Ciao a tutti
Vi illusto il mio dubbio
Devo trasformare un b.c.n.c. (scala comune a tutti i subalterni) ad area urbana con intestati (f1) per poi vendere ad un unico proprietario.
La procedura col docfa mi è chiaro, quello che non mi è chiaro è la ripartizione delle nuove quote.
Sapevo che bisogna basarsi sui millesimi di prorieta generali, ma essendo una scala non e che bisogna utilizzare i millesimi di scala???

devi intestare a ditta BCC che in automatico riporta ai millesimi di proprieta.

il notaio mi ha chiesto esplicitamente i vari proprietario con le quote.

Se non ci sono atti notarili che dicono il contrario, credo che il tuo caso rientri tra quanto previsto dall'art. 1117 del c.c. (parti comuni), pertanto devi intestare il bene ripartendolo in parti uguali a tutti i proprietari, senza tener conto delle tabelle millesimali, le quali assolvono ad altra funzione, certamente non a quella di assegnazione della proprietà, la quale può avvenire solo con atto idoneo.

Saluti e buon lavoro

L'Art. 1118 del C.C. recita:
"Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo precedente è proprorzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti."
Pertanto, mi sembra che la proprietà della scala debba essere ripartita in parti proporzionali al valore di ciascun appartamento, considerando probabilmente una tabella che tenga conto anche della posizione del singolo appartamento rispetto al suolo (Art. 1124)
Altri commenti ???
Ciao, buon lavoro a tutti.

Credo che i due articoli si riferiscono a due fattispecie diverse.
Il 1118 che citi disciplina i "diritti dei partecipanti sulle cose comuni" quindi l'uso delle cose comuni.

Mentre l'art. 1117 che si riferisce espressamente alla proprietà recita: "sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani.........se il contrario non risulta dal titolo.

Non aggiunge alcun aggettivo alla parola proprietà, ad es. "Pro quota",
Quindi per il principio "quando la legge vuole, la legge dice", penso che debba intendersi semplice comunione in parti uguali.
Il fatto che si possa assegnare una quota di proprietà con tabelle millesimali non mi torna.
Può darsi che mi sbagli!

Anche a me farebbe piacere sentire altri pareri perchè sviscerare questi aspetti è utile a tutti.

saluti

dopo queste 3 risposte ho le idee più confuse di prima!

Allora sei sulla buona strada.
Ricorda: E' il caos che genera l'ordine.

Pero se ti studi anche tu un poco il codice civile e poi ci dici la tua interpretazione, non sarebbe male.

saluti

Ho letto, ho letto e che non riesco ad interpretarlo al meglio.
da quello che ho potuto capire l'art. 1117 è un elenco delle possibili parti comuni senza specificare i diritti che i proprietari possono avere sulle parti comuni.
Per quanto riguarda l'articolo 1118 è veramente poco chiaro anche perchè se il b.c.n.c. è soltanto al piano terra come si dovrebbe determinare tale diritto?

Nel nostro Codice, la "proprietà è un diritto reale ed assoluto che ha per contenuto la facoltà di godere e di disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi previsti dall'ordinamento giuridico.

Riporto ancora la prima parte dell'Art. 1118 del Codice Civile:
"Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo precedente è proprorzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti."
Il diritto citato in grassetto, secondo me, è da intendersi nella sua accezione più ampia: è certamente un diritto reale, è certamente un diritto di proprietà, anche se frazionata, la parte comune possiede certamente un valore venale ([size=9]l'Art. 1124 ammette la ricostruzione delle scale con la conseguente spesa ripartita tra i condomini in relazione anche al "valore dei singoli piani"[/size]), è certamente un diritto di uso, direi che è anche, all'estremo, un diritto di servitù di passaggio.
Con questo non è possibile affermare che il condomino proprietario di 500/1000 abbia il diritto di usare le scale più del proprietaio di 50/1000, ma in relazione alla proprietà individuale (valore del piano o porzione di piano) il condomino proprietario di 500/1000 detiene una quota maggiore delle parti comuni, determinata dalla Tabella millesimale redatta ed allegata agli atti notarili di acquisto.
Detto e ribadito questo, non ho per ora più argomenti e pertanto attendo ulteriori commenti, concorde con:


Ciao, buon lavoro a tutti.

Io in linea di massima sono d'accordo con dado48, però a mio modesto parere la ripartizione delle quote la farei come quando si calcolano i millesimi dell'ascensore e cioè:

Metà in ragione dei millesimi di proprietà e metà in ragione del piano.
In fondo chi sale solo al primo piano dovrebbe avrebbe meno titolo di chi va su fino all'ultimo.
Altri pareri?

Ciao,
Beppe

Buongiorno.
La proprietà può essere acquisita in due soli modi:
- a titolo originario (es. usucapione, ritrovamento di cosa di nessuno -res nullius- come pesca, caccia etc.)
- a titolo derivativo, (atti traslativi tra vivi -compravendite, donaz. etc- atti traslativi -successioni intestate o testate-).
Non vi sono altri modi di acquisto della proprietà , quindi men che meno con delle tabelle millesimali, che a quanto dici verrebbero elevate a titolo idoneo all'asseganzione di quote di proprietà.

Le tabelle millesimali assolvono ad altri scopi, con l'effetto principale di regolamentare la percentuale di partecipazione alle spese per l'uso e manutenzione delle cose comuni.

Per cui , più ci penso e più mi convinco, la proprietà delle parti comuni di un edificio, di cui all'art. 1117 c.c., è in parti uguali tra tutti i proprietari.
Che poi esistano delle tabelle millesimali che distinguono diverse quote di partecipazione alle spese, perchè e giusto che sia cosi, in quanto pur essendo un bene in comproprietà, c'è chi lo usa di piu e chi lo usa di meno.

Ma questo, ripeto, non può dare potere di attribuzione di quote di proprietà alle tabelle millesimali, nè puo dare potere di notaio - pubblico ufficiale- all'assemblea che le approva, (e che spesso le aggiorna e le modifica).

Però, per il momento, siamo solo in tre a ragionarci sopra.

Saluti, Gaetano

Le seguenti considerazioni sono tratte del Volume "Le tabelle dei valori millesimali" [size=9]di Renata Giuliana Balzani - Ed. Buffetti[/size]

Non vi è dubbio che il condominio trae la sua ragione storica dalla comunione e ad essa rimane intimamente legato. Ma se la comunione ci indica un concorso di più soggetti nella titolarità di un diritto, e il contenuto di questo diritto, come sancisce l'ars. 1101 del c.c., è rappresentato da quote uguali, la stessa norma non può essere valida nel condominio degli edifici, perché in esso la cosa comune è indissolubilmente connessa alla proprietà esclusiva ad essa destinata. Questo concetto e chiaramente sottolineato dall'art. 1118 del c.c..
Esso ci dice: «Il diritto di ciascun condomino sulle cose comuni è proporzionato al valore di piano, o porzione di piano che gli appartiene». Da questa norma, che è norma inderogabile, prende forma una definizione utile ad inquadrare la quota parte di proprietà della cosa comune appartenente ai compartecipanti al condominio: «la determinazione di un valore di proprietà della cosa comune proporzionale alla proprietà singola».
Come può realizzarsi la determinazione di questo valore, ossia, la divisione proporzionale delle parti comuni di uno stabile in quote parti di proprietà individuale riferite ad ogni unità immobiliare?
Iniziamo da una apparente contraddizione in termini.
Una centrale termica, un ascensore, un cortile è cosa indivisibile. Ma se ci si riferisce al rapporto che ognuna di queste parti o cose o impianti ha come rapporto giuridico da persona a cosa, tutto diventa divisibile: una concorrenza di più diritti, in un medesimo esercizio, proporzionali ad un valore di quota individuale di proprietà. Una frazione dell'intero.
Seguendo questa considerazione, in uno stabile in condominio tutto potrà essere diviso fra i suoi partecipanti e precisamente con la determinazione di un valore proporzionale che apparterrà e spetterà a ciascun condomino. E da esso deriva la facoltà, da parte del condomino stesso di esercitare, secondo la propria misura di quota, i poteri, l'uso e il beneficio sulla cosa comune, non escludendo al medesimo tempo, il diritto dei partecipanti al condominio sull'intera cosa stessa.

Ora, la quota parte di proprietà della cosa comune nasce dalla Tabella millesimale principale ed a questa resta indissolubilmente legata.
L'affermazione:


è esatta, com'è altrettanto esatta quest'altra:


Ma, la Tabella millesimale allegata all'Atto di acquisto (registrato e trascritto), o richiamata negli Atti successivi al primo, non assume anch'essa validità giuridica uguale all'Atto in cui è contenuta ???

Rinnovo, con Gaetano59 e Visualtaf, l'invito:
[quote] ..... farebbe piacere sentire altri pareri perchè sviscerare questi aspetti è utile a tutti.[/quote]
Ciao, buon lavoro a tutti.

dado48 ha scritto
[quote]Ma, la Tabella millesimale allegata all'Atto di acquisto (registrato e trascritto), o richiamata negli Atti successivi al primo, non assume anch'essa validità giuridica uguale all'Atto in cui è contenuta ??? [/quote]

Ciao dado48,
Ottima osservazione, ma pur volendo sposare questa tesi, come la mettiamo nei frequenti casi in cui le tabelle vengono redatte dopo che gli appartamenti sono stati venduti?

E come la mettiamo nei casi in cui in epoca successiva dette tabelle, come altrettanto spesso accade, vengono aggiornate e/o modificate solo con le deliberazioni delle assemblee condominiali senza, quindi, alcun atto notarile di supporto?

Quali sarebbero poi le quote di proprietà effettive? quelle delle tabelle allegate all'atto notarile o quelle deliberate successivamente?

Vista la mancanza di altri interlocutori in questo post, ne convengo che l'argomento è di poco interesse, quindi penso non ci sia altro che io possa aggiungere.

Ti saluto, con stima, Gaetano

Riporto alcuni altri periodi del prima citato testo di Renata Giuliama Balzarini:

"Non ci sono dubbi su quale sia l'importanza del valore millesimale per i compartecipanti alla proprietà frazionata in uno stabile e di come tutto in questa proprietà, per essere validamente operante nel senso giuridico, debba atttraversare il filtro di certe discipline espresse dalla normativa.
Ma, quando una volta determinato questo valore millesimale, esso è da intendersi esecutivo e operante?
Esiste un momento in cui i valori millesimali diventano esecutivi, preceduto da un altro momento in cui questi valori vengono approvati, anzi accettati da ogni condomino, quando quest'ultimo è chiamato ad una responsablità assoluta e personale.
Come il condomino, comprando la propria unità immobiliare con annesse le parti comuni indivise, ha personalmente stipulato un proprio contratto, così egli dovrà accettare personalmente il valore proporzionale alla sua unità immobiliare che queste parti comuni avranno per lui nel contesto dell'intera proprietà.
Ogni condomino dovrà cioè accettare per se stesso, e nessuno a carico per un altro, il proprio valore millesimale e i valori che da essa derivano.
L'approvazione della tabella dei valori millesimali non rientra nella competenza dell'assemblea, ma dovrà avere natura contrattuale per tutti i partecipanti al condominio.
"L'Assemblea non può deliberare se non si hanno i valori millesimali già accettati da tutti i condomini, conseguentemente, l'Assemblea non è il posto dove si delibera per l'accettazione di detti valori", ma "per approvare i valori millesimali ci deve essere la volontà di tutti i condomini che si incontrano nel senso di accettarli, facendo così un contratto fra loro"

Per ultimo riporto ancora:
"Il condominio esiste al momento che un fabbricato si fraziona e diventa una comproprietà, ma prende forma di struttura giuridica al momento che la tabella dei valori millesimali sia stata accettata da ogni compartecipante alla proprietà"


A questo vi è risposta nella frase precedente.
Questo esula dalla Norma e non è il caso di cercare una soluzione ora, già è faticoso estrapolare ciò che è legittimo, immaginiamo cio che non lo è.

Per concludere, rammento ancora che quanto ho citato è stato tratto da testi pubblicati da Editori specializzati, ma non è da escludere che la Giurisprudenza e la Magistratura si siano espresse successivamente in modo diverso: perciò invito nuovamente i partecipanti al Forum ad intervenire per correggere eventualmente quanto scritto.
Ciao, buon lavoro a tutti.