Ciao a tutti, la situazione è la seguente vi è un appartamento molto grande, utilizzato da due persona metà ciascuno ( la parte destra a tizio e quella sinistra a caio).
L'unità immobiliare è unica e la concessione edilizia è per un unico appartamento!

Adesso vi è la necessità di dividerlo catastalmente. Perchè sulla metà di caio verrà iscritta una iscrizione.
Quale causale usare?

Pensavo divisione in fondo nessuno vieta che un unico appartamento possa essere formato da due sub!

Mi confermate?
grazie

Per come poni la questione, dal punto di vista catastale, e' sicuramente divisione la causale da usare nel docfa.

Pero', a mio parere, devi sanare questo appartamento iniziale anche dal punto di vista urbanistico, perche' da una unita' abitativa, passi a due.

Meglio non trascurare l'aspetto urbanistico, potrebbe anche il catasto, in fase di presentazione del docfa, chiederti notizie in merito a tale aspetto (urbanistico).

Molte persone, in maniera ignorante, pensano che sanando un bene dal punto di vista catastale, sia tutto apposto.
Invece non sanno, magari anche in buona fede, che un immobile per essere apposto sotto tutti i punti di vista, va sanato anche urbanisticamente.

Saluti sanabili

A mio parere se non ci sono opere edilizie, finalizzate al distinto utilizzo delle due abitazioni che attualmente è impossibilitato se non come unica unità, anche del tipo aggiunta di cucina e bagno, dal punto di vista urbanistico non vedo necessità di richiedere alcun permesso. Quindi può essere giusto frazionare solo catastalmente l'immobile con causale divisione.
Quello che però pare a me importante riguarda l'aspetto giuridico.
A chi è intestato l'intero fabbricato. Sembra di capire che gli aventi diritto dell'intero fabbricato siano entrambi i soggetti che solamente utilizzano l'immobile in maniera distinta ma non hanno l'intestazione esclusiva del bene che usano, anche se hanno costruito ognuno a spese proprie la porzione che interessa.
Quindi occorre verificare, appunto l'aspetto giuridico, anche perchè l'iscrizione deve andare in carico alla porzione intestata esclusivamente al soggetto che chiede il prestito per non gravare l'altro soggetto di una ipoteca che non ha chiesto. La banca comunque richiederebbe la firma di tutti i soggetti e questa questione verrebbe comunque a galla inevitabilmente.

Saluti assoggettati. :wink:

Eppure l'Articolo 10 del Dlg 380/2001, riprendendo la Legge nº 10/1977, la Legge nº 47/1985 ....

Art. 10 (L) - Interventi subordinati a permesso di costruire
1. Costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire:
a) gli interventi di nuova costruzione;
b) gli interventi di ristrutturazione urbanistica;
c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso.

Ora, sarebbe da discutere se il frazionamento di un'unità immobiliare sia possibile, oltre che con Permesso di Costruire, anche con la presentazione della SCIA (direi proprio di si), oppure della DIA.

Rammento che il mio intervento ha solo carattere "urbanistico", lasciando al proseguio della discussione i problemi legali, catastali, giuridici, ecc.
Ciao, buon lavoro.

Scusate, avevo capito che la domanda era posta come divisione catastale, e non ci fosse bisogno di effettuare interventi edilizi per rendere le unità indipendenti.

Se non ci sono interventi da realizzare, che permesso chiedo al Comune, o che SCIA dichiaro? E soprattutto, che oneri pago, se non eseguo opere murarie? Facciamo il sovrapposto in giallo e rosso...forse basta una tavola unica? O dobbiamo inventarci una mazzetta da demolire e da ricostruire?

Nel caso non fossero necessari interventi edilizi, non è richiesto il permesso di costruire nè la SCIA. La Legge che Claudio riporta credo sia molto chiara in tal senso laddove parla di "interventi di ristrutturazione edilizia..." che in questo caso, io capisco, che non devono essere eseguiti, anche perchè urbanisticamente gli immobili sono già divisi. Ed in questo caso occorre dividere solo catastalmente.
Occorre evidentemente controllare il progetto approvato in cui viene rilasciato il permesso di realizzare una unica unità immobiliare. Mi viene in mente l'impianto elettrico e la dotazione di un posto auto ogni unità immobiliare. Nel caso in cui dovesse essere necessario solamente effettuare interventi per la divisione dell'impianto elettrico, già questo richiede l'obbligo del titolo legittimante o la SCIA per l'intervento finalizzato al frazionamento. Stessa cosa se manca il posto auto. Le unità immobiliari che si vengono a creare devono avere tutte le caratteristiche idonee dal punto di vista urbanistico, se sono carenti anche solo di una di queste, bisogna intervenire, e allora occorre il preventivo Permesso di Costruire o SCIA.
Saluti dipendenti. :wink:

Totonno ha fatto bene a segnalare l'aspetto giuridico, e' chiaro che se l'ipoteca deve gravare solo un soggetto, prima bisogna identificare esattamente questa parte del fabbricato, sia catastalmente che giuridicamente.
Ma a questo punto verrebbe a galla l'aspetto urbanistico, il notaio dovrebbe citare la regolarita urbanistica (e qui concordo con dado48 e con me stesso).
In conclusione per avere una soluzione chiara e definitiva, bisogna che urbanisticamente, catastalmente e giuridicamente, sia tutto identificato in modo inequivocabile.

Saluti inequivocabili

Dunque, trattandosi di Leggi urbanistiche dello Stato e conoscendo abbastanza bene gli "italiani", in questi casi io cerco di applicare sempre ai miei contorti pensieri l'interpretazione restrittiva delle Norme.
E' fuori da ogni dubbio che il caso di aumento delle unità immobiliari di un edificio esistente sia da catalogare tra le opere di Ristrutturazione Edilizia e che tale intervento sia soggetto al rilascio di un Titolo Abilitativo, con la presentazione di un Progetto.
Ora, come giustamemente ricorda Simba64, è indispensabile che le nuove unità siano coerenti con tutti gli aspetti normativi oggi vigenti.
Per quanto relativo all'aspetto urbanistico, io dovrò individuare sugli elaborati grafici e nelle Relazioni di progetto la situazione esistente e dovrò dimostrare, laddove non vi saranno opere edilizie e conseguente assenza di gialli e rossi, la completa rispondenza al complesso delle norme urbanistiche ed igienico-sanitarie delle unità immobiliari ricavate, magari la sola individuazione con due colori delle due unità e dei rispettivi posti auto e/o garage.
Ma, secondo me, dovrò anche dimostrare che le superfici delle due unità non siano sotto la soglia dell'unità immobilare minima, che entrambe abbiano un servizio W.C. con superficie di almeno 4 m², dovrò entrare nel merito dell'eventuale suddivisione degli impianti ... e non so cos'altro ancora.
In fondo, quando avrò appurato con assoluta certezza che nessuna opera dovrà essere eseguita, mi recherò dal Tecnico comunale e, per ultimo, a Lui chiederò quali oneri dovranno essere applicati alla Pratica Edilizia, felicissimo magari di sentirmi dire che, nel caso, non vi sono versamenti da effettuare.
Però, a quel punto, avrò una bella "pezza giustificativa" da indicare nelle Note del Docfa, come pure il Notaio potrà indicare in Atto gli estremi del Permesso di Costruire, o della SCIA, o della DIA e costituire un'ipoteca, a carico di una delle due unità.
Altre considerazioni ?
Ciao, buon lavoro.

Questa si chiama: "Accertamento di conformità", ma viene fatta quando vi sono stati eseguiti interventi in assenza di titolo legittimante ma che sono conformi alla normativa urbanistica ora come allora. Siccome in questo caso sembra di capire che non ci sono interventi da eseguirsi necessariamente per rendere indipendenti le UI di fatto già divise, e l'edificio è conforme al progetto e allegati di cui al titolo originario che permetteva la costruzione, non vedo quale tipo di pratica vado a presentare al Comune, poichè l'esecuzione di interventi di modifica edilizia sono elemento essenziale per richiedere un permesso a costruire o una SCIA. Ci può essere anche il caso che il Comune abbia rilasciato una Concessione illegittima, evidenziando il fatto che sia stato chiesto il permesso per una UI nonostante gli elaborati grafici evidenziavano una chiara costituzione di due unità immobiliari. In torto in questo caso è il Comune, in principal modo il funzionario comunale firmatario del permesso, o tecnico professionista dichiarante in caso di SCIA, che, in origine, permetteva la costruzione del fabbricato chiaramente diviso, di fatto, in due UI. D'altro canto possiamo difendere l'ufficio comunale sostenendo che gli oneri si pagano sul volume complessivo e nulla impediva il rilascio della concessione ravvedendosi, in questo particolare caso, il fatto che in futuro non sarebbero stati necessari interventi edilizi che avrebbero richiesto ulteriore permesso finalizzato alla divisione. La conformità urbanistica in tutti i casi la rilascia il tecnico esterno con le sue dichiarazioni, le quali possono essere allegate alla pratica edilizia, quando necessaria per Legge, in caso di esecuzione di interventi edilizi, oppure come documento da tenere agli atti del Notaio rogente, nel caso di trasferimento del bene in questione.
Il Comune può esprimere pareri sulla legittimità urbanistica, ma solamente nel caso vengano realizzati interventi, oppure si esegua un cambio di destinazione, anche senza opere, nel caso si aumenti il carico urbanistico e la pratica Comunale è necessaria per permettere esclusivamente il pagamento degli oneri concessori.

Saluti frazionati. :wink:

Non sono d'accordo con questo, poichè nel caso di Boluigi l'unica unità immobiliare, assentita come unica, dovrà essere divisa in due unità immobiliari.
Solo per questo non vi può essere "Accertamento di conformità" con l'esistente, poichè vi è aumento del numero delle unità, sia urbanisticamente che, immediatamente dopo, catastalmente.
Per di più, su una delle due vi graverà una bella ipoteca, con quel che ne consegue se non sarà onorato il debito con la Banca o chiunque altro che avrà prestato soldi.
Al di là che la descrizione fatta da Boluigi mi porterebbe a pensare che alcune opere murarie siano da fare, resto della mia opinione che anche in totale assenza di opere, si debba presentare, nel caso di aumento delle unità immobiliari, una pratica edilizia.
Attendo, se possibile, altre opinioni, non ultima quella di Boluigi che, se uscisse dal proprio ufficio per offrire un ... caffè al Tecnico comunale, potrebbe aiutare il proseguio o la definizione della discussione.
Ciao, buon lavoro.

Qualsiasi intervento o situazione che modifica lo stato iniziale urbanistico di un immobile deve essere sanato urbanisticamente.
Quindi nel caso che stiamo parlando (passaggio da una unita' abitativa a due) e' doveroso se non obbligatorio presentare pratica al comune per sanare quanto sopra.

A mio parere esiste solo un intervento edilizio, che nel mio comune si chiama attivita' libera edilizia, regolamentato dalle norme del regolamento edilizio, che non neccessita' nessun tipo di richiesta al comune. (ma non e' il caso di cui stiamo parlando)

Quindi concordo pienamente con dado48, considerando anche di non sottovalutare gli altri aspetti legati alle due unita' abitative.

Saluti abitativi

L'attività edilizia libera è composta di una dichiarazione di professionista, da allegare ad una pratica edilizia in cui viene comunicata al Comune l'inizio dell'attività edilizia, e non è l'unica che non necessita di alcun tipo di richiesta, essendoci anche la SCIA che non necessita di alcuna richiesta al Comune, il quale per Legge non rilascia proprio alcun permesso o autorizzazione, demandando al professionista il grave onere di dichiarare la conformità urbanistica e il pieno rispetto di tutte le normative urbanistiche ed edilizie sull'intervento che si va a realizzare.

La sanatoria va presentata se sono stati eseguiti interventi finalizzati al frazionamento senza regolare titolo occorrente per la loro realizzazione.
Se questi interventi devono essere eseguiti perchè le unità immobiliari sono di fatto unite e non possono essere divise senza l'esecuzione appunto di interventi edili, allora occorre presentare preventivamente una pratica edilizia. A seconda della tipologia di intervento che si prevede di realizzare per la divisione dell'unico immobile, occorre presentare obbligatoriamente la pratica edilizia che può essere: richiesta di permesso a costruire, il cui procedimento si conclude con il rilascio appunto del titolo a costruire da parte del Comune, oppure una semplice comunicazione SCIA o comunicazione inizio attività edilizia libera; questo dipende dalle norme di attuazione, regolamento edilizio e regolamento urbanistico vigente sul territorio dove insiste il fabbricato oggetto dell'intervento.
Nel caso di inizio attività edilizia libera o di SCIA, non dovendo aspettare alcun titolo abilitativo a costruire da rilasciarsi da parte del Comune, e essendoci le dichiarazioni del professionista che garantiscono la conformità urbanistica-edilizia nonchè igienico sanitaria delle opere, possono essere iniziati dal giorno stesso la presentazione del progetto. per questo non necessitano neppure della comunicazione dell'inizio dei lavori.

Credo che a questo punto il buon Boluigi abbia tutti gli elementi e anche di più per trattare al meglio la sua pratica.

Un saluto particolare a Simba64 che credo ormai si sia stabilito a titolo definitivo in Colombia, forse ha trovato da fare del bene... Se c'è qualche amica laggiù, tienimi presente....:lol: :lol: :lol:

Saluti edilizi liberi. :wink:

Ciao Antonio

Forse mi hai inteso male, nel mio comune l'attivita' libera edlizia non neccessita' assolutamente di nessuna dichiarazione da parte del professionista.
Concordo per la SCIA ed anche per alcune DIA che il comune non rilascia nessun permesso di costruire.

Fra poco ritorno dalla Colombia, il primo maggio sono in Italia, purtroppo sono con mia moglie che e' colombiana, non posso fare nuove conoscenze.

Saluti particolari a te e famiglia

Per me, e non solo, l'attività edilizia libera ai sensi dell'art. 6 del DPR 380/2001 necessita di comunicazione dell'inizio al Comune.
Forse scrivi di opere di manutenzione ordinaria che essenzialmente consistono in opere edili di riparazione dell'esistente senza variazioni o spostamenti murari e che non necessitano di alcuna pratica comunale.

Riguardo alla scherzosa richiesta ovviamente, Simba64, non mi avrai preso sul serio, sono anche io felicemente sposato e con prole, non me ne voglia la tua consorte con la cui ho fatto una gaffe ignobile...e me ne vergogno!! :oops:


Saluti divertiti. :wink:

Vorrei che mi seguiste nell'esposizione della normativa applicabile al caso di cui stiamo discutendo, rammentando ancora che cerco di applicare sempre ai miei contorti pensieri l'interpretazione restrittiva delle Norme:

Questo il Capo I del Titolo II, in cui si descrive l'Attivita edilizia libera:

D.P.R. 6 giugno 2001, nº 380
Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia
(G.U. n. 245 del 20 ottobre 2001- s.o. n. 239)
TITOLO II - Titoli abilitativi
Capo I - Disposizioni generali
Art. 6 (L) - Attività edilizia libera
1. Fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienicosanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al , i seguenti interventi sono eseguiti senza alcun titolo abilitativo:
a) gli interventi di manutenzione ordinaria;
b) gli interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche … ;
c) le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo … ;
d) i movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio … ;
e) le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture … .

Questo il Capo II, in cui si descrive il Permesso di Costruire:

Capo II - Permesso di costruire
Sezione I - Nozione e caratteristiche
Art. 10 (L) - Interventi subordinati a permesso di costruire
1. Costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire:
a) gli interventi di nuova costruzione;
b) gli interventi di ristrutturazione urbanistica;
c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso.

Ho evidenziato in grassetto la parte che ci interessa.

Ora il Capo III, in cui si descrive la DIA:

Capo III - Denuncia di inizio attività
Art. 22 (L) - Interventi subordinati a denuncia di inizio attività

1. Sono realizzabili mediante denuncia di inizio attività gli interventi non riconducibili all'elenco di cui all'articolo 10 e all'articolo 6, che siano conformi alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente.

Ho evidenziato in grassetto la parte che ci interessa:
la DIA non può essere utilizzata nei casi che "comportino aumento di unità immobiliari"

Ed, infine, la SCIA:

Decreto-Legge 13 maggio 2011 n. 70
(Gazzetta Ufficiale del 13 maggio 2011)

Art. 5
Costruzioni private

1. Per liberalizzare le costruzioni private sono apportate modificazioni alla disciplina vigente nei termini che seguono:
a) introduzione del" silenzio assenso" per il rilascio del permesso di costruire, ad eccezione dei casi in cui sussistano vincoli ambientali, paesaggistici e culturali;
b) estensione della segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) agli interventi edilizi precedentemente compiuti con denuncia di inizio attività (DIA);

Ne deduco che neppure la SCIA può essere utilizzata nei casi che "comportino aumento di unità immobiliari"



Devo, purtroppo, ancora dissentire, poichè l'Attività edilizia libera è solo quella descritta nel Capo I, Titolo II, D.Lgs nº 380/2001, mentre, secondo il mio parere (restrittivo), la DIA e la SCIA seguono le disposizioni normative del Permesso di Costruire, a nulla rilevando che l'Amministrazione non emana alcun Titolo abilitativo e che sia possibile iniziare i lavori, rispettivamente, dopo trenta giorni oppure subito.

Ma Boluigi che fine ha fatto ?
Dall'alto della ...ennale esperienza non potrebbe darci una mano ?
Ciao, buon lavoro.

Solo per dire questo:
Tranquillo Antonio, nessun senso di colpa per entrambi, lo sapevo che la tua richiesta non era seria ma scherzosa.

Saluti sinceri