Salve a tutti,

sono Giovanni da Genova mi piacerebbe avere un vs parere sulla seguente questione:

Un proprietario di un appartamento al piano terra con attiguo box che si trova un piano sotto ma rimane esterno al perimetro del palazzo o meglio ha solo un muro in comune con il fabbricato. Praticamente il tetto di questo box svolge perfettamente la funzione di terrazzo al piano per l'appartamento medesimo e tutt ora è usato da proprietario a tale scopo e vi accede tramite un cancelletto esterno (un domani il nuovo proprietario aprira una porta finestra per accedervi da dentro casa). Ora il proprietario vende appartamento e box separatamente a persone diverse, però chi compra l'appartamento vuole avere ovviamente la possibilità di utilizzare il tetto del box come terrazzo. Nessun problema dai proprietari, però il quesito è come scrivere nell'atto di vendita la cosa ?

Con un diritto di superficie ?

Con una docfa per asservire il tetto del box all'appartamento come terrazzo ?

Quale è la strada migliore ? Come si spartiranno eventualmente le spese sia per il rifacimento della impermeabilizzazione della superficie che le altre possibili spese in un caso e nell'altro ?

E' ovvio che si vuole legare il terrazzo alla casa e non alle persone e senza scadenza.

Grazie a tutti

Giovanni

Salve



Devi allegare disegno esplicativo, oltre alla descrizione dell'atto di provenienza.



Saluti cordiali

Salve ho disegnato sommariamente in verde il box sulla pianta catastale

Non capisco atto di provenienza io sto per acquistare questa casa



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Grazie e saluti

La terrazza soprastante il box va accatastata e unita all'appartamento nel momento in cui viene realizzato l'accesso diretto dalla stessa abitazione. Non credo che il venditore dichiari la fattibilità della cosa per cui ogni onere compreso la fattibilità dell'opera nonchè la pratica edilizia devono essere a carico dell'acquirente salvo patti o accordi contrari.

Do per scontato che la terrazza nonchè copertura del box sia di proprietà esclusiva dell'attuale proprietario dello stesso box e non magari condominiale.

La moto la vendono insieme all'appartamento ? Bella!



Saluti

Grazie della risposta, purtroppo la moto era mia l'ho venduta...

Si confermo tutto cio che ha scritto, oggi il proprietario di entrambe le unità è la stessa persona che ha ovviamente la proprietà esclusiva del box e dell'appartamento che tra l'altro ha già un accesso esterno tramite cancelletto da dove entravano sul tetto del box per stendere ecc ecc.

Il proprietario è molto disponibile nel senso che sarebbe daccordo anche a incaricare un geometra per far accatastare la terrazza a suo nome ma ovviamente a mie spese, nel preliminare di compravendita però l'agenzia ha scritto che viene ceduto il diritto di superficie, perciò mi chiedevo quale fosse la differenza, sia in termini legali, sia in termini economici.

Faccio un esempio accatastando la terrazza mi andrebbe ad aumentare i millesimi ? e quindi le spese ici/imu/tasi/tari insomma comunque si chiami ? Mentre forse il diritto di superficie no ?

Avrei problemi a vendere un domani l'appartamento con il diritto di superficie invece che la piena proprietà del terrazzo ?

Come si ripartiscono le spese di manutenzione in un caso e nell'altro ?

Insomma perchè meglio la docfa che il diritto ? non riesco a capirlo

Grazie

Giovanni

Salve

Io dal disegno non vedo niente, l'atto di provenienza serviva proprio per capire se era sempre la stessa proprietà (ora l'hai specificato).

Per il dirittto di superficie basta che vai a vedere gli art. del cc. o altro come lo regolano, meglio di così.

Saluti cordiali

Ciao, Giovanni.

C'è un pò di confusione. vediamo di chiarire.

L'acquisto del solo diritto di superficie sulla terrazza sarebbe logico solo se accatastata come entità indipendente dal box. Ma se tu compri tutto il box, compri anche la esclusiva proprietà della sua copertura. Il diritto di superficie avrebbe senso se la terrazza sopra il box sarebbe di una terza persona. Ma se sia l'appartamento o il box compreso la sua copertura sono della stessa persona il diritto di superficie non ha senso perchè la terrazza viene scissa in due tra il superficiario e il proprietario del terrazzo che poi sarebbero la stessa persona. Non so se sono stato chiaro.

Il dubbio è che se si parla di diritto di superficie vuol dire che la proprietà del terrazzo non è di quello del box oppure è comunque suo ma il rischio è che il venditore si trattenga la proprietà del terrazzo e trasferica SOLO il diritto di superficie il che mi sembra alquanto ridicolo e da non fare assolutamente. Non vorrai comprare ilo box senza la sua copertura appartenente a un terzo !

Sul dubbio del docfa, è chiaro che la terrazza deve essere accatastata come entità a sè stante per poter essere venduta e descriverla nell'atto come parte da trasferirsi assieme a tutto il resto. Adesso credo che sia censita solo come copertura facente parte della struttura del box. Se la vuoi in un futuro accorparla all'abitazione a maggior ragione occorre menzionarla come tale in atto e accatastarla preventivamente con docfa. in questo caso gli oneri per il docfa preventivo devono essere a carico di chi ti vende l'entità come terrazza con accesso da cancelletto conforme allo stato di fatto.

Saluti.

Scusate

forse mi sono spiegato male io. Io devo acquistare solo l'appartamento, il box non mi interessa. Ovviamente insieme all'appartamento vorrei avere il terrazzo che sarebbe proprio la copertura del box.

Nel terrazzo dovrò farci dei lavori (esempio manutenzione della ringhiera parapetto, metterci dei gradini perchè non è proprio a livello del pavimento dell'appartamento ed infine aprire una porta finestra per accedervi dall'appartamento), oltrchè ovviamente utilizzarlo, metterci dei vasi di fiori ecc ecc..

Il box è una unità distinta dall'appartamento ed il suo terrazzo non è mai stato diviso da esso (non ve ne era la necessita visto che il proprietario di tutto era (ed è ancora ad oggi) una persona sola)

Vorrei fare tutte le pratiche subito prima che il proprietario del box diventi un altra persona che magari può anche dirmi di no sul fatto di poter utilizzare questo terrazzo.

Il box è ancora in trattativa mentre noi con l appartamento siamo prossimi al compromesso.

Grazie

Giovanni

Per capire spiego:



Carlo è proprietario dell appartamento A e del box B adiacente

Carlo vende a Giovanni oggi (cioè a me) l'appartamento A insieme al diritto di superficie del box B


Carlo vende a Marco tra un mese il box B privato del diritto di superficie



La mia domanda era

L'agenzia immobiliare ha scritto diritto di superficie sul preliminare di compravendita e per questo mi chiedevo se fosse corretto per la situazione oppure sarebbe meglio la docfa ? Nel caso perchè ?

Grazie a tutti

Giovanni

Mi sembra vi sia un po' di confusione sul Diritto di superficie:

Il diritto di superficie, nell'ordinamento giuridico italiano, è un diritto reale di godimento minore disciplinato a partire dall'articolo 952 all'articolo 956 del codice civile italiano, che consiste nell'edificare e mantenere una costruzione al di sopra (o al di sotto) di un fondo di proprietà altrui. (Wikipedia)

Nel tuo caso, secondo me, vi è da costituire con Docfa un lastrico solare F/5 (pavimento sopra il box) in modo che possa essere ceduto con l'appartamento, per essere, poi, riaccorpato all'appartamento con un successivo Docfa di fusione ad Atto avvenuto.

Logico che, sotto il lastrico solare, continuerà ad esistere il box che potrà essere ceduto a terzi.

Altre considerazioni ?

Ciao, buon lavoro.

Grazie è chiaro

saluti

Concordo con Dado48. Importanti sono i tempi, prima i documenti per l'accatastamento del lastrico e poi le vendite.

Saluti.

Salve



Io proporrei di fare in un altro modo chiarendo però alcuni aspetti che ancora non mi sono chiari, e allora chiedo a giodynet, ma come si accede al terrazzo?? da una zona comune dell'abitazione e box?? o da una zona esterna che non c'entra niente con il box e l'abitazione?

Poi, il terrazzo attuale ha più le caratteristiche di terrazzo vero e proprio?? o di lastrico solare??

Nell'ipotesi che sia terrazzo a tutti gli effetti mi sembra evidente che lo stesso debba essere censito come tale e non come lastrico solare.

Ed allora la mia alternativa è fare una abitazione comprensiva di terrazzo, così tu comprerai la nuova u.i. con attaccato il terrazzo, e il box continuerà comunque ad essere u.i. a se stante e vendibile anche ad altra persona.

Il diritto di superficie per il tuo caso, o per la finalità che vuoi raggiungere, c'entra ben poco.

Saluti cordiali

Salve,

ho fatto uno schizzo a mano della situazione attuale, spero si capisca.



1drv.ms/1zTUeVw

Oggi si accede solo dal cancelletto sulla sommita a livello del portone di ingresso del condominio, prima che la strada scenda verso i fondi.

L'ingresso del box è in fondo alla discesa dopo la curva (vedere lo schizzo), in prossimita dell'accesso ai fondi del palazzo. Sulla sommita del lato di ingresso del box non è presente la ringhiera (che sta solo nei due lati disegnati.