Buonasera,

non sono riuscito a trovare all'interno del sito informazioni similari alla mia casistica, pertanto scrivo qui sperando in una risposta.

Il mio cliente ha acquistato da poco un appartamento sito al piano secondo di un fabbricato in muratura portante, avente planimetria catastale parzialmente difforme dallo stato dei luoghi, benché la superficie catastale presente in mq sulla visura attuale, coincide con i mq dello stato dei luoghi.

Il fabbricato è stato realizzato negli anni '30 e sugli atti notarili di compravendita, dal '30 ad oggi, non sono presenti concessioni/licenze edilizie, nè successive varianti.

Lo stato dei luoghi presenta una sagoma della u.i.u. difforme rispetto alla planimetria catastale censita, in quanto ha una parte eccedente, composta da muratura portante e parte di superficie calpestabile.

Per poter effettuare dei lavori all'interno dell'appartamento, dovrò sistemare la situazione al Nuovo Catasto Edilizio Urbano, in quanto, data la situazione all'urbanistica, la planimetria catastale presente agli atti dovrà assolutamente combaciare con lo stato dei luoghi.

Faccio presente che, da planimetria catastale censita, la suddetta zona eccedente da stato dei luoghi ricade sul vano scale e su parte dell'immobile confinante.

Dalle planimetrie catastali limitrofe si evince che:

- la planimetria catastale dell'immobile confinante non è presente in banca dati;

- le planimetrie degli immobili sovrastanti e sottostanti l'immobile del mio cliente, sono conformi allo stato dei luoghi ed hanno la stessa sagoma in linea verticale.

In definitiva, le strutture portanti dello stato dei luoghi e le planimetrie catastali dal pian terreno fino al piano attico coincidono, tranne la planimetria censita al N.C.E.U. del mio cliente.



Desidererei sapere come vi muovereste in questa casistica.



Grazie anticipatamente per l'aiuto.

Saluti.

Salve

Strano che il tuo cliente abbia acquistato una u.i con difformità catastali, e ora tu vorresti sistemare.

Meglio sarebbe chiedere spiegazioni al precedente proprietario, visto che il tuo cliente è tutelato dal d.l. 78/2010 e successiva legge di conversione n. 122/2010.

Saluti cordiali

Per prima cosa la planimetria attuale a che data risale? Dall'impianto tipo anni '40? Naturalmente in ogni caso nell'atto di acquisto è stata fornita la dichiarazione di conformità planimetrica di fatto non proprio veritiera. Il venditore avrebbe dovuto provvedere prima dell'atto. Circa come operare dopo i lavori interni (non vedo perchè devi eseguire una denuncia di variazione prima dei lavori) presenti una denuncia di variazione coerente con i lavori eseguiti. Non dire nulla in relazione della difformità planimetrica attuale (tanto non ha alcun "valore catastale" dichiarare in Docfa gli errori di sagoma attuali). Se ti fanno storie nel Docfa, in quanto si accorgono della discordanza, alleghi al Docfa stesso una dettagliata relazione con eventuali documenti grafici e fotografie tali da far comprendere che la variazione di sagoma non deriva assolutamente da lavori successivi eseguiti. Sai quante vecchie planimetrie con sagome sballate di brutto ho incontrato! A inizio 2016 per una fusione di tre unità confinanti ricadenti in un vecchio edificio secolare (accatastamento originario presente dall'impianto anni '40) avevo scoperto che le medesime non solo non combaciavano per niente ma addirittura si sovrapponevano fra di loro. Mica potevo riformare il Catasto prima della fusione! Un buon lavoro fatto bene oggi va a sistemare le planimetrie, redatte un tempo alla buona, la cui precisione metrica non poteva certo tenere conto, allora, delle esigenze future di dover calcolare necessariamente con eccessiva precisione (5% di tolleranza) la superficie catastale.

Buonasera a tutti, vi ringrazio per le risposte.

Al catasto mi hanno detto di procedere con una esatta rappresentazione grafica ed una rettifica dell'atto notarile.

Vedremo come si evolve la situazione, grazie ancora.

Premesso che se ne rogito notarile la dichiarazione di conformità planimetrica con lo stato urbanistico e di fatto non è veritiera, l’atto può essere considerato nullo!
Premesso che se l’acquirente, sentito il notaio, decidesse di continuare a tenersi il bene – pro bono pacis – deve in ogni caso provvedere a far redigere dal proprio geometra il progetto urbanistico per la eventuale sanatoria e poi la pratica catastale con codifica esatta rappresentazione catastale, dove citerà nella relazione i riferimenti urbanistici.
Rammento che deontologicamente, un buon professionista MAI deve trovare sotterfugi per nascondere qualcosa agli enti con il quale PRIMA O POI si dovrà confrontare !
Saluti

Buonasera geoalfa,

partendo dal ringraziarti e farti i compliementi in quanto seguo le tue risposte da tempo ed ammetto che mi hanno salvato in molteprici situazioni, volevo farti presente che ovviamente non sto cercando un escamotage, bensì l'effettiva soluzione da eseguire dato che non mi è mai capitata una cosa del genere.

Il mio cliente purtroppo o giustamente, non vuole assolutamente annullare l'atto, perchè l'immobile è stato comprato ad una cifra molto conveniente.

Pur avendo fatto un'approfondita ricerca in conservatoria, non sono riuscito a trovare tra i vecchi atti alcuna licenza edilizia per poter cercare i progetti.

La situazione catastale è quella sopra descritta.

Come faccio a sanare urbanisticamente e catastalmente un bene del quale ho questa situazione?

Grazie mille anticipatamente.

Salve

non è detto che la situazione urbanistica sia da sanare, sembrerebbe da come descrivi il quesito iniziale di NO, tuttavia io una verifica la farei comunque.

Fai una richiesta in Comune di verifica urbanistica dell'immobile interessato con accesso agli atti e visione, ovviamente se ci sono, delle pratiche interessate.

Se non si trova niente il Comune di risponderà in senso negativo, e questo è un punto a tuo favore nella verifica urbanistica che comporta come conseguenza logica, di non procedere alla sanatoria urbanistica in quanto si sta parlando di un fabbricato anni trenta.

Per il catasto anch'io procederei con pratica per esatta rappresentazione grafica.

Saluti cordiali

Il problema è: come faccio a fare un accesso agli atti senza avere a disposizione nessun dato per poter effettuare la ricerca (numero concessione e anno di costruzione)?

JohnLegend



fai una cronistoria dell'atto con il quale il tuo cliente ha comperato l'appartamento, ci saranno pure dei nomi nell'atto, cerca con quelli in Comune, altrimenti devi andare a ritroso con qualche nome finchè si scova qualcosa.

Ma ripeto non è detto che si trovi qualcosa, e allora il Comune ti darà una bella risposta scritta.

Saluti cordiali

Sono risalito fino al costruttore, o almeno credo sia lui dato che nell'atto dice "di nuova costruzione", ma come faccio ad indicare di quale licenza edilizia si tratta?

Puntualizzo che prima di avventurarmi in questa ricerca, ero andato a parlare con un tecnico comunale, il quale mi aveva detto che potevano essere immobili che erano stati costruiti molto probabilmente da militari e sarebbe stato quasi impossibile trovare il progetto.

Se è un fabbricato ante Legge Ponte o comunque anteriore alla adozione del PRG, ovviamente non troverai nulla salvo che ove in qualche maniera modificato, ma se è stato costruito dopo a me sembra strano che l'ufficio urbanistica non ritrovi la pratica e la stessa non dovrebbe essere rintracciata con nomi e cognomi, ma con foglio di mappa, particella, e indirizzo!

Comunque nel caso che il comune non rintracci alcunchè dovrà pure certificarlo!

E da quel momento non farai altro che predisporre la pratica DocFa così come ditto e di quanto sopra dovrai farne cenno dettagliato .

saluti

non è possibile rispondere alla tua domanda in quanto non sappiamo ,zona , comune , regolamento edilizio di zona, Hai ancora volume disponibile? le distanze dagli altri fabbricati come sono?.

Come vedi ci sono molte incognite e ti conviene parlare con l'ufficio tecnico del comune per capire i dati bnecessari e cosi saprai se è sanabile.

Considera che deve avere la doppia conformità (alla normativa )ovvero sia al tempo in cui è stato realizzato sia alla data attuale.

Buona giornata