Salve a tutti e spero che qualcuno possa rispondermi...

Mi trovo a dover sbrogliare una situazione un po' contorta e sia in comune che al catasto mi hanno dato informazioni molto vaghe.

Un cliente ha un immobile urbanisticamente ad uso residenziale. In data 26/06/1987è stata fatta richiesta di concessione in sanatoria per tre distinti abusi (realizzazione di un vano tipo serra, di una veranda e chiusura di una finestra). Prima dell'effetiva presentazione, in data 16/06/1987, hanno proceduto con una variazione catastale della destinazione da civile abitazione a studio professionale dichiarando che ciò era avvenuto nel 1979 senza opere. In comune non esiste alcuna pratica che attesti tale cambio di destinazione ad uso ufficio. Le planimetrie allegate al condono riportano però una situazione assimilabile ad uno studio dato che i vani sono indicati tutti come ufficio e non esiste una cucina...nella relazione tecnica invece non si fa cenno alcuno alla destinazione d'uso e tantomeno ad un eventuale richiesta di cambio di destinazione.Nonostante ciò la concessione in sanatoria è stata rilasciata e ritirata nel 2000.

Parlando in comune mi è stato più o meno confermato che urbanisticamente l'immobile ha come destinazione d'uso la civile abitazione e che il problema è catastale...

Detto ciò mi chiedo come debba procedere dato che dovrò presentare in comune una CIL per opere interne ad uso residenziale.

- La variazione d'uso al catasto merita farla prima? e poi aggiornare nuovamente la planimetria finiti i lavori? O posso procedere finiti i lavori con variazione per diversa destinazione uso e distribuzione interna?

- Quale data dovrei inserire come fine lavori?

- Possono esserci sanzioni? Quali rischi corre il proprietario?

Ringrazio chiunque possa essermi d'aiuto

Il "cambio d'uso" è diversa cosa dal "cambio di destinazione".
Se non ricordo male già con la legge 47/1985 si parlava di cambio d'uso senza opere e si riteneva assentibile urbanisticamente e senza richiedere condono alcuno.
Nel tuo caso sono state eseguite opere edili od altro per poter utilizzare tali locali come ufficio?

Per fare un semplice esempio una macchina è sempre una macchina e non un autocarro, anche se utilizzo tale vettura per portare i mattoni.

quoto geosaca ed integro:

E' sempre buona norma, procedere prima alla redazione della pratica urbanistica e poi entro trenta giorni dalla dichiarazione di fine lavori, produrre la variazione catastale!

Ciò per evitare di incorrere in sanzioni, che di questi tempi, l'AdT tutta, è attrezzata per comminare con estrema facilità!

quoto geosaca ed integro:

E' sempre buona norma, procedere prima alla redazione della pratica urbanistica e poi entro trenta giorni dalla dichiarazione di fine lavori, produrre la variazione catastale!

Ciò per evitare di incorrere in sanzioni, che di questi tempi, l'AdT tutta, è attrezzata per comminare con estrema facilità!

Quello della destinazione di un bene è un argomento urbanistico molto complesso che ha risvolti anche di una certa gravità. Per questo il tecnico chiamato ad accertare la destinazione di un bene deve avere elementi probatori che diano una certezza assoluta.

La destinazione d'uso e la destinazione urbanistica, come sostiene Geosaca, non sono la stessa cosa. la destinazione di una abitazione è definita residenziale, mentre quella dell'ufficio, direzionale. Tuttavia una abitazione può essere usata come ufficio senza effettuare alcuna opera edilizia di trasformazione urbanistica perchè entrambi hanno le stesse caratteristiche dimensionali edilizio/sanitarie e di impianti. L'unico obbligo è quello catastale, perchè la rendita e il reddito sono legati all'utilizzo del bene più che alla sua destinazione urbanistica. Nel momento in cui l'utilizzo del bene cambia da ufficio(dotato di cucina) ad abitazione basta denunciare al catasto la variazione d'uso all'attualità. Certo, sarebbe stato meglio se la destinazione del vano cucina l'avessero lasciata inalterata nella rappresentazione della stessa sulla pratica di condono perchè così c'è l'impressione che le opere per la eliminazione della cucina e quindi per la trasformazione da casa a ufficio, siano state eseguite e il cambio d'uso abbia necessitato di opere al contrario di quanto sostenuto. Occorre quindi che qualcuno si prenda la responsabilità di affermare che la cucina non è mai stata rimossa e l' ufficio era dotato della cucina come accessorio.

Saluti.

Come prima cosa ringrazio tutti ma analizzando le vostre risposta mi rimangono dei dubbi...

Sicuramente ho dato poca importanza ad alcuni termini usati (destinazione d'uso o destinazione urbanistica) ma a dire il vero non vedo tutta questa differenza.

In realtà, la disciplina del mutamento d'uso, a livello nazionale, è principalmente contenuta nell'articolo 10 del Dpr 380/2001 (Testo unico edilizia), che tuttavia affida alle Regioni il compito di stabilire quali mutamenti d'uso, connessi o non connessi a trasformazioni fisiche dei fabbricati, sono subordinati a permesso di costruire o a denuncia di inizio attività. Le Regioni, a loro volta, normalmente demandano l'identificazione delle specifiche ricadute delle singole tipologie di mutamento d'uso agli strumenti urbanistici comunali.

Quindi, riassumendo, la sola distinzione da farsi credo sia "cambio destinazione d'uso" con o senza opere. Ma in ogni caso, il mutamento d'uso di un immobile in favore di una determinata destinazione è ammesso solo se questa rientra in quelle consentite per l'area dallo strumento urbanistico generale: prima di procedere ad un cambio d'uso occorre, quindi, verificare la compatibilità della funzione rispetto alla regolamentazione comunale. Per quanto attiene al profilo economico, il mutamento sarà oneroso se c'è passaggio tra categorie urbanistiche funzionalmente autonome, sia che si tratti di mutamenti d'uso con opere, sia che si tratti di mutamenti senza opere. Questo vuol dire che a dettare l'eventuale cambio sono gli strumenti urbanistici e regolamenti edilizi comunali che possono anche imporre l'impossibilità al cambio, il dover eventualmente pagare oneri, realizzare o monetizzare parcheggi e che in ogni caso pretenderanno comunque che l'eventuale modifica di destinazione gli venga comunicata.
(http://www.ilsole24ore.com/art/impresa-e-territori/2013-10-14/cambio-scattare-pagamento-064803.shtml?uuid=AbNHt5tI.[/size]

Detto ciò credo che il "cambio d'uso" come inteso da geosaca e totonno non sia altro che, in assenza di opere, "usare" l'immobile come ufficio privato e personale senza costituire eventuale trasformazione/aumento del carico urbanistico In questo caso l'immobile urbanisticamente rimarrebbe destinato a civile abitazione (residenziale) senza che sia necessario variare la destinazione urbanistica in Comune. Non capisco però perchè questo non possa avvenire anche con opere regolarmente denunciate... E quanto dice totonno sul fatto chela rendita e il reddito siano legati all'utilizzo del bene più che alla sua destinazione urbanistica a logica mi torna anche se non riesco a differenziare la destinazione urbanistica dall'utilizzo che se ne fa. Infatti credo che se affittassi a professionisti il mio immobile di 120 mq a destinazione residenziale e ad uso ufficio si potrebbe sicuramente parlare anche di trasformazione/aumento del carico urbanistico anche in assenza di opere. Comunque questo non è il mio caso perchè negli elaborati del condono, come ho già detto, si evidenzia la mancanza di una cucina e alcune alcune opere sono state fatte... e certamente non voglio prendermi alcuna responsabilità...

In risposta a camillo12 concordo pienamente...anche se la mia idea era quella di redigere ora un Docfa per variazione destinazione facendo riferimento alla problematica presentata e all'incongruenza tra Comune e Catasto, presentare in comune la pratica per variazioni interne e ripresentare a fine lavori la nuova planimetria per diversa distribuzione degli spazi interni. In alternativa altrimenti presenterei un unico docfa per variazione destinazione e diversa distribuzione degli spazi interni.

Infine totonno concordo pienamente con la tua prima affermazione ed è per questo che chiedo aiuto e consiglio.....

Saluti