Questo aspetto è quello che più mi inquieta dibattendo il quale si possa arrivare ad una soluzione, se allo stato attuale esiste.

Dobbiamo tenere fermi questi punti.

C'è uno stato legittimato dall'urbanistica dove magari hanno espresso parere anche altri Enti.

Poi c'è un Catasto che fa a pezzi quella soluzione urbanistica e la stravolge (es. 2 appartamenti in luogo di 1)

Domanda: il Catasto ha il potere di stracciare la materia urbanistica e di assumere il ruolo di Corte di Cassazione Urbanistica ?

IO rispondo no, ma i notai si bloccano di fronte a questo fatto e gli uffici di Edilizia Privata vanno in fibrillazione.

Come lo risolviamo ?

Perchè accettare questo significa dare al Catasto un ruolo che nessuno gli ha dato.

E dico possibile che il CNG non riesca a capire questo fatto elementare ?

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Ora sto cominciando a capire l'oggetto della tua critica e mi sento in linea con il tuo pensiero.

Credo sia un errore se il Notaio non capisce le differenti funzioni dei due Istituti e si oppone al rogito.

Perché si, certamente, si possono presentare eccezioni dovute a vari fattori.

Non solo a quelle di cui abbiamo discusso. Pensiamo per esempio alle unità unite di fatto ma intestate a ditte diverse.

Prima quando parlavo di Leggi Urbanistiche che si riferiscono all'Archivio Catastale non mi riferivo a legiferazioni catastali di carattere urbanistico.

Mi riferivo al fatto che in mancanza di titoli abilitativi anche l'Urbanistica si rifà all'Archivio Catastale.

Cordialmente

Carlo Cinelli

E' vero. Ma in pratica succede che viene il mio amico che vuole comprare una prima casa legittimamente realizzata ma che in catasto son due. Non la compra, non perchè non è regolare, ma perchè fiscalmente non gli conviene. Il venditore quindi si trova una casa unifamilare che paga di tasse per due. A questo punto conviene venderla separata come due prime case a soggetti diversi, ma questo sicuro non lo può fare, perchè urbanisticamente la casa è una e quindi il contrasto con le norme urbanistiche è palese e provocato dal catasto.

Saluti

Scusami ma credo che ti stai perdendo.

1 l'U.del T non può separare ciò che Dio (il permesso a costruire) ha unito. Parti da qusto fondamento e non sbagli.

2 il notaio trasferisce gli immobili guardando il permesso a costruire. Verifica, sottolineo verifica, che la situazione fiscale (accatastamento) sia congruo con lo stato legittimato.

3 il resto sono pippe. .......il mio amico che vuole comprare una prima casa legittimamente realizzata ma che in catasto son due.... Ma come cavolo fanno a essere due se è una sola u.i. Se, caso mai ti succedesse, presenti un docfa di ripristino e riunisci ciò che Dio ha unito........ punto

Salve

quoto, basta stare attenti che non siamo noi tecnici (e quindi sottoscrivere) a fare delle fusioni o divisioni non congrue.

E anche se dovesse succedere, si fa una ulteriore variazione per ripristinare lo stato originario.

cordiali saluti

L'Italia è lunga e stretta ma credo che la funzione della Relazione Tecnica per la Compravendita, qui in Toscana in uso da sempre, abbia una valenza importante.

Se poi il Notaio non vuole rogitare, come dice Antonio, si cambia.

Cordialmente

Carlo Cinelli

La funzione della Relazione Tecnica..........???????????????

A me hanno insegnato che carta canta, chi stipula legge i documenti, li studia, li interpetra e si prende la responsabilità di quello che scrive nell'atto.

Questo è il suo lavoro.

Il lavoro del tecnico viene diversi giorni prima.

Senti Pippa, sei tu che ti stai sbagliando e non tieni conto che quando vai a comprare casa l'aspetto fiscale, che sarebbero i soldi che vai a cacciare oltre il prezzo commerciale del bene sono un aspetto leggermente fondamentale anzi direi il principale. Me ne sbatto della regolarità urbanistica se devo pagare le imposte per due case di cui una è seconda. I soldi a me non piovono dal cielo e non posso certamente buttarli via e il venditore s'attacca al tram.

E' chiaro che il Notaio, che sarebbe quello che calcola l'ammontare delle imposte, va a dirti che l'acquirente vuole comprare una casa, non due e tu tecnico non puoi stargli a raccontare la pippa della regolarità urbanistica quando in catasto son due case.



Sono stato chiaro ?



Saluti

Scusami st-topos ma ti hanno insegnato male.

Le certificazioni di conformità Urbanistica e Catastale spettano al Tecnico e il Notaio si tiene la tua Relazione per 5 anni gelosamente custodita nella cartellina.

Venisse mai fuori qualcosa di sbagliato sono cavoli tuoi.

Ciao

Carlo Cinelli

1) Credo che siamo d'accordo tutti.

2) Qui cominciano i dolori perchè i notai (solo due, ma significativi per competenza) sostengono che le due versioni devono coincidere (salvo le piccole differenze che sappiamo non incidono sulla rendita)

3) Questo mi sembra troppo ottimista, se il catasto considera due u.i.u. ti troverai sempre in una situazione poco chiara e pericolosa sotto diversi profili.

Il problema esiste e non credo che questo sia il modo giusto di affrontarlo.

La conformità urbanistica nessun tecnico la può certificare. Si già discusso di questo.

La terminologia nel nostro campo è fondamentale perchè le responsabilità vanno ben distribuite tra gli intervenuti al trasferimento.

Neppure la relazione tecnica è obbligatoria per procedere al trasferimento di un immobile.

Proprio nella provincia di Pistoia, poi, i Notai rogitano spesso senza relazione. Fanno bene ? Fanno male ? Di sicuro la legge non lo impone e se ne guarda bene.

Proprio noi tecnici che lavoriamo sul campo, cerchiamo di non dare informazioni sbagliate, soprattutto ai clienti perchè poi si illudono.

Saluti

Scusa st-topos ma il punto 2 mi era sfuggito.

E' sbagliato come lo riporti

Il Notaio NON verifica nulla. Il Notaio deve solo riportare la dichiarazione di conformità catastale in atto. Non deve neanche verificare la veridicità della dichiarazione. La conformità è riferita ai dati catastali e alla planimetria nei confronti dello stato di fatto. NON CON LO STATO LEGITTIMATO.

Saluti

Cosa stai dicendo Antonio?

Nella mia Provincia la Relazione Tecnica è una prassi di uso comune fin da quando io avevo i calzoni corti.

Poi se qualche Notaio nel passato remoto qualche volta ha aggirato è a suo rischio e pericolo. Infatti tante volte gli arrosti del passato vengono fuori proprio da li.

Ti chiedo: chi dovrebbe certificare la corrispondenza al Notaio della Planimetria e dei dati catastali? E chi dovrebbe certificare al Notaio la corrispondenza e la conformità Urbanistica.

Gli atti sono nulli se si omettono informazioni del genere, lo sai spero?

Ciao

Carlo

Vorrei mettere un po' di carne al fuoco, vado leggermente OT proponendo un caso concreto oggetto di mio studio in questi giorni.

Parlo di impianto FTV, realizzato con regolare PdC, devo ovviamente certificare entrambe le conformità, mi si pongono due problemi:

1) sul progetto assentito la cabina elettrica/inverter era piu grande (inutile), circa 80 mq, di contro è stata utilizzata una di quelle prefabbricate in CAV di circa 30 mq, composta da tre locali separati, nessuna variante è stata presentata.

2)successivamente alla realizzazione ed al primo accatastamento, viene presentata una variazione catastale per divisione (senza opere), in cui si attribuisce un sub. ad un locale della cabina (motivi oscuri), nessuna pratica in comune è stata avviata.

Cosa fareste, certifichereste la conformità?

Poi vi dirò la mia.

Saluti

La prassi, così come la consuetudine, è regolamentato in certi casi dal codice civile, ma con le norme urbanistiche c'entrano ben poco, forse si sfiorano.

Rispondo alla tua domanda in maiuscolo per esser piu' chiaro.

LA LEGGE DISPONE CHE IN ATTO DI TRASFERIMENTO DEL BENE LA VENDITRICE DEVE DICHIARARE LA CONFORMITA' DEI DATI CATASTALI E DELLA PLANIMETRIA ALLO STATO DEI LUOGHI.

La legge poi dà la possibilità a chi deve dichiarare in atto di rivolgersi ad un tecnico ma è solo una possibilità, non un obbligo.

La legge inoltre, importantissimo, ordina solo la presenza della dichiarazione, quindi l'aspetto è solo FORMALE e non SOSTANZIALE. Vuol dire che anche la dichiarazione falsa va bene, basta che il venditore dichiari. Solo nel caso NON ci sia la dichiarazione l'atto è nullo.

Riguardo la certificazione e corrispondenza urbanistica.

Al Notaio nessuno deve certificare nulla. Il Notaio, DEVE seguire la LEGGE che dispone che (forse mi ripeto, ma come la conformità catastale anche quella urbanistica è simile) la parte venditrice, pena la nullità dell'atto DEVE dichiarare sotto la propria responsabilità penale (la parte venditrice NON è il tecnico) che egli non ha eseguito abusi e che l'immobile è stato realizzato in forsa dei titoli autorizzativi rilasciati o autodichiarati. Se poi non è vero son cazzi dell'acquirente, mai del tecnico anche se lo certifica lui stesso ed anche falsamente, son SEMPRE CAZZI DELL'ACQUIRENTE. La legge fa questo perchè l'acquirente DEVE essere a conoscenza della storia urbanistica del bene che gli DEVE dichiarare il venditore in modo che egli stesso per proprio interesse DEBBA verificare cosa va a comprare. La cosa importante NON è il bollino blu che può fornire il tecnico che magari è un cr***** e poi gli fo un culo così, ma la cosa importante è che il soggetto che compra abbia appunto la possibilità CONCRETA di verificare ogni piccolo particolare con i propri occhi o con quelli di un suo tecnico che lo supporti. Io che vado a comprare mi importa una sega della certificazione di un bischero qualsiasi, io il progetto depositato lo vado a vedere e vado anche a controllare se mi è consentito di fare quell'attività che voglio svolgere. Altrimenti sai quante sorprese e quante cose mi POTREBBE OMETTERE omette il tecnico della parte venditrice tutte nascoste nella luccicante dichiarazione di conformtià urbanistica!

Saluti