimi che non mi trovi d'accordo con il tuo ragionamento. Allora se il sub. 1 nasce come BCNC a tutti, se tu lo dividi in due sub. 7 e 8 automaticamente restano comunque comuni a tutti i sub.. Tu non puoi quei due sub. cioè 7 e 8 assegnarli a chi vuoi tu solo con E.P., se prima non vengono compravenduti.

Ma per compravenderli li devi identificare solo esclusivamente con aree urbane, come ti ho specificato prima, cioè in una maniera tale che non siano più beni comuni.

Ho appena fatto una pratica simile, preventivamente concordata con il notaio, catastalmente l'ho risolta come appena descritto e l'atto pubblico è già stato fatto.



Saluti cordiali

Gianni stai scherzando penso, hai sempre detto anche tu che non siamo Notai, per cui non puoi cambiare le quote di diritto su una corte con una pratica , se una corte e' comune a 5 unita' per cui 1000/1000, non puoi dividere la corte e farne diventare una parte comune sola a 4 unita', perche le quattro unita' hanno prop. 800/1000, e per come stai procedendo gli attribuisci la quota di 250/1000 cad invece che 200/1000. (senza fare gli atti!!)

ripeto, che tutte le unita' siano ditte diverse o solo una poco importa, i giochi sono fatti e non puoi cambiare le attribuzioni cosi'.

Pero' penso che stai scherzando!



Saluti

O.K. aspetto che la situazione si chiarisca, anche dopo l'incontro con il notaio

Io quoto quanto interpretato da geoalfa...

Intanto grazie per le vostre utili opinioni, ci sentiamo presto...

Risposta:
probabilmente ho usato improrpiamente qualche termine, con il quale intendevo indicare la vastissima questione, che mi risulta difficile condensarla in poche parole, qui.
da una eclatante risposta fatta da anonimo_padovano, trovo:
Tranquillizatevi perchè la questione è trattata nella Circolare n. 134 del 6 luglio 1941, al paragrafo 33 (Planimetrie) recita:
"Le dipendenze di uso comune a più unità immobiliari non devono essere rappresentate in planimetria.
Esse invece devono essere dichiarate nella scheda di ciacuna unità immobiliare"
La circolare fa riferimento al vecchio mod. 1 dove si denunciavano le dipendenze di uso comune.
In ogni caso le parti comuni non si rappresentano nelle planimetrie.
Gli Uffici che le pretendono hanno sempre sbagliato!
Questo è poco ma è sicuro.
Altrettanto sicuro è che nelle planimetrie si rappresentano le dipendenze di uso esclusivo, come ad es. i cortili.
Confermo:
non è scritto da nessuna parte che le parti comuni a più unità immobiliari si rappresentano nelle singole planimetrie che descrivono le uiu;
Confermo ancora:
che sbagliano gli uffici che chiedono tali rappresentazioni.
In ogni caso, se l'Ufficio dovesse insistere, chiedi al Direttore che ti mostri dove è scritto che le parti comuni si rappresentano in planimetria, è semplice, no?
Comunque, qui si tratta:
di 70 anni di invecchiamento,
di roba da intenditori,
di gente di vecchio lignaggio,
di distillato di puro catasto,
di vero e proprio elisir catastale,
di profumo di planimetrie di impianto,
di Very Old Catast.

ma, tornando a SIMBA64 il quale mi risponde: Il supporto normativo è il Diritto Italiano
Ne sono convintissimo e strenuo difensore, però voglio farti notare che non proibisce me proprietario di disporre del bene a mio piacimento, infatti, posso vendere il mio parco come ed a chi voglio! Infatti venderò il mio parco 589/1 iscritto in Partita A, come BCNC comune a tutte le mie abitazioni.
Alla prima vendita al mio cliente che ha acquistato l'abitazione 589/2 gli attribuisco la comunione sul 589/1!
Sempre lo stesso Diritto Italiano mi consente di disporre della mia proprietà e quindi nel trattare con altro cliente la vendita della uiu 589/3, dispongo che dividerò il parco 589/1 in due sub 7, 8.
Pertanto così facendo rispetto l'impegno sottoscritto con l'acquirente B che manterrà la proprietà del 589/2 e manterrà intatto il diritto sui BCNC 589/7 e 589/8 (ex 589/1).
Inoltre mi riservo la facoltà di poter vendere gli altri alloggi attribuendo il diritto ai BCNC a seconda delle scelte e possibilità economiche dei futuri clienti delle uiu 589/4, 589/5 e 589/6.
Quindi mi avvalgo della libertà che mi consente il Diritto Italiano di sispoore dei miei stessi beni!

E, rispondendo a bioffa69 in genere non gioco mai, anche se in questo tread, sinceramente ho cominciato in tono scherzoso e se proprio vogliamo essere strettamente pignoli, nel fare la variazione DocFa sarebbe esatto ed indicato che la pratica venga anche fatta sottoscrivere per avallo dal cliente che ha già stipulato il primo atto di vendita.
Ribadisco che non occorre trasferire ( mediante divisione ) i singoli BCNC in quanto gli stessi sono caricati in partita speciale "A", quindi l'atto notarile deve essere di tipo di "ricognizione catastale".
Detto atto deve essere relativo alle unità immobiliari cui i BCNC sono collegati (atto soggetto a tassazione fissa) e regolarmente allibrate in catasto con la relativa ditta catastale
... poi con variazione docfa, relazionando e citando gli estremi dell'atto notarile, si rettifica il solo elaborato planimetrico ...

scusate se è poco, ma oggi vo di fretta!
Cordialità