Buongiorno a tutti,

Mi sono studiato le circolari n. 6/2012, n. 2/E Febbraio 2016.

Sono alle prese con un Docfa di variazione di un D1 il quale viene diviso.

Sto procedendo alla rideterminazione della rendita con procedimento indiretto calcolando il costo di ricostruzione dell'immobile (coast approach), applicando dei valori unitari che sto ricavando da un prezziario redatto dall'ufficio Provinciale a seguito dell'introduzione della Circ. n. 2/E 2016.

Questo prezziario è molto comodo, perché riconsidera nel valore unitario del corpo di fabbrica non solo le voci classiche delle opere edili ma anche tutti gli impianti e soprattutto le spese di progettazione, collaudo, oneri accessori e di urbanizzazione e finanziari.

Un'altra voce che il prezziario obbliga di considerare è il valore da attribuire all'area pertinenziale scoperta.

Un'altra ancora è quella da attribuire all'eccedenza del lotto. Su questo punto ho dei problemi.

Ipotizziamo la mia particella/lotto sia di 2000 mq. La parte coperta è di 1000 m.

Se ho capito bene, all'area pertinenziale scoperta, a seconda della tipologia (verde, asfalto, ghiaietto) applico un tot valore al mq.

Quindi devo calcolare l' eccedenza del lotto, ossia come indicato sul prezziario:

Eccedenza del lotto = Superf. del lotto - la superficie coperta x 2 =

2000 - 1000 = 1000 x 2 = 2000 mq

A questa superficie si attribuisce un valore compreso tra l'8-10 % del valore unitario del fabbricato.

Per cui, se al fabbricato avevo dato un valore unitario di 190 e/mq........

Per l'eccedenza del lotto avrò = 19 e/mq x 2000 = 38000 e



1) E' corretta la mia interpretazione? In pratica l'area scoperta viene stimata due volte? prima come area pertinenziale e poi come eccedenza del lotto?



2) Se vi trovaste nell'ipotesi, come nel mio caso, di dover dividere un D1 e con esso anche l'area di corte originale, creando dunque due unità immobiliari e soprattutto creando una porzione di corte che diventerà BCNC area comune alle due unità; siccome tale area di corte comune, ricomprende anche l'accesso e di conseguenza è funzionale anche all'attività produttiva dell'unità D1, può essere corretto valutare al 50% anche tale area comune nella deterimazione di cui sopra per l'immobile D1?



Grazie a chi mi risponderà.

Saluti.

Aristide